วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงนี้แตกต่างจากช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 มาก โดยในช่วงปี 2540 ปัญหาจะเริ่มต้นจากส่วนบนของเศรษฐกิจในส่วนของผู้ประกอบการ เจ้าหนี้ล้มลงก่อนลูกหนี้ ดังนั้นจึงมีข้อมูลพื้นฐานของผู้มีปัญหาครบถ้วน และเข้าไปแก้ปัญหาได้ถูกทาง และผู้ที่ผ่านช่วยต้มยำกุ้งมาได้ก็มีภูมิคุ้มกัน เช่น กลุ่มอสังหาฯ ธนาคาร สามารถประคองธุรกิจจนผ่านหลายวิกฤตมาได้แทบทุกครั้ง 

         นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่ไม่ประสบปัญหาช่วงต้มยำกุ้งกลับเริ่มสะสมปัญหาพอกพูนมากขึ้นเรื่อย ๆ เช่น เอสเอ็มอี และภาคประชาชน ที่มีการก่อหนี้เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ และส่วนหนึ่งยังเป็นหนี้นอกระบบ ทำให้ภาครัฐมีข้อมูลของผู้ที่ประสบปัญหาหนี้สินมีน้อย จึงทำให้หลังจากช่วงโควิด 19 การฟื้นตัวของประเทศไทยจะเป็นแบบ K เชฟ คือ ผู้ที่ได้รับผลกระทบช่วงโควิด 19 น้อย และผู้ที่มีฐานะดีก็จะฟื้นตัวได้เร็ว ส่วนพวกเอสเอ็มอี และรายย่อยก็ค่อน ๆ ลดลง จนทำให้ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งยังมีภาวะสงครามเข้ามาซ้ำเติมอีก จึงทำให้ฟื้นตัวได้ยากขึ้น

         แนวทางการแก้ไขปัญหาของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดอัตราดอกเบี้ยจึงเป็นเรื่องที่จำเป็น เพราะหากดอกเบี้ยสูงจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนสูงขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี 2567 ธนาคารของรัฐได้เข้ามานำร่องลดดอกเบี้ยในกลุ่มอสังหาฯ และกลุ่มเอสเอ็มอี ได้ผลสูงมาก วงเงินสินเชื่อในแต่ละครั้งก็หมดลงอย่างรวดเร็ว จึงทำให้มาตรการลดดอกเบี้ยสามารถแก้ปัญหาเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วมากกว่าแนวทางอื่น

         ดังนั้นภาครัฐจึงต้องเข้าไปแก้ไขปัญหาด้วยนโยบายดอกเบี้ยต่ำ ผ่านกลไกธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน ให้มีการปล่อยสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ ให้ภาคธุรกิจ ภาคประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินทุน ลดลดภาระหนี้ ให้กับลูกค้ารายย่อย เข้าถึงแหล่งทุน และแก้ไขปัญหาหนี้

         "การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจเพื่อแก้ปัญหาทั้งระบบเป็นเรื่องที่ดีและจำเป็น แต่กว่าจะเป็นผลเป็นรูปธรรมต้องใช้เวลานานมาก ผู้ประกอบการอาจรอไม่ได้ แต่การลดดอกเบี้ยสามารถทำได้ทันทีและเห็นผลอย่างรวดเร็ว เช่น การลดดอกเบี้ยและค่าโอนในกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือ 2 ส่งผลให้ยอดขายบ้านมือ 2 เพิ่มขึ้นเร็วมากจนมีสัดส่วนกว่า 55% รวมทั้งยังช่วยแก้ปัญหาหนี้ได้ในระยะยาว" นายอิสระ กล่าว

         นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งอยู่ในช่วงโควิด 19 กลุ่มอสังหาฯ แทบจะไม่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวขายดีมาก เพราะผู้คนหลบออกจากคอนโดฯที่แออันมาสู่บ้านเดี่ยว พอมาถึงในปี 2564-2565 กลุ่มอสังหาฯทะยานขึ้นมามียอดสูงสูงสุด ผู้ที่ทำโครงการแนวราบจะขายได้ดี รองลงมาจะเป็นพวกคอนโดฯ เนื่องจากต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาซื้ออสังหาฯ ของไทยมากขึ้น จึงทำให้ธุรกิจนี้ต้องพึ่งพายอดขายให้กับชาวต่างชาติสูงมาก แต่ก็ประสบปัญหาการโอนเงินที่ยุ่งยาก

         อย่างไรก็ตาม พอมาถึงปี 2566 กลุ่มอสังหาฯก็เริ่มขายได้ยากขึ้น แต่กลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ 10 อันดับแรก ยังขายได้ดี แต่ยอดขายในกลุ่มภูมิภาคเริ่มแย่ลง แต่มาถึงปี 2567 สถานการณ์ก็ย่ำแย่มากขึ้น เพราะธนาคารเริ่มมีหนี้เสียสูงถึงระดับ 6% ทำให้เริ่มปล่อยสินเชื่อยากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก เนื่องจากโรงงานปิดกิจการมากขึ้น จึงทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงเรื่อยๆ ส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯลดลงมาก

         "เมื่อก่อนช่วงที่โรงงงานเฟื้อฟู มียอดขายและการส่งออกสูง ธนาคารเพียงแต่ดูที่ชื่อเสียงของบริษัทที่ผู้ขอกู้ทำงานอยู่ หากมีชื่อเสียงดี ก็จะปล่อยกู้ทันที แต่ในขณะนี้ โรงงานจำนวนมากเริ่มลดโอที ลดเงินเดือน และลามไปจนถึงปิดกิจการ จึงทำให้ธนาคารแทบจะไม่ปล่อยกู้ให้กับผู้ขอสินเชื่อกลุ่มนี้" นายพรนริศ กล่าว

         จากปัญหาดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับตัวจากการขายบ้านไปสู่การทำธุรกิจขายฝาก จนทำให้ธุรกิจนี้เติบโตเพิ่มขึ้นมาก แต่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ก็แค่ประคองตัว เพราะธุรกิจขายฝาก หรือการให้เช่า มีต้นทุนการดำเนินงานสูง และเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการคือการสร้างบ้านออกมาขาย แต่ทั้งนี้ยังมีแรงซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาสูงมาก โดยเฉพาะชาวจีน แต่กฎหมายของไทยยังมีข้อจำกัดอยู่มาก จึงทำให้เกิดนอมินีแฝงเข้ามาเป็นจำนวนมาก

         นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า อัตราดอกเบี้ย ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงการซื้อขายที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 11% อาจจะส่งผลทางจิตวิทยาทำให้คนเดินเข้าไปดูบ้านมากขึ้นและจองมากขึ้น แต่สุดท้ายเมื่อซื้อแล้วก็โอนไม่ผ่าน ไม่เกิดการจอง สิ่งนี้เป็นปัจจัยสำคัญสะท้อนไปถึงความมั่นใจในการหารายได้ จึงไม่ต้องการเพิ่มหนี้ในระยะยาว นั่นจึงส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจที่เมื่อกำลังซื้อหายไปในตลาด ก็ลดการขยายโครงการ

         "สิ่งที่สำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่การเพิ่มรายได้ จึงสามารถเพิ่มกำลังซื้อภาคอสังหา ในเหมือนผืนดินที่ขาดน้ำ จากที่เคยเป็นแหล่งชลประทานปล่อยน้ำ ไปตามชลประทานเพื่อหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ ตอนนี้ ต้องการน้ำ มาเยียวยา เพราะใบไม้ร่วงหมดแล้ว ประชาชนคนไทยขาดน้ำ ขาดเงินในการไปทำอะไรหลายอย่าง สินเชื่อบ้านจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) 7 หมื่นล้าน หมดภายในเวลารวดเร็วรวมถึงสินเชื่อแฮปปี้ โฮม 2 หมื่นล้านบาท สะท้อนได้ว่าตลาดต้องการกำลังซื้อ"