บุษกร ภู่แส กรุงเทพธุรกิจ

    หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือว่าผ่านจุดต่ำสุดในปี 2564-2565 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ "สต็อก" ที่มีอยู่ลดลง! เนื่องจากซัพพลายใหม่ในทุกกลุ่มลดลง อย่างรวดเร็ว เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างเร่งระบายสต็อก โดยหั่นกำไรลงเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ประเมินว่าปี 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัว โดยเฉพาะเซกเมนต์ทั่วไป (Mass) ระดับราคา 80,000-150,000 ต่อตารางเมตร ได้รับความนิยมมากสุด

    สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมหลังโควิดนับตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบันเริ่มฟื้นตัวและมีทิศทางที่ดีขึ้น เรียกว่า กลับมาสดใสในรอบ 3 ปี ที่ตลาดซบเซามานาน โดยเฉพาะกลุ่ม "คอนโดแมส" ที่มีอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้น ระดับราคา 80,000-150,000 บาท ต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่ไกลจากระบบขนส่งมวลชน หรือ พื้นที่รอบนอก ที่ราคาเอื้อมถึง ส่วนเซกเมนต์ราคา 150,000-200,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มดีขึ้นเช่นกัน ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ

    แต่ในบางเซกเมนต์ "ลดลง" อย่างคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อ ตารางเมตร หรือ "คอนโดต่ำ3 ล้านบาท" ยังมีแนวโน้มชะลอตัว จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระค่าใช้จ่าย ภาระหนี้ครัวเรือน ยังคงกดดันกำลังซื้อ! โดยเฉพาะในกลุ่ม ผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่เป็น กำลังซื้อหลักของตลาดมีแนวโน้มชะลอตัว ต่อเนื่อง

    ทั้งนี้เป็นผลมาจากปัจจัยลบอัตราดอกเบี้ยยังคงสูง และข้อจำกัดในการเข้าถึง สินเชื่อ ยังทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection rate) มีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง อย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ขณะที่ความต้องการ ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าก็ยังคงถูกกดดันจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ แอลทีวี

    "แนวโน้มการเติบโตของคอนโดมิเนียมปีหน้าดีขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ไม่ถึงกับ โตก้าวกระโดด เพราะกำลังซื้อยังคงอ่อนแอจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูง ทำให้ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการ ไม่มากนัก ยกเว้นสต็อกหมดต้องเปิดตัว โครงการใหม่เพิ่ม เพราะที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว ไม่หวือหวา ยังไม่ใช่ เทรนด์ขาขึ้น"

    อย่างไรก็ดี ช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 ตลาดคอนโดมิเนียมมีอัตราการดูดซึม ลดลงเหลือ 11.3 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน จาก 12.8 ยูนิตในปี 2566 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 10.4 ยูนิตในปี 2565 กลุ่มพรีเมียม ที่มีราคา 150,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโตช้า ที่สุด! มีอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นเพียงแค่ 1% ต่อปี อัตราการดูดซึมฟื้นตัวขึ้นมาอยู่ที่ 4.6 ยูนิต ต่อโครงการต่อเดือนในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 จากจุดต่ำสุดที่ 3.9 เมื่อปีที่แล้ว ส่วนเซกเมนต์พรีเมียมลดลงเหลือ 4.6 ในปี 2567 จาก 6.4 ในปี 2563 หลังจากแตะระดับสูงสุดที่ 9.9 ในปี 2562

    หากพิจารณารายได้และกำไร ของ 35 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ย้อนหลัง 13 ปี พบว่า "กำไรลดลง" สะท้อนให้เห็นว่า ที่ผ่านมา หลายบริษัทยอม "กำไรลดลง" เพื่อให้ขายได้จากเดิมที่เคยมีกำไร 14% ในช่วงที่ผ่านมา ลดลงมาเหลือ 9.3% ทำให้สต็อกคอนโดมิเนียม ลดลงอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกันเปิดโครงการ ลดลงด้วย ถือเป็นการปรับตัวที่ดีเพราะราคาขายล้อไปกับรายได้ของคนซื้อในประเทศที่มีกำลังซื้อลดลง

    ขณะเดียวกันช่วง 9 เดือนแรกของ ปี 2567 อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ในกลุ่มอีโคโนมี จำนวน 13,000 ยูนิต เมื่อเทียบกับ 26,000 ยูนิต ในปี 2566 และ 34,000 ยูนิต ในปี 2565 ระดับต่ำสุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 16,000 ยูนิต ในปี 2564 กลุ่มแมส มีการเปิดตัว ยูนิตใหม่ 14,000 ยูนิต ในช่วงเวลาดังกล่าว เมื่อเทียบกับ 18,000 ยูนิตในปี 2566 และ 20,000 ยูนิต ในปี 2565 กลุ่มนี้ขยายตัวจาก 8,000 ยูนิต ในปี 2564 กลุ่มพรีเมียมมีอุปทานใหม่ต่ำที่สุด มีการเปิดตัวเพียง 600 ยูนิต ในช่วง 9 เดือนแรก ของปี 2567 เมื่อเทียบกับ 3,100 ยูนิต ในปี 2566

    โดยช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาของปี 2567 ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าจับตามอง ส่วนใหญ่ จะเป็นโซนกรุงเทพฯ รอบนอก โซนฝั่งตะวันออกและโซนเหนือ ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT เข้าถึง มีดีมานด์ชัดเจนจากความเป็นทำเลมหาวิทยาลัย และแหล่งงาน นิคมอุตสาหกรรม ที่มีอัตราการดูดซับ (Absorption rate) สูงสุด คือ ทำเลบางนา-ลาดกระบัง คอนโดมิเนียมขายดี และมีอัตราการดูดซับอันดับหนึ่ง ราคาเฉลี่ย 69,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต12% ทำเล รามคำแหง-บางกะปิ ราคาเฉลี่ย 100,000 บาท ต่อตารางเมตร เติบโต 4.9% ทำเลรังสิต-คูคต ราคาเฉลี่ย 67,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 2% ทำเลเกษตร-รามอินทรา ราคาเฉลี่ย 85,000 บาท ต่อตารางเมตร เติบโต 3%