วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี2567 บทเรียนที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว และรับมือกับสถานการณ์ ที่อาจเกิดขึ้นในปี2568 ทั้งเศรษฐกิจภายในประเทศและทั่วโลกผันผวน เหตุการณ์ไม่คาดฝัน ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์จีดีพี ปี 2568 โต 2.9% ซึ่งขยายตัวมาจากปีที่ผ่านมาเล็กน้อยเท่านั้น
 
     ปมปัญหาใหญ่สิ่งที่ผู้ประกอบการเห็นตรงกันเมื่อปีที่ผ่านมา "ขายได้ แต่โอนไม่ได้" สะท้อนหนี้ครัวเรือน ตัวแปรสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อและปีนี้ก็เช่นกัน

    เมื่อหันมองที่อยู่อาศัยรอการขายหรือสต๊อกยกยอดมาในปีนี้ ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ ไตรมาสที่ 3 ปี2567 กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล พบว่ามีหน่วยเหลือขายสูงถึง 215,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.2% มูลค่า 1,313,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.3% โดยเพิ่มขึ้นทุกระดับราคาเมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

    คาดใช้เวลาในการขาย 49 เดือน ซึ่งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่มีการขยายเพดานราคาบ้านมือหนึ่งและมือสองไม่เกิน 7 ล้านบาท พบว่าทำให้กลุ่มระดับราคา ต่ำกว่า 7.50 ล้านบาท ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม มีทิศทางลดลง

    จึงเชื่อได้ว่ามาตรการดังกล่าวมีความจำเป็น แต่ปัจจุบันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์สมัยรัฐบาลเศรษฐบางรายการได้หมดอายุลง อย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ล่าสุด7สมาคมอสังหาฯเตรียมเสนอ มาตรการกระตุ้น อสังหาฯอีกระลอกเพื่อพยุงกำลังซื้อให้กลับมา

    "ฐานเศรษฐกิจ" สัมภาษณ์ 5 กูรูธุรกิจอสังหาฯ ถึง ข้อเสนอ เหตุผลความจำเป็น และทิศทางเศรษฐกิจ ของปีนี้ ต่อ นางสาวแพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี และผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อพิจารณาภายในเดือนมกราคมนี้

    เริ่มจาก นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองมีความจำเป็น มองว่าสถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ต้นทุนต่างๆที่เกิดจากปัจจัยภายในและภายนอกไม่ลดลง ควรต้องมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง สำหรับมาตรการเสนอ นายกรัฐมนตรี มี 4 ข้อ ได้แก่ 1.ขยายอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เหลือ 0.01% 2. สนับสนุนดอกเบี้ยต่ำขอสินเชื่อง่ายขึ้นสำหรับคนที่พร้อม 3.ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี2568 ลง 50% จนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวดี 4. ลดขนาดที่ดินจัดสรรให้ประชาชนมีโอกาสอยู่ในเมือง

    ส่วนมาตรการอื่นอย่างรับสร้างบ้านลดหย่อนภาษี "ล้านละหมื่น"มาตรการ ยังไม่หมดอายุ ตลอดจน การแก้กฎหมายอาคารชุดต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ 75% รัฐบาลให้ศึกษาและรับฟังความคิดเห็นชั่งน้ำหนัก ขณะ เช่าที่ดิน 99 ปี รัฐบาล มีนโยบายโครงการบ้านเพื่อคนไทยใช้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ ที่ดำเนินการอยู่แล้ว

    สำหรับมาตรการ LTV ( Loan to Value Ratio) หรือ อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ ข้อนี้จะเสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อีกครั้ง เพื่อพิจารณาทบทวนหรือยกเลิกชั่วคราว เพื่อให้ผู้ที่มีความจำเป็นซื้อบ้านหลังที่สอง อยู่ใกล้แหล่งงาน กู้ได้เต็ม100% เท่ากับบ้านหลังแรก

    สอดคล้องกับ นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่า ตลาดอสังหาฯยังมีปัจจัยเสี่ยง ดังนั้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ต้องมีความต่อเนื่อง โดยเฉพาะการขยายอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่หวังว่าจะได้ต่ออายุออกไป หากไม่ดำเนินการต่อเชื่อว่าตลาดอสังหาฯจะโคม่ามากกว่าปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันสิ่งที่มองว่าจำเป็นและได้ผลักดันต่อเนื่อง คือการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงเหลือ 50% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัวหากเรียกเก็บเต็ม100% จะกระทบกับประชาชน และเกิดการค้างชำระภาษีตามมา

    เช่นเดียวกับ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าภายในเดือนมกราคมนี้ สมาคมฯ มีแผนเสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเพื่อให้เกิดความต่อเนื่อง ทั้งนี้มองว่าอสังหาฯ ปีที่ผ่านมาตกต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี และ ปี 2568 เริ่มฟื้นตัว คาดว่าปี 2569 น่าจะฟื้นตัวกลับมายืนได้ตามปกติ จาก อานิสงส์มาตรการรัฐบาลที่อัดฉีด ทั้งโครงการแก้หนี้คุณสู้เราช่วย ฯลฯ , มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากธอส. วงเงิน 1.2 แสนล้านบาทรวมถึงมาตรการใหม่ๆ ที่จะออกมา ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนและธุรกิจเอสเอ็มอี ลดภาระหนี้ลงและสามารถกลับมาขอสินเชื่อใหม่ได้

    ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่าสมาคมฯเสนอขยายอายุลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนองต่อเนื่อง รวมถึงความต้องการอยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรน มาตรการ LTV ให้คนที่มีความจำเป็นซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองใกล้แหล่งงาน สถานศึกษาบุตรหลานกู้ได้ 100% เหมือนบ้านหลังแรก

    นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า สมาคมฯ เตรียมเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่อ รัฐบาล ซึ่งประกอบด้วย ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง , สถาบันการเงินสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำและปล่อยสินเชื่อตามข้อเท็จจริง รวมถึงเสนอประธานคณะกรรมการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่และผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย พิจารณาทบทวนหรือยกเลิกLTV ชั่วคราว เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดการหมุนเวียนกลับมาได้

    ทั้งนี้อสังหาฯเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่ทุกรัฐบาลใช้ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ และเชื่อว่า ไม่มีใครอยากเห็นเครื่องยนต์ตัวดังกล่าวต้องดับวูบลง!!!