วิกฤติเชื่อมั่นทุบเศรษฐกิจฉุดอสังหาฯ ‘ติดหล่ม’ เร่งรื้อกลไก ปรับโมเดล อัดยาแรงฟื้นตลาด แนะรัฐใช้มาตรการรัดกุม ทั้งระยะสั้น ระยะยาวเรียกศรัทธากระตุ้นเศรษฐกิจ

   ความเชื่อมั่นของประชาชนที่มีต่อรัฐบาลถือเป็นหัวใจสำคัญ! หากขาดไป หรือ หากรัฐบาลถูกตั้งคำถามมากมายถึงการขับเคลื่อนนโยบาย งบประมาณ ศรัทธาที่สั่นคลอนลุกลามอาจนำไปสู่จุดเปราะบางทางการเมือง ส่งผลกระทบขยายวงกว้าง โดยเฉพาะการลงทุนภาคเอกชนต้องแตะเบรก!

   “เมื่อความเชื่อมั่นรัฐบาลหายไป เศรษฐกิจและการลงทุนก็ติดเบรก รัฐต้องใช้มาตรการรัดกุม ทั้งระยะสั้น ระยะยาว เพื่อเรียกศรัทธาประชาชนและหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัว”

   สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สถานการณ์ทางการเมืองในปัจจุบันส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย “ติดหล่ม!” เมื่อเศรษฐกิจไม่เดินหน้า ทำให้คนไม่จับจ่าย แม้จะยังมีรายได้ แต่ก็ "ชะลอ”การตัดสินใจซื้อ

   จะเห็นว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ไตรมาส 1/2568 ลดลง 10.5% เหลือ 65,276 หน่วย มูลค่าหาย 13% เหลือ 181,545 ล้านบาท เลวร้ายสุดในรอบ 8 ปี ขณะที่ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อบ้านลดลง 10% เหลือ 109,368 ล้านบาท สะท้อนความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงทั่วประเทศ

   ประเมินว่า แนวโน้มการฟื้นตัวขึ้นกับ “มาตรการรัฐ” โดยทางออกระยะสั้นจำเป็นต้องใช้มาตรการ “ตัดไฟ” พร้อมอัดฉีดตลาด การปรับปรุงโครงการ “คุณสู้เราช่วย” ให้ยืดหยุ่นมากขึ้น โดยธนาคารและรัฐสนับสนุนภาระดอกเบี้ย/เงินต้น พร้อมเงื่อนไขลดส่วนแบ่งผู้กู้ จากปัจจุบันจ่าย 50% ลดลงเหลือ 25% น่าจะช่วยกระตุ้น

   ถัดมาคือการตั้งกองทุนรวม “มอร์ทเกจ อินชัวรันซ์” (Mortgage Insurance Fund) เพื่อช่วยลดอัตราปฏิเสธสินเชื่อโดยการค้ำประกัน 10-20% ของวงเงินกู้แรกช่วยให้กลุ่มรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น

   สร้างโรงเรียนการเงินแก้รีเจกต์เรต

   ขณะที่ยุทธศาสตร์ระยะยาวเสนอให้ใช้โมเดล “ธอส. โรงเรียนการเงิน” ให้กับผู้ฝากเงินที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับการันตีปล่อยกู้บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นการส่งเสริมวินัยการเงินและสร้างต้นแบบที่ธนาคารพาณิชย์ควรนำไปใช้

   ยกตัวอย่าง ถ้าซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท นำเงินไปฝากเดือนละ 16,500 บาท ครบ 1 ปี รับประกันว่าจะปล่อยกู้ให้แต่มีเงื่อนไขว่า ต้องไม่ติดหนี้เครดิตบูโร นับเป็นโมเดลที่ดีในการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

   "อยากให้ธนาคารพาณิชย์ศึกษาโมเดลนี้ และดำเนินการเช่นเดียวกัน เป็นการสร้างวินัยทางการเงินระดับภาคเอกชน"

   อีกประเด็นสำคัญ การปรับกลไกอสังหาริมทรัพย์ในการผลิตตาม "การสั่งจอง” เพื่อให้ซัพพลายกับดีมานด์สมดุลกัน ตาม Escrow Account เป็นการค้ำประกันการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของคู่สัญญาเพื่อให้ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรปรับโครงสร้างการผลิตใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียม ที่ถูกธนาคารบังคับเรื่องยอดจอง 40% ขึ้นไป จึงจะปล่อยกู้เพื่อพัฒนาโครงการ

   แนวคิดนี้ทำให้การเพิ่มซัพพลายด้วยการผลิตล่วงหน้าทำได้ยากขึ้น ช่วยแก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายจากปัจจุบันมีสินค้าค้างสต็อกที่อยู่อาศัย (บ้านและคอนโดมิเนียม) จำนวน 230,000 ยูนิต ทั่วประเทศ ซึ่งต้องใช้เวลา 4.5 ปี ถึงดูดซับหมด

   เตรียมรับศึกน้ำมันแพงต้นทุนพุ่ง

   ด้าน ไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจปีนี้ไม่ง่าย! โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต้องวางแผนรอบคอบกว่าที่เคย เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด จากความรุนแรงของสงครามในตะวันออกกลาง

   โดยเฉพาะกรณีการปิด “ช่องแคบฮอร์มุซ” ซึ่งเป็นเส้นทางขนส่งน้ำมันสำคัญของโลก ส่งผลให้ราคาน้ำมันดิบพุ่งอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนด้านการขนส่งและวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

   ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องพึ่งพาการขนส่งและราคาวัตถุดิบอย่างสูง ความผันผวนนี้จึงส่งผลโดยตรงต่อ “ต้นทุนการพัฒนาโครงการ” ซึ่งยากจะควบคุมในช่วงเวลาเช่นนี้

   ดังนั้นกลยุทธ์หลัก ดีเวลลอปเปอร์มุ่งเก็บเงินสด ชะลอเปิดโครงการใหม่ เน้นตลาดบนเพื่อรับมือกับภาวะไม่แน่นอน จะเห็นว่าผู้ประกอบการหลายรายเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในส่วนที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง พร้อมหันไปเร่งขายและโอนโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อเสริมกระแสเงินสด

    “สภาพคล่องคือหัวใจในช่วงวิกฤติ ยิ่งต้นทุนสูง เรายิ่งต้องวางแผนการใช้เงินอย่างระมัดระวัง”

    นอกจากนี้ ยังเริ่มเห็นการ “ปรับพอร์ต” จากคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง และกลุ่มเป้าหมายที่ไร้กำลังซื้อ มาสู่การพัฒนา โครงการแนวราบระดับบน จับกลุ่มลูกค้าอำนาจซื้อสูง ได้รับผลกระทบน้อยจากดอกเบี้ยขาขึ้น

    ขณะเดียวกัน ปัจจัยภายนอก ทั้งปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา เริ่มปะทุจากประเด็นเขตแดน เพิ่มความกังวลเรื่องเสถียรภาพในพื้นที่ชายแดนตะวันออก ซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจที่มีบทบาทต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

    เศรษฐกิจไทยวันนี้ถูกขยี้ด้วย “ความไม่เชื่อใจ” จากระบบการเมืองที่ไม่ชัดเจน ประเด็นหลักไม่ใช่แค่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ หรือตัวเลข GDP แต่ วิกฤติศรัทธารัฐบาล! ที่สั่นคลอน จึงต้องใช้ทั้งมาตรการยาแรงในระยะสั้น และปรับโครงสร้างใหม่ในระยะยาว เร่งกอบกู้ความเชื่อมั่นกลับคืน ทั้งมิติเศรษฐกิจ การเมือง สังคม ก่อนจะสายเกินแก้ไข