จับสัญญาณ 'สงครามราคาบ้าน' CIMBT หวั่นซ้ำรอยรถยนต์-แข่งระบายของ
วันที่ : 15 สิงหาคม 2568
แชร์ :
CIMB T เปิดเผยว่า อสังหาฯคุณภาพสินเชื่อไม่ดีในส่วนของกลุ่มรายได้น้อย โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันลามมาที่ 3-5 ล้านบาท และเริ่มไปสู่ 10 ล้านบาท สะท้อนว่าเศรษฐกิจกำลังซึม จากระดับล่างไปสู่ระดับกลาง เป็นเรื่องที่แก้ไขค่อนข้างยาก ทั้งนี้ สิ่งที่ธนาคารมอนิเตอร์และกลัวมาก คือ ตลาดบ้านปี 2568 จะเหมือนตลาดรถยนต์ปี 2567 คือ เกิดสงครามราคา หรือ Price War เพราะถ้าเป็นสงครามเมื่อไหร่ จะยิ่งฉุดให้ยิ่งแย่"
แบงก์ประเมินตลาดอสังหาฯซึมยาว เศรษฐกิจชะลอ-คนกู้ไม่ผ่าน "ดร.อมรเทพ CIMB T" จับตาส่อเกิด "Price War" แข่งหั่นราคาบ้านซ้ำรอยเช่าซื้อรถยนต์ ชี้หากเกิดขึ้นจะยิ่งแย่หนัก กระทบ Wealth Effect ลามกลายเป็นปัญหาเศรษฐกิจ "กรุงไทย" รับสินเชื่อบ้านอยู่ในโหมดประคับประคอง ฟาก "ยูโอบี" ลั่นบ้านใหม่อาการหนักกว่าช่วงโควิด หันเน้นตลาดบ้านมือสอง
ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB T) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ดีนับตั้งแต่เกิดแผ่นดินไหวเมื่อช่วงเดือน มี.ค.ที่ผ่านมา ปัจจุบันกำลังซื้อแผ่ว ดังนั้นมีโอกาสที่ตลาดจะแย่ต่อเนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ เพราะตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ยังไม่ชัดเจน โดยสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ยังอยู่ในระดับสูงมาก ซึ่งหาก SM ยังขึ้นต่อ ก็มีโอกาสที่เอ็นพีแอลจะขยับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้น ตลาดอาจจะต้องใช้เวลาระยะหนึ่งที่ความเสี่ยงด้านเครดิตดีขึ้น และธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
ดร.อมรเทพ จาวะลา
"อสังหาฯคุณภาพสินเชื่อไม่ดีในส่วนของกลุ่มรายได้น้อย โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันลามมาที่ 3-5 ล้านบาท และเริ่มไปสู่ 10 ล้านบาท สะท้อนว่าเศรษฐกิจกำลังซึม จากระดับล่างไปสู่ระดับกลาง เป็นเรื่องที่แก้ไขค่อนข้างยาก ทั้งนี้ สิ่งที่ธนาคารมอนิเตอร์และกลัวมาก คือ ตลาดบ้านปี 2568 จะเหมือนตลาดรถยนต์ปี 2567 คือ เกิดสงครามราคา หรือ Price War เพราะถ้าเป็นสงครามเมื่อไหร่ จะยิ่งฉุดให้ยิ่งแย่"
ดร.อมรเทพกล่าวว่า อย่างตลาดรถยนต์ปีก่อน จะเห็นรถป้ายแดงหั่นราคา อาจจะเป็นผลกระทบมาจากการดัมพ์ราคาของรถยนต์ไฟฟ้า (อีวี) รวมทั้งกำลังซื้อที่ไม่ดี รวมถึงธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้ราคารถปรับลดลงต่ำมาก โดยตลาดหั่นราคาลงเพื่อให้ขายได้ ซึ่งส่งผลต่อหนี้เสีย เกิดการทิ้งสินเชื่อ ถือเป็นการทำลายตลาด กว่าจะแก้ได้ต้องใช้เวลา ซึ่งหากเกิดในตลาดอสังหาฯจะหนักกว่าตลาดรถยนต์ เพราะไม่ได้ทำให้ตลาดปั่นป่วนอย่างเดียว แต่จะเกิด Wealth Effect
"ถ้าเรามีบ้าน เราจะรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และมีความเชื่อมั่น กล้ากิน กล้าใช้จ่าย สะท้อนเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเหมือนประเทศจีนในช่วงราคาบ้านลดลง ทำให้ทำลายความเชื่อมั่น คนรู้สึกจนลง เพราะมูลค่าบ้านหาย ทำให้ไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย จะเป็นภาวะหมุน ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจทยอยหมุนลงเรื่อย ๆ น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์ แต่ปีนี้เรายังอาจจะยังไม่เห็น Price War ตลาดอสังหาฯที่เป็นโครงการใหม่ อาจจะยังไม่ลดราคาแรงเพื่อเร่งขาย เร่งระบาย แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า บ้านเก่า เริ่มเห็นแข่งลดราคามากขึ้น เพื่อระบายของ"
ดร.อมรเทพกล่าวว่า หากโครงการอสังหาฯเกิดการยอมลดราคามาก ๆ เพื่อให้ขายได้ เป็นเรื่องที่ต้องระวัง โดยเฉพาะหากเป็นโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่อง หากช็อกหนัก การระดมทุนจะยิ่งลำบากมากขึ้น แล้วยิ่งตลาดหุ้นกู้ จะยิ่งหนักกว่านี้ เพราะจะกระทบสภาพคล่องผู้ประกอบการ นอกจากนี้ บริษัท บริหารสินทรัพย์ ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก จะระบายยาก ก็จะกระทบสภาพคล่องได้เช่นกัน
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปีนี้ การเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลงเช่นกัน ซึ่งเป็นความท้าทายต่อการใช้จ่าย และการมีภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น โดยธนาคารเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บ้านแลกเงิน (Home for Cash) โดยทิศทางเอ็นพีแอลของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็อยู่ในโหมดประคับประคองเช่นกัน
นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันยอดปล่อยใหม่ (New Loan) สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัว 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี (YOY) ดังนั้น ธนาคารจะต้องเน้นไปขยายตัวในบ้านมือสอง เพราะเป็นตลาดที่ค่อนข้างเสถียรภาพ
"อย่างไรก็ดี ธนาคารก็ต้องระมัดระวัง เพราะบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน โดยเฉพาะจะต้องพิจารณาราคาประเมินให้ดี รวมถึงเข้มงวดในคุณสมบัติลูกค้า ว่าเป็นลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่จริง เพราะปัจจุบันอยู่ในสถานการณ์ความไม่แน่นอน ธนาคารจะต้องตั้งการ์ดเข้มขึ้น และดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อตัวเอง"
ทั้งนี้ ปัจจุบันธนาคารยูโอบีมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสัดส่วนสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว ส่วนหนึ่งมาจากตลาดบ้านใหม่ชะลอจากดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้น รวมถึงการเปิดโครงการบ้านใหม่น้อยลง
สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารในปีนี้ คาดว่าสินเชื่อบ้านจะทรงตัวจากปีก่อน เป็นผลมาจากบ้านใหม่ที่ชะลอ และคุณภาพลูกค้าที่ไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ ภายหลังจากตรวจสอบเครดิตจะเห็นว่า ลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้น ทำให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลง
"สถานการณ์สินเชื่อบ้านค่อนข้างแย่ เป็นรอบที่ Down ที่สุด เทียบตอนโควิด-19 ตอนนี้แย่กว่า เพราะตอนนี้มีของในตลาด มีในสต๊อกเยอะ แต่ขายไม่ออก และคนที่มาซื้อบ้านราคาต่ำ 3-4 ล้านบาท อัตรารีเจ็กต์สูงมาก แต่บ้านราคา 5 ล้านบาท มีรายได้ 70,000-1 แสนบาท กลุ่มนี้ยังมียอด Approval Rate ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ โดยของยูโอบีบ้านใหม่ยอดรีเจ็กต์อยู่ประมาณ 20-30% ดังนั้น เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มองว่าคงไม่ได้บวก แต่ปี 2569 น่าจะกลับมาบวกได้ 4-5%"
ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB T) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ดีนับตั้งแต่เกิดแผ่นดินไหวเมื่อช่วงเดือน มี.ค.ที่ผ่านมา ปัจจุบันกำลังซื้อแผ่ว ดังนั้นมีโอกาสที่ตลาดจะแย่ต่อเนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ เพราะตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ยังไม่ชัดเจน โดยสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ยังอยู่ในระดับสูงมาก ซึ่งหาก SM ยังขึ้นต่อ ก็มีโอกาสที่เอ็นพีแอลจะขยับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้น ตลาดอาจจะต้องใช้เวลาระยะหนึ่งที่ความเสี่ยงด้านเครดิตดีขึ้น และธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
ดร.อมรเทพ จาวะลา
"อสังหาฯคุณภาพสินเชื่อไม่ดีในส่วนของกลุ่มรายได้น้อย โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันลามมาที่ 3-5 ล้านบาท และเริ่มไปสู่ 10 ล้านบาท สะท้อนว่าเศรษฐกิจกำลังซึม จากระดับล่างไปสู่ระดับกลาง เป็นเรื่องที่แก้ไขค่อนข้างยาก ทั้งนี้ สิ่งที่ธนาคารมอนิเตอร์และกลัวมาก คือ ตลาดบ้านปี 2568 จะเหมือนตลาดรถยนต์ปี 2567 คือ เกิดสงครามราคา หรือ Price War เพราะถ้าเป็นสงครามเมื่อไหร่ จะยิ่งฉุดให้ยิ่งแย่"
ดร.อมรเทพกล่าวว่า อย่างตลาดรถยนต์ปีก่อน จะเห็นรถป้ายแดงหั่นราคา อาจจะเป็นผลกระทบมาจากการดัมพ์ราคาของรถยนต์ไฟฟ้า (อีวี) รวมทั้งกำลังซื้อที่ไม่ดี รวมถึงธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้ราคารถปรับลดลงต่ำมาก โดยตลาดหั่นราคาลงเพื่อให้ขายได้ ซึ่งส่งผลต่อหนี้เสีย เกิดการทิ้งสินเชื่อ ถือเป็นการทำลายตลาด กว่าจะแก้ได้ต้องใช้เวลา ซึ่งหากเกิดในตลาดอสังหาฯจะหนักกว่าตลาดรถยนต์ เพราะไม่ได้ทำให้ตลาดปั่นป่วนอย่างเดียว แต่จะเกิด Wealth Effect
"ถ้าเรามีบ้าน เราจะรู้สึกมั่นคง ปลอดภัย และมีความเชื่อมั่น กล้ากิน กล้าใช้จ่าย สะท้อนเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเหมือนประเทศจีนในช่วงราคาบ้านลดลง ทำให้ทำลายความเชื่อมั่น คนรู้สึกจนลง เพราะมูลค่าบ้านหาย ทำให้ไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย จะเป็นภาวะหมุน ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจทยอยหมุนลงเรื่อย ๆ น่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์ แต่ปีนี้เรายังอาจจะยังไม่เห็น Price War ตลาดอสังหาฯที่เป็นโครงการใหม่ อาจจะยังไม่ลดราคาแรงเพื่อเร่งขาย เร่งระบาย แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า บ้านเก่า เริ่มเห็นแข่งลดราคามากขึ้น เพื่อระบายของ"
ดร.อมรเทพกล่าวว่า หากโครงการอสังหาฯเกิดการยอมลดราคามาก ๆ เพื่อให้ขายได้ เป็นเรื่องที่ต้องระวัง โดยเฉพาะหากเป็นโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่อง หากช็อกหนัก การระดมทุนจะยิ่งลำบากมากขึ้น แล้วยิ่งตลาดหุ้นกู้ จะยิ่งหนักกว่านี้ เพราะจะกระทบสภาพคล่องผู้ประกอบการ นอกจากนี้ บริษัท บริหารสินทรัพย์ ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก จะระบายยาก ก็จะกระทบสภาพคล่องได้เช่นกัน
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปีนี้ การเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลงเช่นกัน ซึ่งเป็นความท้าทายต่อการใช้จ่าย และการมีภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น โดยธนาคารเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บ้านแลกเงิน (Home for Cash) โดยทิศทางเอ็นพีแอลของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็อยู่ในโหมดประคับประคองเช่นกัน
นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันยอดปล่อยใหม่ (New Loan) สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัว 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี (YOY) ดังนั้น ธนาคารจะต้องเน้นไปขยายตัวในบ้านมือสอง เพราะเป็นตลาดที่ค่อนข้างเสถียรภาพ
"อย่างไรก็ดี ธนาคารก็ต้องระมัดระวัง เพราะบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน โดยเฉพาะจะต้องพิจารณาราคาประเมินให้ดี รวมถึงเข้มงวดในคุณสมบัติลูกค้า ว่าเป็นลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่จริง เพราะปัจจุบันอยู่ในสถานการณ์ความไม่แน่นอน ธนาคารจะต้องตั้งการ์ดเข้มขึ้น และดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อตัวเอง"
ทั้งนี้ ปัจจุบันธนาคารยูโอบีมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสัดส่วนสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว ส่วนหนึ่งมาจากตลาดบ้านใหม่ชะลอจากดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้น รวมถึงการเปิดโครงการบ้านใหม่น้อยลง
สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารในปีนี้ คาดว่าสินเชื่อบ้านจะทรงตัวจากปีก่อน เป็นผลมาจากบ้านใหม่ที่ชะลอ และคุณภาพลูกค้าที่ไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ ภายหลังจากตรวจสอบเครดิตจะเห็นว่า ลูกค้ามีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้น ทำให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลง
"สถานการณ์สินเชื่อบ้านค่อนข้างแย่ เป็นรอบที่ Down ที่สุด เทียบตอนโควิด-19 ตอนนี้แย่กว่า เพราะตอนนี้มีของในตลาด มีในสต๊อกเยอะ แต่ขายไม่ออก และคนที่มาซื้อบ้านราคาต่ำ 3-4 ล้านบาท อัตรารีเจ็กต์สูงมาก แต่บ้านราคา 5 ล้านบาท มีรายได้ 70,000-1 แสนบาท กลุ่มนี้ยังมียอด Approval Rate ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ โดยของยูโอบีบ้านใหม่ยอดรีเจ็กต์อยู่ประมาณ 20-30% ดังนั้น เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มองว่าคงไม่ได้บวก แต่ปี 2569 น่าจะกลับมาบวกได้ 4-5%"
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ
