แม้ว่า "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย" จะผ่านครึ่งปีแรกของปี 2568 แต่ยังไม่เห็นการฟื้นตัว โดยได้รับแรงกดดันจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ กระทบต่อความเชื่อมั่น และกำลังซื้อ แม้มีข่าวดีที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับลดลง รวมถึง 2 มาตรการรัฐ ลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% การผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่ทั้ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประสานเสียงไปในทิศทางเดียวกันว่า ยังไม่เพียงพอต่อการพลิกฟื้นตลาดในทันที แต่น่าจะช่วยประคับประคองตลาดปี 2568 ไม่ให้แย่ไปมากกว่าที่ผ่านมา

    สอดคล้องกับมุมมองของ "วิชัย วิรัตกพันธ์" นักวิชาการอิสระด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง ที่สะท้อนว่า จากการที่ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ออกมาสะท้อนภาพสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยที่ได้ประสบในช่วงไตรมาส 2/2568 ว่าผู้ประกอบการยังคงประสบปัญหาเรื่องการระบายแบ็กล็อกของหน่วยที่อยู่อาศัยที่มีลูกค้าจองซื้อไว้แล้ว เนื่องจากสถาบันการเงินในปัจจุบันยังคงมีการกำหนดเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดอย่างมาก และพบว่าสถาบันการเงินมีการปฏิเสธการให้สินเชื่อในอัตราที่สูงขึ้นเรื่อยมา โดยเริ่มเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 จนถึงปัจจุบัน

    "การปฏิเสธการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ได้ถูกสะท้อนให้เห็นผ่านภาวะการปล่อยสินเชื่อที่เริ่มปรับตัวลดลงตั้งแต่ช่วงไตรมาส 4/2566 ที่พบว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศลดลงสูงถึง 14.8% และยังคงลดลงติดต่อกันทุกไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 1/2567 ถึงไตรมาส 2/2568 โดยในไตรมาส 1/2567 ลดสูงสุดถึง 20% และสถานการณ์ในปี 2568 ไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2568 ยังคงลดลง 9.6% และ 6.5% ตามลำดับ"

     "วิชัย" มองว่าจึงไม่แปลกใจที่ผู้ประกอบการที่เป็นสมาชิกของสมาคม ได้สะท้อนสถานการณ์ในไตรมาส 2/2568 ที่ยังคงเผชิญกับภาวะที่ลูกค้าได้รับการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงอยู่ โดยพบว่าค่าเฉลี่ยของภาพรวมการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40-50% ของลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อไป ยังพบว่าผู้ประกอบการบางราย ลูกค้าได้รับการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราสูงมากถึง 70-80% โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นตลาดบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แม้กระทั่งผู้ประกอบการที่เน้นตลาดในกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านราคามากกว่า 7 ล้านบาท ซึ่งปกตินับว่าเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีสถานะทางการเงินที่ดี แต่ยังมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง 30-50% สภาวะที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงเช่นนี้ ส่งผลกระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดลงแน่นอน

    หลายคนคงมีคำถามว่า การปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงมากขึ้นของสถาบันการเงิน ส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมากน้อยเพียงใด จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่รวบรวมและประมวลผลโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้แสดงให้เห็นได้ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้มีจำนวนและอัตราการเปลี่ยนแปลง ลดลงมาอย่างต่อเนื่องช่วงปี 2566-2567 โดยจำนวนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดจากปี 2565 ที่มีจำนวน 392,858 หน่วย มูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท เหลือ 366,825 และ 347,799 หน่วย หรือลดลง 6.6% และ 5.2% และมูลค่าลดลงเหลือ 1.05 และ 0.98 ล้านล้านบาท หรือลดลง 1.7% และ 6.3% ในปี 2566 และ 2567 ตามลำดับ สำหรับปี 2568 ในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมา การโอนกรรมสิทธิ์ยังลดลงต่อเนื่องในไตรมาส 1 และ 2 โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 10.5% และ 10.9% ตามลำดับ ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 13.0% และ 13.6% ในไตรมาสที่ 1 และไตรมาสที่ 2 ตามลำดับ

    "การลดลงจากฐานยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำอยู่แล้วต่อเนื่องกันมากกว่า 6 ไตรมาส ที่ได้รับผลจากการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากการหลีกเลี่ยงการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งกลุ่มนี้เป็นคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของประเทศ สภาพการณ์เช่นนี้ ต้องถือว่าเป็นการสะท้อน 'ความอ่อนแอ' อย่างมากของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ที่เกิดจาก 'ความอ่อนแรง' ของผู้ซื้อจากภาระหนี้สินครัวเรือนที่รุมเร้า จนสถาบันการเงินที่เป็นแหล่งเงินในการปล่อยสินเชื่อทำการ 'ยกการ์ดสูง' ในการป้องกันตัวด้วยการใช้เกณฑ์พิจารณาปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดอีก"

    นอกจากนี้ "วิชัย" ยังสะท้อนว่า สภาพการเปลี่ยนแปลงเชิงลบของตลาดที่อยู่อาศัยเช่นนี้ อาจเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดที่อยู่อาศัยได้เข้าสู่ "ภาวะชะงักงัน" โดยสภาพของตลาดอสังหาฯของประเทศไทยจึงเป็นเหมือนภาวะรถยนต์ที่ล้อติดหล่ม แต่กลับไม่สามารถเร่งกำลังเครื่องยนต์ให้แรง เพื่อให้ล้อรถพ้นจากหล่มได้ เนื่องจากสภาพเครื่องยนต์ ทั้งโครงสร้างทางเศรษฐกิจ และโครงสร้างทรัพย์สิน-หนี้สินของครัวเรือน อยู่ในสภาพที่ขาดกำลัง ในการขับเคลื่อนให้หลุดพ้นจากปัญหานี้ได้เร็ว

    เมื่อครั้นจะมองหา  "ตัวช่วย"  จากกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ จากต่างประเทศ ได้พบความจริงว่า ยอดหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ เริ่มเห็นสัญญาณการลดลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/2567 และพบความชัดเจนตั้งแต่ไตรมาส 4/2567 ถึงไตรมาส 2/2568 ที่มีการเปลี่ยนแปลงของจำนวนหน่วยลดลง 5% 0.5% และ 2.2% ตามลำดับ ขณะที่จำนวนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 19.7% 9.0% และ 16.9% สะท้อนว่า กำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติเริ่มไม่ใช่ทางออก สำหรับการแก้ปัญหาตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ เพราะกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติได้เริ่มชะลอตัวลงอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ลดลงมากในช่วงเวลานี้

    "วิชัย" กล่าวอีกว่า แม้รัฐบาลจะต่ออายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองให้เหลือ 0.01% และธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ประกอบกับความพยายามเร่งแก้ไขปัญหาหนี้สินภาคประชาชนที่ตกอยู่ในภาวะเรื้อรังมานาน การลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ลดลงหลายครั้งจนเหลือ 1.5% ซึ่งทำได้เพียงช่วยดึงตลาดไม่ให้ทรุดตัวลงแรงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ แต่ดูเหมือนว่าสภาวะตลาดยังคงทรงๆ มีโอกาสที่จะทรุดตัวลง

    สอดคล้องกับผลสำรวจของผู้ประกอบการถึงผลกระทบหลังมาตรการรัฐและเกณฑ์ LTV ที่ระบุว่า สถานการณ์โดยรวมของบริษัท ความเชื่อมั่นต่อการดำเนินธุรกิจ ปริมาณลูกค้าที่เข้าชมเว็บไซต์ สถานการณ์โอนกรรมสิทธิ์ ระบายแบ็กล็อกยังคงทรงตัว ไม่ได้ดีขึ้น ซึ่งหมายถึงการทรงตัวในระดับที่ไม่ดี แต่กลับพบว่าปริมาณลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงการ สถานการณ์ยอดขาย และสถานการณ์การปฏิเสธสินเชื่อ มีสถานการณ์ที่แย่ลงกว่าปีก่อน เล็กน้อย นอกจากนี้ส่วนใหญ่เชื่อว่าปี 2568 น่าจะเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯชะลอตัว หรืออย่างมากแค่ทรงตัวเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

    แต่อย่างไรก็ดีคงต้องลุ้นผลจากมาตรการต่างๆ ของรัฐว่าจะสามารถช่วยกระตุ้นให้ช่วงไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 ปี 2568 ให้ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมาและช่วยดึงให้ภาพรวมทั้งปี 2568 ดีขึ้นกว่าปีที่แล้วได้หรือไม่