บุษกร ภู่แส

    กรุงเทพธุรกิจ

    แฟรงค์ ข่าน หุ้นส่วนหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า ไตรมาส 2 ของปี 2568 อาจเป็นช่วงเวลาที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญแรงกดดันหนักที่สุดครั้งหนึ่ง ในรอบหลายปี ทั้งในแง่อุปสงค์ อุปทาน และความรู้สึกของตลาด หรือ Sentiment โดยเฉพาะเมื่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง ต่ำสุดในรอบ 6 ปี และมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการเท่านั้น หรือคิดเป็นเพียง 405 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 15 ปี!

    แม้จะฟังดูไกลตัว แต่เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นช่วงต้นปีส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและยังเหลือขาย ผู้บริโภคบางส่วนเริ่มตั้งคำถามถึง "ความปลอดภัย" ของโครงสร้างอาคาร ประกอบกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเหลือเพียง 12,183 หน่วย ซึ่งถือเป็น "จุดต่ำสุด" นับตั้งแต่ปี 2562

    เปิดใหม่น้อยสุดรอบ 15 ปี

    ในไตรมาสนี้มีโครงการใหม่เพียง 2 แห่งเท่านั้นที่เข้าสู่ตลาด รวม 405 ยูนิต ตั้งอยู่ชานเมืองตอนเหนือของกรุงเทพฯ ซึ่งถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในอดีต เช่น ไตรมาส 2 ของปี 2565 ที่มีการเปิดตัวสูงถึง 15,164 ยูนิต

    "การเปิดตัวใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เป็นสัญญาณชัดว่าผู้พัฒนามุ่งเน้นการระบาย สต็อกมากกว่าขยายตลาด"

     แม้ยอดจองคอนโดมิเนียม จะขยับเล็กน้อยเป็น 105 ยูนิต แต่ก็ยังอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นอันดับ 2 ในรอบ 5 ปี แสดงถึงความลังเลของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อ ท่ามกลางภาระหนี้ครัวเรือนสูง ค่าครองชีพพุ่ง เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังไม่กล้าตัดสินใจ ในสถานการณ์เศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน

    ราคายังไม่ขยับ "เร่งระบายสต็อก"

    ปัจจุบันราคาเสนอขายเฉลี่ยโดยรวม ยังอยู่ในระดับ "ทรงตัว" ทั่วทั้งตลาด สะท้อนถึงการแข่งขันที่เน้นความคุ้มค่า มากกว่า การตั้งราคาเพื่อสร้างกำไรสูงสุด ยกตัวอย่าง ย่านใจกลางเมือง (CBD) ราคาเฉลี่ย 239,475 บาท/ตร.ม. ย่านสุขุมวิทปรับขึ้นเล็กน้อย ทำเลสาทร-สีลมราคาทรงตัว รอบใจกลางเมือง (City Fringe) ลดลงเหลือ 126,897 บาท/ตร.ม.

    ผู้พัฒนาโครงการพยายามปรับ "ลดราคา" จูงใจผู้ซื้อ หลังสต็อกล้น ยกตัวอย่าง ทำเลชานเมือง (Suburb) ราคาปรับลงต่อเนื่อง เหลือ 72,193 บาท/ตร.ม. เน้นเร่งระบายหน่วยคงค้าง และจับกลุ่ม ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง

    แนวโน้มครึ่งปีหลัง "รอมาตรการรัฐ"

    การฟื้นตัวในครึ่งปีหลังยังขึ้นอยู่กับ หลายปัจจัย โดยเฉพาะทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ความเชื่อมั่นผู้บริโภค

    "หากมีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV และลดค่าธรรมเนียม อย่างจริงจัง จะช่วยปลุกตลาดได้ในกลุ่มผู้ซื้อที่พร้อม"

     แต่ถึงกระนั้น การแข่งขันด้านราคายังสูง ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัว เสนอโบนัส โปรโมชั่น และเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ดึงดูดมากขึ้น เพื่อแย่งชิงกำลังซื้อที่ยังจำกัด แม้ภาพรวมจะยังไม่สดใส แต่โอกาสยังคงมีสำหรับคอนโดมิเนียมในทำเลพรีเมียม เช่น ทำเลริมแม่น้ำ ทำเลใกล้รถไฟฟ้า ทำเลย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ที่มีโครงการพร้อมอยู่ ซึ่งยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่ม ผู้มีศักยภาพ และนักลงทุนต่างชาติที่มองหาความมั่นคง รวมถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

     ตลาดยังไม่พัง แต่ยังไม่พร้อมวิ่ง

    แม้จะยังไม่ใช่ภาวะวิกฤติของคอนโดมิเนียม แต่การชะลอตัวอย่างชัดเจนของตลาดในไตรมาสนี้ เป็นสัญญาณเตือนให้ทุกฝ่ายต้องจับตาการฟื้นตัวอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 4 ซึ่งอาจเป็นจุดเริ่มต้น ของการกลับมา หากนโยบายรัฐและปัจจัยเศรษฐกิจเอื้ออำนวย ภาพรวมคอนโดมิเนียมยังอยู่ในช่วงพักตัวระยะยาว ผู้ประกอบการ ต้องปรับกลยุทธ์จาก "สร้างใหม่" เป็น "ทำให้ขายได้" ขณะที่ผู้ซื้อก็ยังรอความชัดเจนจากเศรษฐกิจและมาตรการรัฐ ก่อนจะกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง