จับตา Domino Effect ตลาดออฟฟิศไทยซมพิษเศรษฐกิจ ซัพพลายใหม่ทะลักปีละ 3 แสน ตร.ม. ติดกัน 4 ปีเต็ม คาดสิ้นปี'68 พื้นที่รวมพุ่งเกือบ 11 ล้าน ตร.ม. สวนทางดีมานด์เช่าใหม่ ทำเลเกรด A-B เปิดศึก Prices War ดัมพ์ 20-30% ทุบค่าเช่าร่วงยกแผง ไพรมแอเรียย่านลุมพินี 1,300 บาท/ตร.ม./เดือน เบียดแชมป์เก่าย่านราชประสงค์ ค่าเช่าลดเหลือ 775 บาท ฟันธงยุคทองผู้เช่า

    ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยยังจมอยู่กับอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ ล่าสุดเป็นคิวธุรกิจอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศบิลดิ้ง หลังยุคโควิดเริ่มมีการชักชวนลงทุนขนานใหญ่ จนกระทั่งทำให้มีซัพพลายสร้างเสร็จใหม่เติมไม่หยุดในช่วง 4 ปี (2565-2568) เฉลี่ยปีละ 3 แสน ตร.ม. จากเดิมเคยมีซัพพลายรวม 8-9 ล้าน ตร.ม. อัพเดตใหม่ ณ สิ้นปี 2568 คาดว่าซัพพลายรวมเพิ่มเป็น 10.7 ล้าน ตร.ม.

    ในด้านอัตราการเช่าหรือ Occupancy Rate เฉลี่ยเคยสูงเกิน 90% ปัจจุบันลดเหลือ 86% สถิติสูงสุดเคยเป็นของเกษรทาวเวอร์อยู่ที่ 1,500 บาท/ตร.ม./เดือน ยุคนี้ทำได้อย่างเก่งอยู่ที่ 1,300 บาท/ตร.ม./เดือนในโซนสวนลุมพินี แนวโน้มปี 2569 ทำนายอนาคตได้ไม่ยากว่าตลาดออฟฟิศยังไม่สดใสมากนัก เจ้าของโครงการยังต้องเหนื่อยอีกปีจากสาเหตุผู้เช่าขอลดค่าเช่าและลดพื้นที่เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย ในทางตรงกันข้ามกลายเป็นยุคทองผู้เช่าเพราะมีอำนาจ ต่อรองมากขึ้นกว่าในอดีต

    เหตุผลทำไมต้องย้ายออฟฟิศ

    นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง กำลังซื้อปรับตัวลดลง การระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย หนี้ครัวเรือนระดับสูง ขณะที่ประเทศขาดทิศทางการเติบโตชัดเจน ส่งผลให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ไหลเข้าสู่ไทยน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน

    หนึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนความเปราะบางได้อย่างชัดเจนที่สุด คือ ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังเผชิญกับสงครามแย่งผู้เช่าอย่างเข้มข้น ผู้เช่าส่วนใหญ่ยังเป็นบริษัทเดิม ๆ ที่ย้ายสำนักงานจากตึกหนึ่งไปอีกตึกหนึ่ง ไม่ใช่การเติบโตจากดีมานด์ใหม่ เนื่องจากบริษัทต่าง ๆ แทบไม่ขยายกิจการ และจำนวนพนักงานก็ไม่เพิ่มขึ้น

    กลยุทธ์ที่ดึงดูดผู้เช่าจึงหนีไม่พ้นการลดค่าเช่าถูกลงกว่าเดิม 20-30% ทำให้เกิด Price War รุนแรงกว่าที่เคยเป็นมา ผลกระทบจึงลุกลามเป็น โดมิโนเอฟเฟ็กต์ (Domino Effect) ต่อเนื่องไปทั้งตลาด ทั้งในเชิงออฟฟิศและรีเทล ท่ามกลางการแข่งขันที่เดือดขึ้น ทุกขณะ หากไม่มีดีมานด์ใหม่เข้ามาเติมเต็ม ความเคลื่อนไหวนี้อาจกลายเป็นแรงกดดัน ครั้งใหญ่ต่อผู้ประกอบการอสังหาฯไทยในระยะกลางถึงยาว

    ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่า ตลาดพื้นที่สำนักงานไทยกำลังเข้าสู่ยุคที่ใครปรับตัวได้เร็ว และเสนอความคุ้มค่าได้มากกว่า คือผู้ที่อยู่รอดในสมรภูมิครั้งนี้

    ขณะเดียวกัน ออฟฟิศเก่าจำนวนมากกำลังเผชิญความท้าทาย อัตราการเช่าลดลงต่อเนื่องเพราะไม่สามารถโน้มน้าวให้ผู้เช่าเดิมต่อสัญญาได้ จุดเปลี่ยนอยู่ที่บริษัทจำนวนไม่น้อยเลือกย้ายไปเช่าออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ มีฟาซิลิตี้เหนือกว่าทั้งในด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลที่ตั้ง สำคัญที่สุดคือเงื่อนไขค่าเช่า ที่ดึงดูดใจมากกว่า การย้ายออฟฟิศตอบโจทย์ความคุ้มค่าทางการเงิน และยกระดับภาพลักษณ์องค์กรให้ทันสมัยและแข่งขันได้มากขึ้น

    "การได้อยู่ในอาคารที่มีมาตรฐาน ทันสมัย และเป็นแลนด์มาร์กของเมือง ได้ทั้งภาพความเป็นมืออาชีพและความน่าเชื่อถือของบริษัทในสายตาของลูกค้าและคู่ค้า อาจกล่าวได้ว่า นี่คือช่วงเวลาที่ผู้เช่าได้เปรียบที่สุดในการเลือกเช่าออฟฟิศในกรุงเทพฯ นอกจากต้นทุนจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญแล้ว การย้ายออฟฟิศถูกใช้เป็นกลยุทธ์เชิงธุรกิจ เพื่อปรับภาพลักษณ์องค์กรและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาวอีกด้วย"

   ยุคนี้ผู้เช่า Wait & See

    ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 3/68 ซัพพลายพื้นที่ออฟฟิศในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาอยู่ที่ 10.440 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 1.35% เทียบกับไตรมาส 2/68 โดยช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2568) มีออฟฟิศเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ พื้นที่เช่ารวม 177,312 ตร.ม. โดยคาดว่าในไตรมาส 4/68 ยังคงมีซัพพลายใหม่เพิ่มอีก 130,000 ตร.ม. ส่งผลให้ในปีนี้มีพื้นที่ออฟฟิศใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 300,000 ตร.ม. ติดต่อกันเป็นปีที่ 4 นับตั้งแต่ปี 2565

    ความเคลื่อนไหวในวงการออฟฟิศ มีทั้งผู้เช่าบางส่วนมองหาออฟฟิศใหม่, ต้องการต่ออายุสัญญาเช่าในอาคารเดิม, ขอปรับลดราคาค่าเช่าลง และขอปรับลดพื้นที่เช่า เพื่อควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่าย องค์กร ดังนั้นเจ้าของออฟฟิศจึงมีการเสนอ ส่วนลดค่าเช่า หรือตั้งค่าเช่าที่ถูกลงเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้

    นอกจากนี้ ยังมีแรงกดดันจากเทรนด์การทำงานนอกพื้นที่หรือ Work From Anywhere ทำให้แนวโน้มดีมานด์การเช่าออฟฟิศจะยังคงอยู่ในช่วงซบเซาในช่วงนี้ รูปแบบออฟฟิศในอนาคตจะถูกเปลี่ยนจากพื้นที่ดั้งเดิม ไปสู่การดีไซน์พื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ใช้อาคารที่เปลี่ยนแปลงไป

    อัพเดต ณ สิ้นไตรมาส 3/68 พื้นที่ออฟฟิศในภาพรวมของกรุงเทพฯ ถูกใช้ ไปแล้ว 9 ล้าน ตร.ม. มีอัตราการเช่าโดยรวม 86.20% ปรับตัวลดลง -0.69% เทียบกับไตรมาส 2/68 ดีมานด์มาจากเจ้าของอาคารใช้งานเอง กลุ่มลูกค้าสถาบันการเงิน ธุรกิจยานยนต์ เครื่องสำอาง ที่มองหาออฟฟิศใหม่ทำเลใจกลางเมือง ใช้ชีวิตสะดวกสบาย ค่าเช่าไม่สูงมากนัก

    อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ดีมานด์เช่าออฟฟิศใหม่มีแนวโน้มชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากรับผลกระทบจากเศรษฐกิจผันผวนที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

    "ออฟฟิศเปิดใหม่มีอัตราการเช่าค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ สร้างความ กังวลใจให้กับเจ้าของโครงการพอสมควร แม้จะมีความพยายามอย่างหนักในการมอบ ส่วนลดราคาพิเศษ สิ่งที่เกิดขึ้นหลายออฟฟิศมีผู้เช่าสนใจมาดูพื้นที่เพิ่มขึ้น แต่การตัดสินใจทำสัญญาเช่ายังไม่เกิดขึ้น ตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2/68 ที่ผ่านมา"

    เปิดศึกแย่งชิงลูกค้ารายใหญ่

    สำหรับราคาเสนอเช่าเฉลี่ยในภาพรวมในทุกเซ็กเมนต์ และทุกทำเล พบว่าปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.38% อยู่ที่ 775 บาท/ตร.ม./เดือน เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเป็นออฟฟิศใหม่ที่ชูจุดขายความสดใหม่ดันราคาค่าเช่าสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม

    ทั้งนี้ ออฟฟิศเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือย่าน CBD-Central Business District มีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นจากไตรมาส 2/68 อยู่ที่ 1,179 บาท/ตร.ม./เดือน ในจำนวนนี้พบว่า สถิติค่าเช่าแพงสุดของออฟฟิศเกรด A อยู่ในพื้นที่ลุมพินี อยู่ที่ 1,304 บาท/ตร.ม./เดือน

    อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 2/68 กลยุทธ์การแข่งขันทางเจ้าของโครงการเลือกที่จะรักษาค่าเช่าเดิมไว้เพื่อจูงใจผู้เช่ารายใหม่ และเพื่อเติมเต็มพื้นที่เช่าเดิมที่ว่างลง นอกจากนี้ การทำสงครามราคามีออปชั่นพิเศษเพิ่มเติมกรณีเป็นเช่ารายใหม่ที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่

    เหตุผลเพราะในทางปฏิบัติแม้จะมีสัญญาเช่า 3 ปี แต่เนื่องจากเป็นพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ ผู้เช่ามักจะมีการลงทุนตกแต่งต่อเติมอีกในมูลค่าสูง การตัดสินใจย้ายออฟฟิศจึงไม่เกิดบ่อยครั้ง หรืออย่างน้อยมักจะมีการต่อสัญญาเช่าที่เดิม เพื่อให้มีการ ใช้ออฟฟิศได้อย่างคุ้มค่ากับต้นทุน การตกแต่งที่ผู้เช่าได้ลงทุนเพิ่มเติมนั่นเอง