เปิด 9 มาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ควรมี พลิกฟื้นกำลังซื้อถดถอย รีเจกต์เรตพุ่ง ต่างชาติแผ่ว

   เมื่อวันที่ 25 กันยายน นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวในงานสัมมนา " วิเคราะห์ พลิกฟื้น จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ" จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังเติบโตแบบถดถอยจากความไม่เชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการจากสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ขณะที่ราคาจะสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดิน และค่าก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น โดยประเมินว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 จะติดลบ 5-15% อาคารชุดยังมีปริมาณหน่วยขายและโอนติดลบมากที่สุด ขณะที่บ้านจัดสรรมีการเติบโตที่ดีกว่าอาคารชุด

   โดยปัจจัยบวกต่อตลาดมีอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง,รัฐบาลใหม่และทีมเศรษฐกิจใหม่, มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่, ในภาวะวิกฤตยังมีโอกาสจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเริ่มเห็นลูกค้าพม่า ไต้หวัน มาซื้อคอนโดมากขึ้น

   ส่วนปัจจัยเสี่ยงยังเป็นเรื่องอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารหรือรีเจกต์เรตที่ยังคงสูง, กำลังซื้อยังไม่แข็งแรง, เศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัว, ผู้ซื้อต่างชาติยังไม่กลับมา, ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างไม่ลดลงและมีแนวโน้มสูงขึ้น รวมถึงภาวะหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง

   นายอธิปกล่าวว่า ดังนั้น มาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ควรมีและทาง 3 สมาคมอสังหาฯได้มีการนำเสนอต่อรัฐบาลผ่านสภาหอการค้าไทยไปบ้างแล้วในบางเรื่อง ได้แก่

   1.ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุดเดือนมิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี

   2.ขยายเวลาลดค่าโอนและจำนอง 0.01% ออกไปอีก 1 ปี

   3.มาตรการบ้านดีมีดาวน์

   4.มาตรการมอร์ทเกจการันตี รับประกันสินเชื่อให้กับผู้ซื้อผ่านบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม(บสย.)

   5.มาตรการอัตราสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำหรือซอฟต์โลน

   6.เพิ่มแรงจูงในให้กับลูกค้าต่างชาติ เพื่อดึงกำลังซื้อต่างชาติกลับมาซื้อหลังจากที่หายไปจำนวนมาก เช่น ให้วีซ่าอยู่อาศัยในประเทศไทยนานขึ้น หรือลดค่าโอนและจำนองให้แต่ยังคงเป็นอัตราที่สูงกว่าลูกค้าชาวไทย
 
   7.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างร้อยละ 50-90 ให้ทุกระดับราคา เป็นระยะเวลา 3 ปี สำหรับบ้านหลังแรกและบ้านใหม่ต่อการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 เพื่อให้คนซื้อบ้านใหม่เพิ่มขึ้น

   8.มาตรการลดขนาดบ้านจัดสรรซึ่งกำลังร่วมพิจารณากับกรมที่ดิน

   9.มาตรการบสย.ค้ำประกันอสังหาริมทรัพย์และการพาณิชย์

    นายอธิปกล่าวว่า สำหรับสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงที่หลือของปีนี้ต่อเนื่องปี 2569 ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น ทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย สงครามรัสเซีย-ยูเครนยังคงอยู่ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลงก็จริงแต่การบริโภคไม่ดีขึ้นและอัตราเงินเฟ้อต่ำ ขณะที่รีเจกต์เรตยังคงสูงมาอย่างต่อเนื่อง 3 ปีแล้ว ภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงสูง ทำให้แบงก์ไม่ปล่อยกู้ ส่วนการเลือกตั้งใหม่ที่จะเกิดขึ้นในเดือนเมษายนหรือพฤษภาคม 2569 นั้น อาจจะทำให้เกิดการ wait and see หยุดการบริโภคและลงทุน ยังต้องรอดูประสิทธิภาพของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ จะยังคงมีกระสุนเหลือมาทำนโยบายได้แค่ไหน ส่วนสถานการณ์ชายแดนไทย-กัมพูชา

   ส่วนเสถียรภาพค่าเงินบาทปัจจุบันที่แข็งค่ามาก ไม่ได้กระทบแค่การส่งออกและการท่องเที่ยว ยังส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯเพราะทำให้ต่างชาติซื้อในราคาที่แพงขึ้น

   "โดยทั้งหมดนี้จะเป็นพายุใหญ่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคและนักลงทุนต่อเนื่องถึงปี 2569 ทำให้แนวโน้มที่คิดว่าจะมีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ยังเหนื่อย และจะส่งผลมาถึงตลาดอสังหาฯด้วย ดังนั้น ผู้ประกอบการเองก็ต้องไม่ประมาท เพราะการลงทุนธุรกิจอสังหาฯเป็นเรื่องใหญ่ ถ้าสะสมสต๊อกจะเหนื่อย ต้องแบกต้นทุน เช่น ดอกเบี้ย ก็ต้องเร่งกำจัดสต๊อกเพื่อให้เกิดรายได้ เพราะตอนนี้กำลังซื้อถดถอย คนซื้อน้อยลง จะทำให้ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ไม่ได้ ดังนั้นเชื่อว่าถึงกลางปีหน้า ยังเป็นช่วงเวลาที่wait and see ของตลาดอสังหาฯ" นายอธิปกล่าว