การค้าโลกป่วน-บริโภคเอกชนชะลอตัว

   ยอดคืนพื้นที่เช่าพุ่ง68%-อีอีซีหดมากสุด

  นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน-หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯโลจิสติกส์ครึ่งปีแรก 2568 เข้าสู่ช่วงที่ผู้ประกอบการระมัดระวังมากขึ้น เพราะการบริโภคเอกชนชะลอตัวและแรงกดดันจากการค้าโลกส่งผลต่อความต้องการเช่า แม้การดูดซับชะลอตัว แต่ยังเห็นความแข็งแกร่งจากอุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภคที่หมุนเวียนเร็วและการจัดส่งระยะสุดท้าย ยังเป็นปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้า อีกทั้งธุรกิจกำลังให้ความสำคัญกับคลังสินค้าที่มีความยืดหยุ่นและการพัฒนาตามความต้องการเฉพาะมากขึ้น เพื่อควบคุมต้นทุน มองว่าเป็นแนวโน้มที่จะกำหนดทิศทางใหม่ของตลาดโลจิสติกส์ในประเทศไทย ทั้งนี้ อุปทานรวมคลังสินค้าสำเร็จรูปในไทยอยู่ที่ 6.49 ล้าน ตร.ม. ครึ่งแรกปีนี้เพิ่ม 75,900 ตร.ม. โต 1.2% แบบครึ่งปีต่อครึ่งปีและ 3.6% แบบปีต่อปี ได้แรงขับเคลื่อนจากซัพพลาย จ.ชลบุรีและสมุทรปราการ และเป็นการขยายตัวในโครงการเดิม แต่ซัพพลายใหม่ยังคงต่ำกว่า 1 แสน ตร.ม. ตั้งแต่ครึ่งหลังปีก่อน สะท้อนผู้พัฒนายังมีความระมัดระวังในการพัฒนา

   ส่วนการกระจายอุปทาน พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลครองส่วนแบ่งตลาดมากสุด ครึ่งแรกปีนี้ มีอุปทานเพิ่ม 2.2% เป็น 2.9 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 44.7% ของคลังสินค้าสำเร็จรูป อยู่สมุทรปราการ 40.7% รองลงมากรุงเทพฯ สมุทรสาคร นนทบุรี ขณะที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) มีอุปทานมากเป็นอันดับสอง 38.9% ขยายตัว 5.6% เมื่อเทียบรายปี สู่ระดับ 2.53 ล้าน ตร.ม. ชลบุรีครองส่วนแบ่งมากสุด 26.5% รองลงมาฉะเชิงเทรา 9.1% ระยอง 3.3% ภาคกลางยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงอุปทานตลอด 12 เดือนนี้ มีส่วนแบ่งตลาด 15.9% โดยในอนาคตคาดว่าจะมีพื้นที่เช่าแล้วเสร็จ 167,138 ตร.ม. ตั้งแต่ครึ่งหลังปีนี้ไปถึงปี 2569 โดยคิดเป็น 2.6% ของอุปทานปัจจุบัน โดยพื้นที่หลักคือกรุงเทพฯและปริมณฑล รองลงมาอีอีซี

   ด้านอุปสงค์กิจกรรมการเช่าอ่อนแรงลงชัดเจนครึ่งปีแรก 2568 ลดลง 7.4% เหลือ 286,839 ตร.ม. มีพื้นที่ถูกคืนเพิ่ม 68% สู่ระดับ 266,503 ตร.ม. ส่งผลการดูดซัพชะลอตัวเหลือ 20,335 ตร.ม. เป็นระดับต่ำสุดรอบหลายปี ผู้เช่ารอดูท่าทีและแผนขยายพื้นที่ถูกเลื่อนออกไปจากการบริโภคอ่อนแอ ต้นทุนสูงขึ้น หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น ผู้ผลิตไม่เร่งขยายความจุคลังสินค้า แต่กลับมีสินค้าคงคลังที่ขายไม่ออกสะสมเพิ่มขึ้น เพราะการผลิตสูงกว่าความต้องการ แม้ช่วยพยุงความต้องการใช้พื้นที่ในระยะสั้น แต่เป็นสัญญาณความเสี่ยงในอนาคต ด้านอัตราการเช่าโดยรวมลดลงเหลือ 85.8% แนวโน้มปี 2568 เป็นปีแห่งการปรับฐาน ตลาดไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่ก็ไม่ได้อยู่ในช่วงขยายตัว เป็นการหยุดรอดู รอให้เศรษฐกิจมหภาคฟ้นตัว โดยเฉพาะอีอีซีความต้องการหดตัวแรง จากความไม่แน่นอนด้านภาษีและคำสั่งซื้อชะลอ