ซัปพลายใหม่ลด-67.8%ยอดขายหด-37.3% ลูกค้าชะลอซื้อดันสต๊อกบ้านสะสมพุ่ง 11.6%

   อสังหาริมทรัพย์

   แม้ว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ปี 68 นี้ จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ ทำให้ยังไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้ แต่สถานการณ์ที่เกิดขึ้นก็ไม่ได้ทำให้ตลาดรวม อสังหาฯหยุดการพัฒนา หรือเปิดตัวโครงการใหม่ไปทั้งหมด สังเกตได้ว่ากลุ่มบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่ กทม. และต่างจังหวัด ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ, ศุภาลัย, พฤกษาฯ, เอพี (ไทยแลนด์), อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, ลลิล พร็อพ เพอร์ตี้, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสท, แอสเสทไวส์,ออริจิ้น ดิเวลลอปเม้นท์, อรสิริน พร็อพเพอร์ตี้ ฯลฯ

   การขยายการลงทุนของกลุ่มอสังหาฯรายใหญ่ดังกล่าวทำให้จำนวนซัปพลายใหม่ที่เข้าตลาดยังมีความต่อเนื่อง และทำให้ซัปพลายที่อยู่อาศัยตลาดรวมปรับตัวเพิ่มขึ้น แม้ว่าซัปพลายเดิมที่ตกค้างในตลาดจะถูกระบายออกไปจำนวนไม่น้อยแล้วก็ตาม และที่สำคัญ ซัปพลายใหม่ที่เข้ามานั้น ไม่ใช่ซัปพลายที่จับกลุ่มลูกค้าในเซกต์ เมนต์เดิมทำให้ซัปพลายใหม่มีอัตราการระบายออกในระดับที่ดี

   ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศช่วงครึ่งแรกปี 68 (ม.ค.-มิ.ย.) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งคาดการณ์ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุดสัดส่วนกว่า 80% ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ทั่วประเทศ พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย 3,901 โครงการจำนวน 401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท โดย เป็นซัปพลายใหม่เพิ่มขึ้น 3.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้น11.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

   โดยในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายรวม 71,841 หน่วย มูลค่า 301,743 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในตลาดรวมจะเพิ่มขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่กลับพบว่าในเชิงมูลค่าปรับตัวเพิ่มถึง 21.2% แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาขายเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งอาจสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น หรือการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างสินค้าไปสู่ Segment ที่ราคาสูงขึ้น

   แต่เมื่อพิจารณาด้านซัปพลายใหม่พบว่ามีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 4,077 หน่วย ลดลงถึง -67.8% ซึ่งนับเป็นการชะลอตัวอย่างรุนแรงที่สุดในรอบหลายปี ขณะที่มูลค่าของซัปพลายใหม่อยู่ที่ 22,589 ล้านบาท ลดลงกว่าครึ่งจากปีก่อนหน้า ขณะที่ในด้านดีมานด์หรือยอดขายใหม่ พบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 7,197 หน่วย ลดลง-37.3% โดยมีมูลค่าการขายรวม 31,640 ล้านบาท ลดลง -19.2% ซึ่งแม้อัตราการลดลงของมูลค่าจะน้อยกว่าจำนวนหน่วย แต่อัตราการดูดซับต่อเดือน (Absorption rate) กลับลดลงจาก 2.8% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่เพียง 1.7%

   แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนถึงการชะลอการตัดสินใจซื้อของ ผู้บริโภคในภาพรวม นอกจากนี้ ตลาดยังต้องเผชิญกับภาระของหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้นเป็น 64,644 หน่วย หรือขยายตัว 11.6% ขณะที่มูลค่าของหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นถึง 28.8% แตะระดับ 270,103 ล้านบาท โดยราคาของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่เฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งกลุ่มราคาที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือ ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายสูงถึง 3,937 หน่วย ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้อยู่ในภาวะที่ควรจับตามองอย่างใกล้ชิดความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงหลัก ขณะที่อัตราการดูดซับต่ำและระดับหน่วยเหลือขายที่สูงก่อให้เกิดแรงกดดันต่อตลาดในระยะกลางถึงยาว

   จังหวัดชลบุรี

   ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จังหวัดชลบุรียังคงเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ที่มีความเคลื่อนไหวค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะในด้านการสะสมของหน่วยเหลือขาย แม้ว่าปริมาณโครงการเปิดใหม่จะลดลงอย่างมากก็ตาม จำนวน Total Supply ของจังหวัดอยู่ที่ 46,965 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็น อาคารชุด 23,526 หน่วย (ลดลง-1.3%) และบ้านจัดสรร 23,439 หน่วย (เพิ่มขึ้น 11.03%) แสดงถึงการขยายตัว ของตลาดที่มาจากบ้านจัดสรรเป็นหลัก ด้านมูลค่า Total Supply มีมูลค่ารวม 216,397 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 24.4% โดยเฉพาะอาคารชุดที่มูลค่าพุ่งขึ้น 31.3% สะท้อนว่าหน่วยที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมีระดับราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อน

   อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ (New Supply) ในจังหวัดชลบุรี ลดลงอย่างมีนัยสำคัญโดยมีเพียง 3,206 หน่วย มูลค่า 19,091 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนถึง-69.3%(หน่วย) และ -51.2 (มูลค่า) ซึ่งเป็นการลดลงในทั้ง 2 ประเภทสังหาฯสะท้อนถึงความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่จากภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้อต่อการขาย ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales) ลดลงเช่นกัน โดยมีจำนวนเพียง 5,089 หน่วย มูลค่า 25,391 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน-36.9% (หน่วย) และ -13.6% (มูลค่า) โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่ยอดขายจำนวนหน่วยลดลงถึง -45.4%

   เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่า จังหวัดชลบุรีมี Remaining Supply จำนวน 41,876 หน่วย มูลค่า 191,006 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.5% (หน่วย) และ 32.2% (มูลค่า) จากปีก่อน แสดงถึงปริมาณหน่วยสะสมที่ยังไม่สามารถระบายออกได้อย่างมีประสิทธิภาพ อัตราดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนลดลงเหลือเพียง 1.8% จากเดิมที่เคยอยู่ที่ 3.0% ทำให้ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้น ด้านราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเปิดใหม่ (New Supply) ในปีนี้อยู่ที่ 6.0 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.7 ล้านบาทในปีก่อนหน้า สะท้อนถึงโครงการใหม่ที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ขณะที่ราคาของหน่วยเหลือขายสะสมเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.9 ล้านบาท

   ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เผชิญกับภาวะ "ยอดขายหดตัว-สต๊อกเพิ่มสูง ซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่มียอดขายลดลงต่อเนื่อง โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังในจังหวัดชลบุรี คือช่วงราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือ ขาย 3,582 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27.4 ประเภทหลักคือทาวน์เฮาส์ มีจำนวน 1,987 หน่วย หรือร้อยละ 44.2 สำหรับอาคารชุดมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดในกลุ่มราคา 1.01-2.00 ล้านบาทโดยมีจำนวน 1,528 หน่วย หรือร้อยละ 28.5 ของหน่วยเหลือขายกลุ่มราคาดังกล่าว

   จังหวัดระยอง

   ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนหน่วยรวมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ความเคลื่อนไหวด้านอุปสงค์และการเปิดโครงการใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงภาวะตลาดที่เปราะบางโดยเฉพาะประเภทโครงการอาคารชุด โดยจำนวน Total Supply ในจังหวัดระยองมีจำนวน 17,203 หน่วย มูลค่า 59,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 2.6% (หน่วย) และ 13.0 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

   โดยการเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากกลุ่มบ้านจัดสรรที่ขยายตัวทั้งในด้านจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.5% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 15.5% ขณะที่อาคารชุดมีการหดตัวลงอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยลดลง 25.4% และมูลค่าลดลง 20.7% การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) มีเพียงในกลุ่มบ้านจัดสรรเท่านั้น โดยมีจำนวน 776 หน่วย มูลค่า 3,216 ล้านบาท ลดลงมากถึงร้อย -54.8 (หน่วย) และร้อยละ -60.6 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ขณะที่อาคารชุดไม่มีการเปิดตัวใหม่ช่วงครึ่งปีแรก สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการและการประเมินว่าตลาดยังไม่เอื้อต่อการลงทุนในโครงการอาคารชุด

   ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales) หดตัวตามอุปทาน โดยยอดขายรวมในครึ่งปีแรกอยู่ที่ 1,426 หน่วย มูลค่า 4,074 ล้านบาท ลดลง -37.6% (หน่วย) และ -38.7% (มูลค่า) จากปีก่อน โดยเฉพาะอาคารชุดที่มียอดขายเพียง 80 หน่วย ลดลงถึง -66.7% แสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของผู้บริโภคต่ออสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง ขณะที่บ้านจัดสรรมียอดขาย 1,346 หน่วย ลดลง -34.2%

   เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่าหน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 15,777 หน่วยมูลค่า 55,573 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% (หน่วย) และ 20.4% (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นกว่า 10.3% ในขณะที่อาคารชุดลดลง -13.8%

   โดยอัตราการดูดซับต่อเดือนลดลงเหลือเพียงร้อยละ 1.4 จาก 2.3% ในปีก่อน ส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการขายหมดในอัตราที่นานที่สุดในพื้นที่ EEC สะท้อนภาวะตลาดที่ซบเซาและการระบายสต๊อกที่ล่าช้า โดยราคาของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ในกลุ่มราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนถึงโครงสร้างราคาที่กระจุกตัวอยู่ในระดับกลางและอาจยังสูงเกินศักยภาพของผู้บริโภค โดยกลุ่มราคาที่ต้องเฝ้า ระวัง เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือระดับ ราคา 1.01-2.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนสูงถึง 2,233 หน่วย ซึ่ง 70.3% เป็นทาวน์เฮาส์

   จังหวัดระยองเผชิญแรงกดดันรอบด้านทั้งจากฝั่งอุปทานที่เริ่มสะสมหน่วยเหลือขาย และฝั่งอุปสงค์ที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่แทบไม่มีการเปิดตัวใหม่ และมียอดขายลดลงเกินครึ่ง ในขณะที่บ้านจัดสรรยังคงขับเคลื่อนตลาด แต่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในพื้นที่จึงควรปรับกลยุทธ์ทั้งด้านขนาด ราคา และรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับกำลังซื้อจริง เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในระยะกลางถึงยาว

   จังหวัดฉะเชิงเทรา

   ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทราในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 แสดงภาพความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่าง โครงการบ้านจัดสรรกับโครงการอาคารชุด โดยกลุ่มบ้านจัดสรรยังคงเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่อาคารชุดหดตัวลงอย่างมากเกือบทั้งระบบ ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค และความระมัดระวังของ ผู้ประกอบการ ในด้านอุปทาน

   จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน Total Supply รวมทั้งสิ้น 7,673 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเกิดจากการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรรที่ขยายตัว 18.13% ขณะที่อาคารชุดลดลงถึง-72.3% ส่งผลให้ภาพรวมอยู่ในระดับทรงตัว โดยในเชิงมูลค่า Total Supply เพิ่มขึ้นเป็น 25,699 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 15.5% การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในครึ่งปีแรกมีเพียง 95 หน่วย จากประเภทโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น ลดลง -81.8% จากปีก่อนที่เคยมีจำนวน 522 หน่วย และในปี 2568 ไม่มีการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่ เช่นเดียวกับมูลค่าการเปิดขายใหม่ที่ลดลงจาก 2,201 ล้านบาท เหลือเพียง 282 ล้านบาท หรือลดลง -87.2%

   ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่หดตัวเช่นกัน โดยมียอดขายใหม่ (New Sales) 682 หน่วย มูลค่า 2,175 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน-39.5% มูลค่าลดลง -30.3% โดยเฉพาะอาคารชุดที่ยอดขายลดลงถึง-78.3% ส่งผลให้การสะสมของ Remaining Supply ยังคงอยู่ในระดับสูงโดยมีจำนวน 6,991 หน่วย มูลค่า 23,524 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 7.0% มูลค่าเพิ่มขึ้น 23.0% โดยมีความสามารถในการระบายสต๊อกสะท้อนผ่านอัตราดูดซับต่อเดือน 1.5% ลดลงจาก 2.5% จากปีก่อนหน้า ทำให้จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แสดงถึงความท้าทายในการจัดการสินค้าคงเหลือของตลาด โดยราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ล้านบาทหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 2.9 ล้านบาท

   ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรายังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกลุ่มบ้านจัดสรร ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมหดตัวทั้งในด้านอุปทาน และอุปสงค์อย่างรุนแรง การไม่มีโครงการใหม่ในกลุ่มอาคารชุดสะท้อนถึงภาวะ "หยุดลงทุน" ที่ชัดเจน โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังคือกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ควรชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา เกิน 3 ล้านบาท ที่มียอดเหลือขายค้างสูง