หวั่นศก.ฟื้นตัวต่ำ!-ชงลดหย่อนภาษีดบ.และเงินดาวน์

   ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 อาจจะยังอยู่ในช่วงชะลอตัวที่ไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก อาจจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ๆ มากขึ้น แต่คงไม่เกิน 5-10% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หรือคงไม่ลดลงมากเกินไป เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ ต้องเร่งสร้างรายได้ และผลกำไรให้มากขึ้น เพื่อชดเชยหลังจากที่ ลดลงในปี 2568 จากหลายๆ ปัจจัยลบ แม้ว่าปัจจัยลบต่างๆ ที่มีผลต่อการสร้างรายได้ของผู้ประกอบการในปี 2568 จะยังอยู่ และมีบางปัจจัยเพิ่มเติม เช่น การเลือกตั้งใหม่ ระยะเวลาในการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ สุญญากาศของการบริหารราชการ สุญญากาศของนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ปัญหาความขัดแย้งทางการเมือง ที่อาจจะเกิดขึ้นอีกครั้งทั้งในประเทศไทย และ ต่างประเทศ เป็นต้น

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษา ที่บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีม้า (2569) ว่า คนไทยเองก็ยังขาดความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยต่อเนื่องมาจากปี 2568 หลังจากที่สูญรายได้ เงินลงทุน เงินเก็บหมดตั้งแต่ช่วง โควิด-19 จากนั้นสร้างหนี้สินเพิ่มเติมหลังจากที่โควิด-19 ผ่านไปและเจอกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวรายได้ไม่เป็นตามไปที่ต้องการจนเกิดภาวะหนี้ครัวเรือนขึ้นมากถึง 86-87% ของ GDP ซึ่งลดลงมาแล้วหลังจากที่เคยมากกว่า 90% ก่อนหน้านี้

   และการที่คนไทยส่วนหนึ่งมีปัญหาหนี้สิน ส่งผลต่อเนื่องให้การใช้จ่ายเงินของคนไทยลดลงต่อเนื่อง คนไทยใช้เงินเพื่อซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ หรือสินทรัพย์ที่มูลค่าสูงๆลดลงต่อเนื่อง รวมไปถึงลดการใช้จ่ายฟุ่มเฟือยลงจากที่เคยซึ่งเป็นเรื่องที่เห็นได้ใน ปี 2568 ปัญหาอีกอย่างของตลาดที่อยู่อาศัย คือ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่อาจจะเกิดปัญหาคอขวดในระบบ เพราะมีผู้ที่ไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ซึ่งเท่าที่ออกข่าวกันก็อยู่ในช่วง 50-60% อาจจะมีบางโครงการที่มากกว่านี้ (บางแห่งสูง ถึง 70%) หรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับกลุ่มเป้าหมายของโครงการ นั้นๆ ถ้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการนั้นๆ เป็นกลุ่มที่มีรายได้ ไม่มาก อาจจะเจอปัญหานี้เยอะ แต่ด้วยจำนวนฐานของกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่ ก็เป็นไปได้ที่จะหาคนหมุนเวียนเข้ามาในระบบได้มากอย่างที่ผู้ประกอบการบอกว่า บางยูนิตขายซ้ำมากถึง 4-5 รอบ เพราะปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ จนยูนิต ต้องวนเวียนกลับมาขายใหม่ กลายเป็นการเพิ่มต้นทุนในด้านการขาย ทำให้กำไรต่อยูนิต ลดลงเมื่อนำมาคำนวณในเรื่องต้นทุนทางการขายและการตลาด

   ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ยังคงต้องอาศัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในการโอนกรรมสิทธิ์เพราะคนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือที่อยู่อาศัยมือสอง เกือบทุกคนขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน การที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย หรือ อนุมัติวงเงินสินเชื่อต่ำกว่ามูลค่าที่อยู่อาศัยมากย่อมส่งผลต่อเนื่องหลายๆ อย่าง ได้แก่ 1. ผู้ที่ขอสินเชื่อจะไม่ได้ที่อยู่อาศัยตามที่พวกเขาต้องการ เพราะไม่มีเงินมาโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 2. ทางผู้ประกอบการก็ยังไม่ได้เงินส่วนที่มากที่สุดจากการโอนกรรมสิทธิ์อีกด้วย อีกทั้งยังต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขาย ต่อเนื่องต่อไปอีก

   ซึ่งการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน หรือตั้งแต่ที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวมานั้น มีความเข้มงวดมากๆ ผู้ประกอบการเองก็พยายามออกมาเรียกร้อง ให้สถาบันการเงินลดความ เข้มงวดในการพิจารณาลงบ้าง แต่ก็ยังไม่เป็นผล เพราะแม้ว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นสินเชื่อที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันก็ตาม แต่ด้วยมูลค่าหนี้ที่สูง และอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันก็มี ค่าเสื่อม (มีเกณฑ์ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้ตามระยะเวลาถือครองทรัพย์นั้น อีกทั้งสถาบันการเงินก็นำมาขายในราคาเดิมหรือเทียบเท่ากับมูลค่าหนี้สินได้ยาก แม้ว่าอัตราส่วนของหนี้เสียในสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะไม่มากเมื่อเทียบกับหนี้เสียจากสินเชื่อส่วนบุคคล หรือบัตรเครดิตแต่ด้วยมูลค่าหนี้ที่สูง อีกทั้งยังมีภาระในการดูแลทรัพย์สินต่อเนื่องอีก จึงมีผลให้สถาบันการเงินกลั่นกรองการพิจารณาสินเชื่อมากเป็นพิเศษ

   จากข้อมูลที่มีการรวบรวมและเปิดเผยออกมาของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เห็นได้ชัดเจนว่า ยังมีกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยอยู่จำนวนมาก สถาบันการเงินก็ยังคงมีการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง ถ้าพิจารณาจากมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ในปี 2568 ก็ประมาณ 5.51 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าสินเชื่อที่ต่ำที่สุดในรอบ 4-5 ปีที่ผ่านมา แต่ก็สอดคล้องกับจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ และมูลค่าที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 ที่ต่ำที่สุด อีกทั้งทิศทางหรือการเปลี่ยนแปลงของจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าที่โอนกรรม สิทธิ์ในแต่ละปียังคงไปในทิศทางเดียวกันอีกด้วย

   ถ้าการที่ผู้ประกอบการบอกว่ามีผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแล้วไม่ได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากถึง 40-60% ของผู้ที่ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั่นหมายความว่าถ้ามีการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้นอีก 10-20% จำนวนยูนิต และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จะมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาดีๆ จากข้อมูลในอดีตนั้น เรื่องของความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นเรื่องที่มีมานานแล้ว ไม่ใช่เรื่องใหม่หรือเรื่องที่เพิ่งเกิดขึ้นในตลาด ที่อยู่อาศัย และมีการเรียกร้องหรือออกมาพูดถึงเรื่องนี้กันนานหลายปีมากแล้ว แต่สถาบันการเงินไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนใดๆ ในทางกลับกัน กลับเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามความเปราะบางของภาวะเศรษฐกิจ และการปรับเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือนของคนไทยที่ยังอยู่ในระดับที่สูงไม่ต่ำกว่า 80% สถาบันการเงินในปัจจุบัน เป็นเหมือนคนคุมเกม หรือผู้คุมกฎที่แท้จริงของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เนื่องจากสถาบันการเงิน กังวลในเรื่องของหนี้เสียที่อาจจะเกิดขึ้น และมีผลต่อการดำเนินกิจการของพวกเขาด้วยเช่นกัน ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าในปี 2568 ผลการดำเนินงานของธนาคารพาณิชย์ มีรายได้และกำไรที่สูงมาก

   จากข้อมูลของ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร ที่รายงานว่าหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPLs อาจจะมีการขยายตัวที่ลดลงโดยขยายตัวที่ประมาณร้อยละ 6.9 ในไตรมาสที่ 2 ลดลงจากร้อยละ 8.7 ในไตรมาสที่ 1 2568 แต่สัดส่วนของ NPLs ต่อสินเชื่อรวมปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจจะเป็นเพราะว่าการปล่อยสินเชื่อในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ลดลงทำให้ NPLs ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยมีสัดส่วนต่อสินเชื่อรวมที่มากขึ้น โดยข้อมูลที่รายงาน ในไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่า สินเชื่อบุคคลธรรมดาที่ค้างชำระ เกิน 90 วันขึ้นไป (NPLs) มีมูลค่า 1.24 ล้านล้านบาทขยายตัวร้อยละ 6.9 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือคิดเป็นสัดส่วนต่อ สินเชื่อรวมร้อยละ 9.11 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 8.78 จากไตรมาส ที่ผ่านมา และเป็นการปรับเพิ่มขึ้นในทุกประเภทสินเชื่อ แต่ที่ ต้องจับตามองเป็นพิเศษ คือ สินเชื่อส่วนบุคคล และบัตรเครดิต เนื่องจากเป็นสินเชื่อไม่มีหลักประกัน และมีดอกเบี้ยผิดนัด ชำระสูง ซึ่งทั้ง 2 ประเภทก็ยังมีการขยายตัวที่ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้เช่นกัน

ขณะที่ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่แม้ว่าจะเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกันก็ตาม แต่ก็ยังเป็นสินเชื่อที่ต้องเฝ้าระวังต่อเนื่อง เพราะการยึดทรัพย์และขายทอดตลาดที่มีต่อเนื่อง สินเชื่อภาคการเกษตรมีการหดตัวมากที่สุด แต่อาจจะต้องรอดูช่วงครึ่งหลังของปี 2568 เพราะอาจจะมีการขอสินเชื่อเพื่อการเกษตรมากขึ้น หลังเหตุการณ์น้ำท่วม สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ก็เช่นกัน ที่ลดลงต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงไป สถาบันการเงินต่างๆ พยายามควบคุมการปล่อยสินเชื่อและบริหารหนี้เสีย NPLs ของตนเองไม่ให้สร้างผลกระทบต่อฐานะทางการเงินของตนเอง

สินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจจะมีเพิ่มขึ้นของในอัตราส่วนที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ ซึ่งปัจจัยหลักๆ อาจจะเกิดจากการที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณามากขึ้น อีกทั้งการที่คนจะพยายามรักษาที่อยู่อาศัยไว้ให้นานที่สุด และจะปล่อยให้เกิดปัญหาเป็นลำดับท้ายๆ อัตราส่วนของหนี้เสียที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจจะไม่ใช่อันดับที่ 1 โดยอยู่ในอันดับที่ 3 รองจากสินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ แต่อาจจะเป็นสินเชื่อที่สถาบันการเงินสามารถควบคุมได้ง่ายที่สุด

ดังนั้น จึงมีความพยายามในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดมากๆ ซึ่งยังรวมไปถึงสินเชื่อฝั่งผู้ประกอบการที่มีความเข้มงวดไม่แพ้กัน โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลาง รวมไปถึงรายใหญ่หลายๆ รายที่มีภาระหนี้สินมากอยู่แล้วด้วยเช่นกัน ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอาจจะยังไม่ฟื้นตัวหรือขยายตัวมากกว่าที่ผ่านมาในปี 2569 หรือหลังจากนั้น เพราะถ้าเศรษฐกิจยังไม่ขยายตัวมากกว่าที่ผ่านมา กำลังซื้อคนไทยคงยังไม่มากกว่าที่ผ่านมา และสถาบันการเงินก็คงยังไม่สามารถผ่อนคลายความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อได้มากกว่าที่ผ่านมา

ซึ่งจากสถานการณ์เรื่องการปล่อยสินเชื่อในปี 2569 ก็พอจะประเมินจากสัญญาณข้อมูลที่นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายสุนทร สถาพร ได้กางผลสำรวจความคิดเห็นต่อการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคารภาครัฐและเอกชนใน ไตรมาส 3 ปี 68 ซึ่งจัดเก็บข้อมูลจากสมาชิกสมาคม 17 รายทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งผู้ประกอบการขนาดเล็ก กลาง และใหญ่

ผลสำรวจชี้ว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า 39-40% ต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน (ไตรมาส 2 ปี 68) โดยมีสาเหตุหลักจาก"รายได้ผู้กู้ไม่ถึงเกณฑ์" และ "ราคาประเมินต่ำกว่าราคา ขายจริง" ซึ่งคิดเป็นกว่า 60% ของสาเหตุทั้งหมด

"กว่า 70% ของปัญหาการขอสินเชื่อ มาจากความเข้มงวดของเกณฑ์ธนาคาร และขั้นตอนเอกสารที่ซับซ้อน ส่งผลให้ผู้กู้กลุ่มรายได้น้อยและอาชีพอิสระเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงสุดจากเศรษฐกิจชะลอตัวและเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด"
และยังพบข้อมูลว่า "ลูกค้ามีภาระหนี้สูง" (37.3%) และ "รายได้ไม่มั่นคง" (33.3%) เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ธนาคาร ปฏิเสธสินเชื่อ ขณะที่กลุ่มอาชีพอิสระและผู้มีรายได้น้อยยังเป็น กลุ่มเปราะบาง แม้มีวินัยทางการเงิน แต่ไม่สามารถแสดงรายได้ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารได้

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการเสนอให้ธนาคาร และหน่วยงานรัฐ ควรปรับเกณฑ์สินเชื่อให้ ยืดหยุ่นมากขึ้น (31.4%) พิจารณาลูกค้าอาชีพอิสระและออนไลน์ในรูปแบบใหม่ (19.6%) ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อพิเศษ และเร่งรัดการพิจารณา (13.7%)

ในระยะสั้น มีข้อเสนอให้ จัดทำสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านหลังแรกหรือบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท (30.4%), มาตรการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยและเงินดาวน์บ้าน (17.4%), รวมถึงลดขั้นตอนเอกสาร และขยายวงเงินกู้ตามราคาประเมินจริง (8.7%)

โดยหากพิจารณาสินเชื่อที่ธนาคารเข้มนั้น พบว่าทุกระดับราคา เริ่มจากกลุ่มบ้าน 3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสูงสุด กลุ่ม 3-7 ล้านบาท คงที่ และกลุ่ม 7 ล้านบาท แม้ยังต่ำ แต่เริ่มชะลอตัวในลูกค้าธุรกิจ

นอกจากนี้ นโยบาย LTV (Loan-to-Value) และระบบเครดิตบูโรยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะผู้กู้บ้านหลังที่ 2-3 ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อเพิ่มเติมได้

ขณะที่ นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2569 ธนาคารยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ไม่เร่งปล่อย สวนตลาด โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่ม ผู้ประกอบการอสังหาฯในปีนี้อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลง 20% (ปี 2567 วงเงินสินเชื่ออยู่ที่ 15,000 ล้านบาท) โดย 70% ปล่อยสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบบริเวณกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่ม บมจ. และ SME ที่มีความแข็งแรงทางธุรกิจ ซึ่งธนาคารมีการทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้า