บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   คอนโดมิเนียมปี 2568 "ชะลอตัว" เชิงโครงสร้าง จากปัจจัยเศรษฐกิจ การเมือง กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแรงลงต่อเนื่อง ตลาด "เปิดน้อย ขายยาก" และเปิดใหม่ต่ำสุดรอบหลายปี ส่วนปี 2569 ยังไม่ใช่จังหวะเร่งเครื่อง แต่คือปีคัดกรอง "ใครอยู่-ใครไป"

   สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) ระบุว่า ปี 2568 มีคอนโด เปิดขายใหม่เพียง 16,408 ยูนิต ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยไตรมาส 4 เปิดใหม่เพียง 3,100 ยูนิต หดตัวกว่า 56% จากไตรมาสก่อน "แรงกดดัน" ไม่ได้มาจากตลาดอย่างเดียว แต่ซ้ำเติมด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ไร้มาตรการกระตุ้นใหม่จากภาครัฐ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองถูกใช้ไปก่อนหน้า ขณะที่ปัจจัยลบอย่างอุทกภัยทั่วประเทศ และการยุบสภาเพื่อรอเลือกตั้งต้นปี 2569 ทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อ และการลงทุนถูกเลื่อนออกไป

   แม้จำนวนโครงการใหม่ "ลดลง" แต่โครงสร้างราคากลับสูงขึ้นชัดเจน คอนโด เปิดขายปี 2568 สัดส่วนโครงการราคาสูง กว่า 100,000 บาทต่อตร.ม.เพิ่มขึ้น หลาย โครงการแตะ 200,000 บาทต่อตร.ม. สะท้อนการเลือกเดินเกมของผู้ประกอบการ ที่หันจับ "ตลาดบน" ซึ่งยังพอมีดีมานด์และมาร์จิ้นรองรับความเสี่ยงได้ดีกว่า

   อีกด้านผู้ประกอบการจำนวนมากเลือก "ปิดเกมเก่า" มากกว่า "เปิดเกมใหม่" ด้วยการเร่งระบายโครงการสร้างเสร็จแล้ว ยอมลดราคาหรือกำไรเพื่อเร่งโอน ส่งผล ให้รายได้และกำไรโดยรวมลดลง แต่ไม่ถึง ขั้นขาดทุน เป็นการประคองธุรกิจให้อยู่รอดในช่วงตลาดฝืด

   ปี 2569 จึงยังไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัว ผู้ประกอบการยังคงชะลอเปิดโครงการใหม่ คาดคอนโดเปิดขายใหม่ไม่เกิน 15,000 ยูนิต เน้น "ระบายสต็อก" ภายใต้ บริบทเศรษฐกิจและการเมืองยังเปราะบาง แม้ภาคการท่องเที่ยวมีแนวโน้มดีขึ้น นักท่องเที่ยวจีนเริ่มกลับมา แต่กำลังซื้อ ในประเทศยังไม่แข็งแรงพอจะเป็นเครื่องยนต์หลัก ตลาดต้องพึ่งพากำลังซื้อ ต่างชาติ ซึ่งตั้งแต่ปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ คอนโดของต่างชาติคงที่ราว 3,300-3,900 ยูนิตต่อไตรมาส

   "ดีมานด์ผู้ซื้อชาวจีนยังมีอยู่ทั้งการขายตรงและขายบิ๊กลอตผ่านเอเย่นต์ สะท้อนว่าตลาดคอนโดไทยยังต้องอาศัยแรงพยุงจากต่างชาติในระยะสั้น แต่ผู้ประกอบการเริ่มตระหนักว่า การพึ่งพากลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป คือความเสี่ยงในระยะยาว"

   ดังนั้นปี 2569 ผู้ประกอบการต้องใช้ "ข้อมูล" มากกว่า "ความเชื่อ" การพัฒนา โครงการไม่กระจุกตัวเปิดพร้อมกันในทำเลเดียวเหมือนอดีต ขนาดโครงการเล็กลง เจาะกลุ่มเฉพาะมากขึ้น สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีต้นทุนดูแลสูงอาจถูกลดทอน เพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายระยะยาว ขณะที่ "หนี้ครัวเรือน" กระทบตรงต่อการขอสินเชื่อ สถานการณ์การเมืองหลังเลือกตั้งอาจใช้เวลาจัดตั้งรัฐบาลและกำหนดนโยบายเศรษฐกิจใหม่ ความไม่ชัดเจน เหล่านี้ทำให้ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัย "ไม่โต" หรือขยับดีขึ้นเล็กน้อยเท่านั้น

   สมรภูมิคอนโดยุคใหม่ ผู้รอดไม่ใช่ ผู้ที่เปิดมากที่สุด แต่คือผู้ที่อ่านเกมขาด คุมต้นทุนเป็น รู้จังหวะเดิน! ในปีแห่งการ คัดกรองผู้เล่นอย่างแท้จริง