อสังหาริมทรัพย์

   ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการ และนักลงทุน ต้องเผชิญกับบททดสอบในการ "รักษา สมดุลระหว่างความเสี่ยง และผลตอบแทน" ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่ นอนสูง โดยหลายสำนักประเมินว่า เศรษฐกิจไทยในปีม้า (2569) ยังคงเติบโตในอัตราที่ต่ำต่อเนื่องมาหลายปี ซึ่งปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจล้วนแล้วแต่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ทั้งต่อภาคธุรกิจต่างๆ เนื่องจากผู้บริโภค ระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย ภายใต้ภาระหนี้สินที่อาจจะสูงกว่ารายได้ที่มีเข้ามา

   นั่นจึงเป็นเหตุผลที่แม้จะมีความต้องการซื้อ "ที่อยู่อาศัย" อยู่ แต่ด้วยความกังวลหนี้ก้อนใหญ่ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่ม Switching ไปตลาดเช่าซื้อ เช่าอยู่ (ที่มีเงินเช่ากับโครงการสามารถแปลงเป็นเงินดาวน์ได้ในอนาคต) ขณะที่กลุ่มที่ตั้งใจซื้อและขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ก็ยังเจอเรื่องของพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจาก ธนาคารหรือ อาจจะได้วงเงินสินเชื่อที่ไม่เต็มตามราคาบ้าน บางวงเงินสินเชื่อ ธนาคารพิจารณาแล้ว กังวลอาจกลายเป็นสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(หนี้เสียไหลกลับ)เข้าสู่พอร์ตของธนาคาร จึงปฏิเสธสินเชื่อรายนั้นๆ ไป

   ส่วนในมุมของแรงหนุนต่อภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อชั่งน้ำหนักแล้ว ดูแล้วปัจจัยลบจะมากกว่าปัจจัยบวก ที่มีอยู่ไม่มาก เช่น ดอกเบี้ยที่อยู่ในอัตราที่ต่ำ มาตรการผ่อนคลายเรื่อง LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ที่สองมาตรการหลังมีระยะเวลาสิ้นสุดในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ซึ่งเราก็ไม่แน่ใจว่า "รัฐบาลใหม่" ที่มาจากการเลือกตั้งในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2569 จะยังคงเห็นดีต่อมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ หรือไม่

   ซึ่งในมุมมองของ ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นั้น เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อ ยิ่งในภาวะแบบนี้ กลุ่มที่มีรายได้ประจำ เช่น ทำงานรับราชการ งานในองค์กรรัฐวิสาหกิจ ทำงานในบริษัทเอกชนที่มั่นคงและมีแนวโน้มที่รายได้จะเพิ่มขึ้นด้วยแล้ว สถาบันการเงินจะพิจารณากลุ่มที่มีรายได้ประจำ ประกอบกับภาวะดอกเบี้ยที่อยู่ในอัตราที่ลดต่ำลงด้วยแล้ว จะทำให้ผู้ซื้อได้รับโอกาสทางการเงินที่ถูกลง

   หรือแม้แต่กลุ่มที่มีเงินฝาก ตรงนี้ในภาวะที่ผลตอบแทนจากเงินฝากต่ำลงมาก ก็น่าจะพิจารณาเรื่องการลงทุนซื้ออสังหาฯ เช่น คอนโดฯ เนื่องจากเทรนด์ตลาดเช่าดีขึ้น คนหนุ่มสาวยังไม่ได้ตัด สินใจซื้อ หรือบางราย ยังไม่ได้ตัดสินใจเรื่องการใช้ชีวิตร่วมกัน

   หวัง รบ.ใหม่ มองอสังหาฯขับเคลื่อนจีดีพี

   ดร.ประทีป กล่าวถึงรัฐบาลใหม่ที่จะมาจากการเลือกตั้งว่า ควรที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจดีกว่าแจกเงิน โดยผ่านการกระตุ้นด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือการจะจูงใจให้คนมีเงินฝากมาซื้อบ้าน โดยตลาดอสังหาฯในปี 2568 นั้น ภาพรวมตลาดไม่ดี การซื้อขายบ้านและคอนโดฯลดลงมาเหลือ 50,000 ยูนิต ซึ่งเป็นตัวเลขต่ำสุดในรอบ 20 ปี ทำให้มูลค่าทางเศรษฐกิจหายไปประมาณแสนล้านบาท เนื่องจากในช่วงที่เศรษฐกิจปรับตัวดีนั้น การซื้อขายบ้านและคอนโดฯจะมีตัวเลขประมาณ 1 แสนหลัง ถ้าเฉลี่ยอยู่ที่ 2 ล้านบาทก็ราว 2 แสนล้านบาท แต่ปีที่ผ่านมา หายไปกว่าครึ่ง หรือ เศรษฐกิจหายไปแสนล้าน

   "เรามองว่างานก่อสร้างทั่วประเทศ จะมีส่วนต่อการขยายตัวของจีพีดี ก็ราวร้อยละ 10 แต่เมื่องานก่อสร้างน้อยลง ก็มีผลต่อเศรษฐกิจ แม้ว่าหลายฝ่ายมองว่า เรามีนักท่องเที่ยวเข้ามา ส่งออกได้ แต่หัวใจสำคัญอยู่ที่ภาคการก่อสร้าง ทุกอย่างอยู่ภายในประเทศทั้งนั้น เหมือนเช่น ช่วงต้มยำกุ้ง ธนาคารโลก หรือ ไอเอ็มเอฟ บอกว่าต้องใช้ภาคการก่อสร้างกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศขึ้นมา"ดร.ประทีป กล่าว

   อย่างไรก็ตาม ดร.ประทีป วิเคราะห์ว่า ปีนี้ยังมีปัจจัยบวก แต่ก็มีเรื่องที่ท้าทายอยู่ (ปัจจัยลบ) เช่น จีดีพี ที่คาดว่าปีนี้เติบโต 1.5% เงินเฟ้อคาด 0.3% ดอกเบี้ยนโยบายที่คาดจะลดลง ทำให้ธุรกิจเอสเอ็มอี มีต้นทุนลดลง ซึ่งต่างจากช่วงต้มยำกุ้ง ดอกเบี้ย MLR โหดมาก สูงถึง 27-28% แต่เวลาจ่ายจริงอาจสูงถึง 30% สุดท้ายธุรกิจก็ล้มละลาย ขณะที่คาดว่าด้วยเศรษฐกิจที่ขยายตัวต่ำก็ส่งผลให้ตัวเลขหนี้ของสินเชื่อบ้านยังอยู่ในระดับที่สูงในปีนี้ราว 87% เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 86.8%

   ด้าน ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 อาจกล่าวได้ว่าซบเซารุนแรงต่อเนื่องจากปี 2567 โดยที่จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ของบริษัทจดทะเบียนลดลงจากปีที่แล้วราว 12% ในขณะเดียวกันจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ในปี 2567 ก็ลดลงจากปี 2566 ในอัตราใกล้เคียงกัน คือ ราว 12% เหมือนกัน การที่ตลาดตกต่อเนื่อง 2 ปีเป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการกระตุ้นตลาดในปี 2565 ที่ประสบความสำเร็จในความพยายามผลักดันบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาแพง ผู้ประกอบการคาดว่าจะประสบความสำเร็จอีกใน ปี 2567 แต่ก็ผิดหวัง

   ภาวะเช่นนี้ มีส่วนสัมพันธ์กับตัวแปรเศรษฐกิจอื่นๆ ด้วย ดังแสดงใน Figure 1 การซื้อที่อยู่อาศัยกับรถยนต์มีความสัมพันธ์กันชัดเจนและมีขนาดความผันผวนสูงเหมือนกัน ตัวแปร 2 ตัว ข้างต้นยังมีความสัมพันธ์กับการลงทุน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อไป ถึงอัตราการขายตัวทางเศรษฐกิจ แต่ว่าความผันผวนของจีดีพี กับการลงทุนจะน้อยกว่าตัวแปรทั้งสองข้างต้นเป็นอย่างมาก พฤติกรรมเช่นนี้อาจอนุมานได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยกับรถยนต์ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและรายได้เป็นอย่างมาก และได้รับผลกระทบในขนาดที่มาก

   ในทางตรงกันข้าม การเปลี่ยนแปลงของรายได้ในทางลบ ก็จะทำให้ผู้บริโภคหยุดการซื้อที่อยู่อาศัยของไม่จำเป็น ถ้าจะตัดก็ตัดได้ทันที

   ในขณะเดียวกันรายได้ที่ดีขึ้น ก็จะกระตุ้นให้ผู้บริโภคซื้อสินค้าทันที ในทางเศรษฐศาสตร์ อาจกล่าวได้ว่า สำหรับคนไทย แล้ว Permanent income เป็น Function ของรายได้ระยะสั้นมากๆ จึงเกิดพฤติกรรมดังที่แสดงใน Figure 1

   สิ่งที่น่าสังเกตต่อไปคือ การลงทุนและจีดีพี ส่งผลกระทบต่อการขายบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์เพียงเล็กน้อย และบางครั้งก็ไม่มีการความสัมพันธ์กัน สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ปีใดที่อาคารชุดขายได้ดี จะมีส่วนสัมพันธ์กับตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม การลงทุนเปิดตัวโครงการอาคารชุดจะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนต่อเนื่องในระบบเศรษฐกิจ

   ดังนั้น ถ้าหากรัฐบาลอยากจะกระตุ้นการลงทุนในระบบเศรษฐกิจ ก็ต้องส่งเสริมการลงทุนโครงการอาคารชุด ซึ่งหมายถึงการผ่อนปรนเงื่อนไขการให้กู้ยืมแก่ผู้ซื้ออาคารชุดด้วย

   จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ในปี 2568 มีน้อย เนื่องจากการเปิดโครงการน้อยกว่าปี 2567 เหลือเพียงราวครึ่งหนึ่งเท่านั้น อัตราการขายได้ของที่อยู่อาศัยแนวราบก็ลดลงต่ำกว่าปี 2567 ทั้งหมด มีเพียงอาคารชุดเท่านั้นที่มีอัตราการขายได้ใกล้เคียงกัน โครงการที่หายไปคงเป็นประเภทที่ไม่มั่นใจว่าอัตราการขายจะคุ้มกับการเปิดโครงการหรือไม่

   ซีบีอาร์อี คาดปี 69 เปิดตัวคอนโดฯเพิ่มขึ้น คิดหนัก! ซัปพลาย "บ้านแนวราบ" เหลือขายพุ่ง

   อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ยังมีโอกาสเปิดกว้างสำหรับผู้ที่กล้าปรับตัวผ่านนวัตกรรมการออกแบบและการยกระดับสินทรัพย์เดิมให้มีมูลค่าสูงขึ้น

   นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ และวิจัยตลาด ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯว่า การปรับสมดุลระหว่างความเสี่ยง และผลตอบแทนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการทำมาอย่างต่อเนื่องหลายปีแล้ว และคาดว่าในปี 2569 ทิศทางจะยังคงเป็นเช่นเดิม โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ที่เห็นได้ชัดว่าโครงการในย่านใจกลางกรุงเทพฯมุ่งเน้นไปที่ "คุณภาพมากกว่าปริมาณ" โครงการที่เคยชะลอการเปิดตัวมาจากปีก่อนๆ จะเริ่มทยอยเปิดตัวอย่างเป็นทางการ ซึ่งหลายโครงการจัดอยู่ในระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่พยายามสร้างความต่าง ด้วยจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว

   นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อีประเทศไทย ให้ความเห็นว่าผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัย ยังคง เดินหน้าปรับเปลี่ยนงานดีไซน์และนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อ ส่งมอบโครงการคุณภาพสูงที่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อชาวไทย และ ต่างชาติ โดยหลายโครงการในย่านใจกลางเมืองมุ่งเน้นการยก ระดับราคาด้วยการดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหาร (Branded Residence) หรือเน้นงานออกแบบที่โดดเด่นเป็นเอกลักษณ์ นอกจากนี้ เราจะเห็นโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรี หันมาพัฒนาโครงการขนาดไม่เกิน 100 ยูนิตมากขึ้น เพื่อเน้น ความเป็นส่วนตัว และสิทธิพิเศษที่เหนือระดับ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก และมาตรฐานการบริการที่ครบครัน

   ในขณะที่ตลาดมิดทาวน์และชานเมือง ยังคงได้รับแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องจำกัดการเปิดตัวโครงการเฉพาะในทำเลที่มีปัจจัยสนับสนุนชัดเจน เช่น ใกล้จุดเชื่อมต่อการเดินทาง มหาวิทยาลัย หรือโรงพยาบาล ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ได้อานิสงส์จากความต้องการทั้งเพื่ออยู่อาศัยจริงและเพื่อเช่า ช่วยดึงดูดกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อมทางการเงินได้เป็นอย่างดี

   โดยรวมแล้ว แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า ภาพรวมในปี 2569 จะมีปริมาณการเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะสูงกว่าปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดค่อนข้างซบเซาและได้รับผลกระทบอย่างหนักจาก จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเมียนมาเมื่อเดือนมีนาคม 2568

   แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี มองว่าการที่จำนวนบ้านแนวราบเหลือขายพุ่งสูงขึ้นนั้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องประเมินทำเลอย่างรอบคอบว่า มีความต้องการเพียงพอที่จะรองรับการเปิดตัวโครงการใหม่หรือไม่ เนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อตลอดปีที่ผ่านมายังอยู่ในระดับต่ำจากความไม่แน่นอนต่างๆ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อและยอดขาย ซีบีอาร์อีคาดว่าผู้พัฒนาจะยังคงระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เพื่อรอสัญญาณการฟื้นตัวของบรรยากาศตลาดในภาพรวม

   สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน จะยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง โดยปริมาณพื้นที่ให้เช่าสำนักงานใหม่พุ่งแตะระดับสูงสุด ขณะที่ผู้เช่าก็ได้รับประโยชน์จากสภาวะตลาดที่เอื้ออำนวย ส่งผลให้เกิดการย้ายเข้าสู่อาคารใหม่ตามเทรนด์ "Flight-to-Quality" หรือการเลือกใช้อาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น

   ปัจจุบันอัตราการใช้พื้นที่ในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรด A+ มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เปิดโอกาสให้เจ้าของอาคารเหล่านี้สามารถปรับขึ้นราคาเสนอเช่า และทำให้ช่องว่างค่าเช่าระหว่างอาคารเกรดพรีเมียมกับอาคารทั่วไปกว้างขึ้น ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังไม่แข็งแกร่งนัก เจ้าของอาคารหลายรายได้เร่งแผนปรับปรุงอาคาร (Asset Enhancement) ซึ่งเมื่อการรีโนเวตอาคารเก่าเหล่านี้ เสร็จสิ้น ผู้เช่าจะมีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้นในการตัดสินใจว่าจะย้ายสำนักงานหรือต่อสัญญาเช่าเดิม "ด้วยปริมาณอาคาร สำนักงานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดอย่างจำกัดในช่วง 4 ปีข้างหน้า อาคารสำนักงานเดิมที่ได้รับการปรับปรุงใหม่เป็นอย่างดี ตั้งอยู่ใน ทำเลศักยภาพ และเสนอค่าเช่าที่จูงใจจะกลายเป็นตัวเลือกที่ น่าสนใจอย่างมากสำหรับบริษัทที่กำลังมองหาที่ตั้งสำนักงาน แห่งใหม่" นางสาวรุ่งรัตน์ กล่าวเพิ่มเติม

   สำหรับภาคอุตสาหกรรม ถือเป็นกลุ่มที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม (SILP) ที่มีเข้ามาอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย (S-Curve) ส่งผลให้ยอดขายที่ดินเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

   นางสาวโชติกาได้ตั้งข้อสังเกตว่า "ผู้พัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้เร่งขยายพื้นที่เดิมและพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความต้องการส่วนใหญ่ในระยะหลังมาจากกลุ่มธุรกิจดาต้า เซ็นเตอร์จุดโฟกัสของผู้ประกอบการจึงเปลี่ยนจากการจัดหาที่ดิน ไปเป็นการบริหารจัดการระบบไฟฟ้า และแหล่งน้ำให้เพียงพอต่อความต้องการแทน"

   ในส่วนของตลาดโลจิสติกส์ ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการในลักษณะ Speculative Development โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง ขณะที่ผู้พัฒนารายใหญ่ของตลาดกลับเน้นการส่งมอบโครงการที่มีการทำสัญญาเช่าล่วงหน้า (Pre-lease) หรือการสร้างตามความต้องการของลูกค้า (Buildto-Suit) เป็นหลักมากกว่า

   ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปี ที่ตลาดที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมมีความตื่นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากความต้องการที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับนโยบายการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ

   "ท่ามกลางโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จำนวนมากที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2569 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯยังคงยึดถือกลยุทธ์การบริหารจัดการสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน โดยประยุกต์ใช้ประสบการณ์จากสภาวะความผันผวนของตลาดในอดีต มาเป็นบรรทัดฐานในการตัดสินใจและขับเคลื่อนแผนการดำเนินงานในระยะต่อไป" นางสาวโชติกากล่าว