บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาพของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน จากเดิมที่โฟกัส "โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย" แต่วันนี้ผู้ประกอบการต้องมองลึก ถึงโครงสร้างทางการเงิน ความเสี่ยง และศักยภาพในการสร้างรายได้ระยะยาวอย่าง "ธุรกิจโรงแรม" มากขึ้น เมื่อโลก ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ธุรกิจจำเป็นต้องปรับยุทธศาสตร์ให้ทันต่อความไม่แน่นอนและน่านน้ำใหม่

   กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากมองในเชิงโครงสร้างตลาด "ภูเก็ต" ยังคงเป็นหนึ่งในทำเล ที่น่าสนใจสูงสุดสำหรับธุรกิจโรงแรม โดยเฉพาะ ทำเลหาดสุรินทร์ บางเทา ราคาที่ดินเฉลี่ยยังไม่ถึง 10 ล้านบาทต่อไร่ แต่สามารถพัฒนาโรงแรมระดับ 4 ดาวได้ และมีศักยภาพคืนทุน ในระยะประมาณ 10 ปี "แอสเซทไวส์" ถือครองแลนด์แบงก์ในภูเก็ต 200-300 ไร่ แปลงใหญ่ที่สุดอยู่ที่กมลา 105 ไร่ ซึ่งภูเก็ตคือพื้นที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้ในระยะยาว

   "โรงแรมคืออสังหาฯ ที่สร้าง Cash Flow รายวัน และต่อยอดเป็นสินทรัพย์ทางการเงินได้ในอนาคต (REIT) เพื่อนำเงินกลับมาหมุนเวียนได้ ในเชิงมูลค่า ที่ดิน 1 บาท เมื่อนำมาพัฒนาเป็นคอนโดอาจเพิ่มเป็น 3 บาท ขณะที่โรงแรมสร้างมูลค่าใกล้เคียงกัน และยังขายเข้ากองทุนเพื่อดึงเงินสดกลับมาได้ แต่เงื่อนไขสำคัญคือ ทำเล โรงแรมในภูเก็ตย่อมมีศักยภาพสูง กว่าจังหวัดรอง เพราะกำลังใช้จ่ายของ นักท่องเที่ยวต่างชาติแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง"

   สำหรับ แอสเซทไวส์ ขยายสู่ธุรกิจ Hospitality ด้วยการเปิด voco Phuket Bangtao ภายใต้เครือ IHG เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ควบคู่กับการพัฒนา The Salute Beach Club ที่หาดในยาง ตอกย้ำแนวคิด Ecosystem ที่เชื่อมอสังหาฯ กับการท่องเที่ยวเข้าด้วยกัน

   ตัวเลขที่สะท้อน "เกมใหม่" ของตลาด

   คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า ปี 2569 ตลาดโรงแรมไทยจะไม่ใช่เกมของการ "ขยายจำนวน" อีกต่อไป แต่เป็นเกมของคุณภาพรายได้ ประสิทธิภาพการบริหาร และการควบคุมต้นทุน แม้ว่า "ภูเก็ต" อาจไม่ใช่ตลาดที่โตเร็ว ที่สุดในวันนี้แต่ยังเป็นหนึ่งในไม่กี่สนาม ที่ผู้เล่นที่วางโครงสร้างถูกตั้งแต่ต้นยังมีโอกาส "ชนะในระยะยาว"

   ในบริบทที่อุปทานโรงแรมใหม่ยังทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง การตัดสินใจ ลงทุนจึงไม่ใช่เรื่องของจังหวะเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของ "โครงสร้างต้นทุน" และ "วินัยทางการเงิน" โรงแรมที่ใช้หนี้สูงและพึ่งพาการตั้งราคาห้องพักเป็นหลัก จะเผชิญแรงกดดันทันทีเมื่ออัตราการเข้าพักชะลอตัว ตรงกันข้ามกับผู้ประกอบการที่ใช้เงินทุนของตนเองในสัดส่วนสูง มีต้นทุนการเงินต่ำ และไม่จำเป็นต้องเร่งคืนทุน จะมีพื้นที่ในการบริหารราคาและรักษาคุณภาพบริการได้มากกว่า

   สินทรัพย์สร้างกระแสเงินสด

   สิ่งที่เห็นชัดเจนในรอบนี้ ดีเวลลอปเปอร์จำนวนมากเริ่มขยับ จากโมเดล "สร้าง-ขาย-จบ" ไปสู่การถือครองสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ประจำ โรงแรมจึงไม่ได้ถูกมองเป็นเพียงปลายทาง ของที่ดิน แต่เป็นเครื่องมือบริหารพอร์ตในระยะยาว ช่วยกระจายความเสี่ยง จากตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งผันผวนตาม กำลังซื้อและภาวะดอกเบี้ย ไปสู่ธุรกิจ ที่ผูกกับโครงสร้างการท่องเที่ยวโลกมากกว่า

   "ภูเก็ต" ในฐานะเมืองท่องเที่ยวระดับโลก แม้การแข่งขันสูงขึ้น แต่ยังมีความได้เปรียบเชิงโครงสร้าง ทั้งสนามบิน นานาชาติ ความหลากหลายของตลาดนักท่องเที่ยว และภาพลักษณ์เมืองพักผ่อนระดับโลก แตกต่างจากเมืองท่องเที่ยวรองที่พึ่งพาตลาดเดียว หากเศรษฐกิจบางประเทศชะลอ "ภูเก็ต" ยังสามารถพยุงอุปสงค์จากตลาดอื่นได้ นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนจำนวนมากยังยอมรับการแข่งขันที่สูงขึ้น แลกกับเสถียรภาพในระยะยาว