อสังหาริมทรัพย์

   หลายสำนักวิจัยประเมินว่าตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ปีม้า ยังอยู่ในภาวะที่ยังคงชะลอตัว อันเป็นผลมาจากกำลังซื้อภายในประเทศที่ยังคงฟืนตัวไม่เต็มที่ มีภาระหนี้สินที่อาจจะไม่ส่งเสริมให้เกิดการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นหนี้ระยะยาว รวมถึงความกังวลต่อภาพรวมการเติบโตทางเศรษฐกิจที่หลายปีที่ผ่านมา เติบโตต่ำกว่าศักยภาพของประเทศไทยประกอบกับความไม่มีเสถียรภาพของรัฐบาล ก็ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ที่จะเคลื่อนย้ายฐานการผลิตมาประเทศไทย ทำให้ประเทศคู่แข่งอย่างประเทศเวียดนาม ได้รับความสนใจจากภาคการผลิตต่างๆ เข้าไปตั้งฐานผลิต คาดว่า ประเทศเวียดนาม จะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจในระดับที่สูงในภูมิภาคเอเชีย

   ท่ามกลางความท้าทายจากเศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 อาจไม่ใช่ "ปีขาขึ้นทั้งกระดาน คึกคักเหมือนปีม้า!!"

   แต่ในภาวะที่ตลาดมีความเสี่ยง จะบางภาคอุตสาหกรรมที่เติบโตอยู่! โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับภาคอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ การท่องเที่ยว และเทคโนโลยี

   ซึ่งในวันนี้ทาง "ผู้จัดการรายวัน 360" ได้รวบรวมมุมมองต่างๆ ของกูรูในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด (Knight Frank), บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE), บริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย) จำกัด (JLL) และบริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย(Colliers Thailand)

   นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มอง 2 เรื่องหลักคือ 1.อสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม ได้แก่ โรงงาน แวร์เฮาส์หรือโกดังสินค้า ที่ดินอุตสาหกรรม และ 2.ตลาดสำนักงานให้เช่า โดย "ตลาดแวร์เฮาส์" ของไทยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตต่อเนื่อง พื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 1.2% อยู่ที่ราว 6.5 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ใช้งาน (Occupied Space) เพิ่มขึ้น 0.4% เป็น 5.58 ล้าน ตร.ม. ขณะที่อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 161.5 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน และยังเติบโต 0.9% สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของตลาด ซึ่งการลงทุนแวร์เฮาส์กระจุกตัวในทำเลหลัก 3 อันดับ ได้แก่ ถ.บางนา-ตราด, โซนไทรน้อย จ.นนทบุรี จ.พระนครศรีอยุธยา จ.ปทุมธานี และพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา)

   "แวร์เฮาส์ราคาตลาดไม่ค่อยมีการขยับมากเท่าไร ถือว่าค่อนข้างคงที่ เนื่องจากรูปแบบการลงทุนต่างจากตลาดที่อยู่อาศัย โดยการพัฒนามักเกิดขึ้นเมื่อมีคำสั่งเช่าจากลูกค้าล่วงหน้า ทำให้ดีมานด์ และซัปพลายค่อนข้างมีความสอดคล้องกัน" นายณัฎฐา กล่าว

    ธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรม (Ready-Built Factory) ใน ด้านทำเลล้อไปตามแวร์เฮาส์ในทำเลหลัก ได้แก่ รังสิต-ปทุมธานี, วังน้อย-อยุธยา, ถ.บางนา-ตราด และ EEC มีซัปพลายรวม 3.29 ล้าน ตร.ม. เติบโตเล็กน้อย 0.3% ขณะที่พื้นที่ใช้งานเติบโต 2.7% ส่งผลให้อัตราการเช่าสูงถึง 98.4% ค่าเช่าเฉลี่ย 202.9 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน โดยพัฒนาอิงตามดีมานด์ลูกค้า ทำให้ซัปพลายไม่ล้น และเป็นอสังหาฯที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ดึงดูด ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ให้ลงทุนต่อเนื่อง โดยซัปพลายกระจุกตัวใน EEC สูงสุด 47.7% รองลงมาคือ ปทุมธานี-อยุธยา 26.3% และ บางนา-ตราด 26.1% โดยที่ดินผังเมืองสีม่วงเป็นโอกาสสำคัญด้านการลงทุน เนื่องจากสามารถพัฒนาอาคารได้มากกว่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ

   FDI (Foreign Direct Investment) ต่างชาติลงทุนตรงในไทย "จีน-ยุโรป" แย่งกันซื้อที่ดินอุตฯ ขณะที่ที่ดินอุตฯ Knight Frank ระบุว่า ข้อมูล ณ ครึ่งปีแรก 2568 มีซัปพลาย 186,098 ไร่ อัตราใช้พื้นที่สูง 93.5% ราคาเฉลี่ย 6.65 ล้านบาทต่อไร่ เติบโต 5% ในรอบ 5 ปี (2563-2568) สะท้อนดีมานด์ที่แข็งแกร่ง พื้นที่ EEC เป็นศูนย์กลางการลงทุนจากสิทธิประโยชน์และกฎหมายเฉพาะ FDI ไทยทำสถิติสูงสุดต่อเนื่อง 2 ปี มูลค่ารวมทะลุระดับล้านล้านบาท โดยกว่า 80% เป็นโรงงานและแวร์เฮาส์ ความเสี่ยงคือการแข่งขันจากเวียดนามและผลกระทบนโยบายภาษีสหรัฐฯ ซึ่งอาจทำให้การดูดซับที่ดินใน EEC ชะลอลง และเป็นโจทย์ว่าภาคอุตสาหกรรมไทยจะยกระดับสู่สินค้ามูลค่าสูงได้เร็วแค่ไหน

   แนะแบ่งเฟสพัฒนาบ้านหรู-คอนโดฯแพง

   ด้าน นางสาวเพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปี 2569 เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน ต้องบริหารสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนโดยภาพรวมตลาดของคอนโดมิเนียม แม้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน แต่เซกเตอร์ลักชัวรีจนถึงอัลตราลักชัวรี ยังคง มีดีมานด์จากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยคอนโดฯลักชัวรีรีเซล ราคาเฉลี่ย 310,131 บาทต่อ ตร.ม. เติบโต 1.3% ส่วนคอนโดฯลักชัวรีใหม่ระหว่างพัฒนา มีราคาสูงกว่าเฉลี่ยอยู่ที่ 349,125 บาทต่อตร.ม. เติบโตสูงถึง 9% สะท้อนว่าแรงซื้อในตลาดรีเซลยังแข็งแรง เนื่องจากผู้บริโภคต้องการห้องขนาดใหญ่ในทำเลไพรม์ แต่ไม่สามารถรับราคาที่ขยับขึ้นอย่างรวดเร็วของโครงการใหม่ได้

   ขณะที่ตลาดบ้านหรู หลังจากบูมหนักช่วงปี 2566-2567 จากพฤติกรรม Work from Home และความต้องการพื้นที่ใช้สอย ตลาดเริ่มชะลอตัวในปี 2568 กลุ่มราคาหลักอยู่ที่ 30-70 ล้านบาท และ 100 ล้านบาทขึ้นไป ผลกระทบด้านจิตวิทยาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ซัปพลายเปิดใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนแทบไม่มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด

   "ข้อแนะนำในปีนี้ คือ ต้องบริหารจัดการซัปพลายอย่างเข้มข้นแบ่งเฟสในการพัฒนา เพื่อให้ดีมานด์รองรับได้สอดคล้องกับซัปพลายเป็นทางเลือกในการปรับโมเดลการลงทุนพัฒนาบ้านหรู โดยทำเลหลักยังคงเป็นโซนพระโขนง, บางนา-ตราด, ตลิ่งชัน, ศาลายา, เมืองสมุทรปราการ, แบริ่ง และพุทธมณฑล" นางสาวเพ็ญธิดา กล่าว

   ออฟฟิศ-รีเทล ซัปพลายล้นตลาด

   ตลาดสำนักงานให้เช่า CBRE ระบุว่า ดีมานด์ยังมีเฉพาะออฟฟิศเกรด A+ ขนาดเล็ก-กลาง พื้นที่ 100-300 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่เช่าขนาดใหญ่กว่า 300 ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นบริษัทรายใหญ่หรือข้ามชาติที่มีอำนาจต่อรองสูง ส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องให้ส่วนลดค่าเช่า 5-15% ภาพรวมตลาดยังถูกกดดันจากซัปพลายใหม่และผลพวงโควิด-19 ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือเพียง 59% จากช่วงก่อนโควิดที่เคยสูงถึง 90% แม้ออฟฟิศเกรด A ในย่าน CBD ที่เคยมีอัตราเช่าสูงสุด 95% แต่เมื่อซัปพลายใหม่เพิ่มขึ้นจำนวนมาก ปัจจุบันอัตราการเช่าลดลงมาอยู่ที่ต่ำกว่า 80%

   พื้นที่รีเทลหรือค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีซัปพลายรวมสูงถึง 8-9 ล้าน ตร.ม. โดยเฉพาะ 6 โซนสำคัญ มีซัปพลายรวมมากกว่า 1 ล้านตร.ม. ได้แก่ สยามดิสตริก 337,000 ตร.ม. (4 ศูนย์การค้า), ราชประสงค์ 381,000 ตร.ม. (4 ศูนย์การค้า), เอ็มดิสตริก 181,500 ตร.ม. (3 ศูนย์การค้า), เทอร์มินัล 21 อโศก 40,000 ตร.ม., วัน แบงค็อก (เฟส 1) 123,000 ตร.ม. และ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ก 45,000 ตร.ม. ซึ่งทั้งหมดสะท้อนว่าตลาดออฟฟิศและรีเทลกำลังเผชิญแรงกดดันจาก "ซัปพลายล้นตลาด" ทำให้การแข่งขันรุนแรง ผู้พัฒนาต้องเน้นคุณภาพ ทำเล และการบริหารต้นทุนมากกว่าการขยายพื้นที่

   "ดาต้าเซ็นเตอร์" อนาคตไกล

   ด้านตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ถือเป็น "Safe Haven"ของอสังหาฯในปี 2568 ที่กำลังมาแรง และเติบโตสูง เนื่องจากต้องใช้พื้นที่ต่อชั้นขนาดใหญ่ ระบบทำความเย็น และพลังงานสูง โดยดาต้าเซ็นเตอร์ใช้ไฟสูงกว่าถึง 20-40 เมกะวัตต์ต่อโครงการ สูงกว่าออฟฟิศเกรด A ขนาด 100,000 ตร.ม. ที่ใช้ไฟราว 15 เมกะวัตต์ ซึ่งปัจจุบันไทยยังขาดความเชี่ยวชาญด้านบริหารดาต้าเซ็นเตอร์ การลงทุนจึงมาจากโอเปอเรเตอร์ต่างชาติเป็นหลัก โดยเน้นพัฒนาในนิคมอุตสาหกรรมเพราะซื้อที่ดินได้สะดวกตามกฎหมาย โดยล่าสุด มีการประกาศลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยรวมแล้วกว่า 4,470 MW ทำให้ราคาที่ดินโซน EEC ปรับตัวสูงขึ้น

   ดีลซื้อขายโรงแรมยังพุ่งต่อเนื่อง

   ในส่วนของ "ตลาดโรงแรม" โดยนายการัณย์ คานิเยาว รองประธานอาวุโส ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขาย ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรม บริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เล่าว่าภาพรวมตลาดโรงแรมของไทยมีการ พลิกฟืนเร็วตลอดเวลา ตั้งแต่ยุคโควิด-19 จนถึงปี 2568 ตลาด พลิกฟืนกลับมาแล้ว 83% โดยคาดการณ์ว่าปี 2569 จะเป็น Period of Growth ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทย และมีโอกาสฟืนตัวเท่ากับปีที่ดีที่สุดในปี 2567 ด้วยเปาหมายจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ 35.5 ล้านคน จาก รัสเซีย, อินเดีย, มาเลเซีย, จีน, เกาหลี

   "โรงแรมลักชัวรีในเมืองท่องเที่ยวอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย ฟืนตัวเร็วหลังโควิด-19 โดยค่าเฉลี่ยต่อห้องพักที่ขายได้ต่อคืน(Average Daily Rate) ปรับสูงขึ้นอย่างชัดเจน สะท้อนบทบาทของโรงแรมลักชัวรีในฐานะเทรนด์เซตเตอร์ของตลาด ซึ่งช่วยดันโรงแรมระดับมิดสเกลและอัปสเกลให้ฟืนตัวตาม ส่งผลบวกต่อภาพรวมอุตสาหกรรม ทั้งนี้จากการสำรวจของ JLL ในปี 2568 กับเจ้าของและผู้บริหารโรงแรมกว่า 800 ราย คาดว่าในปี 2569 รายได้โรงแรมจะเติบโตประมาณ 2-8% ขณะที่ตลาดลักชัวรีของไทยอยู่ในช่วง เปลี่ยนผ่าน มีแบรนด์โรงแรมระดับท็อปเทียร์ระดับโลกเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง เช่น Andaz และ voco" นายการัณย์ กล่าว

   นอกจากนี้ ยังเห็นแนวโน้ม "ตลาดรองเริ่มมา" มีการลงทุนกระจายไปยังเมืองท่องเที่ยวอื่นมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่สร้างประสบการณ์การท่องเที่ยว หรือเน้นด้าน Wellness มีความน่าสนใจสูง หากมีที่ดินในทำเลศักยภาพอยู่แล้ว ขณะที่การลงทุนแบบ Branded Residence จะมีบทบาทมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมหรูหรือพูลวิลล่าที่ผนวกบริการภายใต้แบรนด์โรงแรมที่แข็งแกร่ง โดยดีเวลอปเปอร์ที่สามารถดึงแบรนด์โรงแรมมาซัปพอร์ตได้ จะสามารถตั้งราคาขายที่อยู่อาศัยได้สูงกว่าตลาดทั่วไป และอีกหนึ่งเทรนด์ คือการนำโรงแรมในทำเลเก่า โดยเฉพาะโรงแรมที่เป็นแลนด์มาร์ก หรืออาคารสำนักงานเดิม มาพัฒนาเป็นโรงแรมรูปแบบใหม่ที่ทันสมัย ตอบโจทย์ตลาดมากขึ้น

   "แนวโน้มปี 2569 มี 4 เรื่อง ได้แก่ 1. ตลาดซื้อขายโรงแรม คาดว่าแรงดีไม่มีตก ประเมินมูลค่าซื้อขาย 1.3 หมื่นล้านบาท 2. ค่าห้องพักยังมีช่องว่างของการส่งต่อราคาให้ขยับขึ้นมาได้อีก 3. ลุ้นนักท่องเที่ยวต่างชาติขึ้นไปที่ 35.5 ล้านคน และ 4. ลักชัวรีแลนด์สเคป เป็นจุดเปลี่ยนที่จุดประกายการพลิกฟืนของตลาดทุกเซกเตอร์ในภาพรวม" นายการัณย์ กล่าว

   นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวโฟกัสตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ต พบว่าระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2564-2568) มีการ เปิดตัวโครงการใหม่รวม 45,066 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 469,720 ล้านบาท โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯและบ้านพักตากอากาศ ที่มุ่งตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ทั้งนี้ ปี 2567 ถือเป็นปีที่มีจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่สูงที่สุด โดยมีจำนวนถึง 18,515 ยูนิต และยังเป็นปีที่มีมูลค่าการลงทุนสูงที่สุดเช่นเดียวกัน คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 190,112 ล้านบาท

   แต่หากรวมตัวเลขคาดการณ์ในปี 2569 (รวมเป็น 6 ปี ) ที่คาดว่าจะมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 71,500 ล้านบาท จะส่งผลให้ยอดสะสมการลงทุนรวม 6 ปี สูงถึง 541,220.181 ล้านบาท ถือว่าเป็นเม็ดเงินลงทุนที่มหาศาลมาก

   อย่างไรก็ตาม นายภัทรชัย กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯในจังหวัดภูเก็ตจะยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง แต่อุปทานเปิดขายใหม่อาจปรับตัวลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ประมาณ 6,000-8,000 ยูนิต เนื่องจาก 2 ปีที่ผ่านมา มีเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากถึงเกือบ 25,000 ยูนิต

   ดังนั้น "การเพิ่มขึ้นของอุปทานในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในภูเก็ต อาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯระดับกลางถึงระดับบน ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการวางตำแหน่งสินค้า คุณภาพโครงการ และการกำหนดกลยุทธ์ด้านราคาอย่างเหมาะสม เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว"

   แต่สิ่งที่ คอลลิเออร์ส ประเมินปี 2569 นั้น ก็สอดคล้องใน "ภาคธุรกิจอุตสาหกรรม คลังสินค้าให้เช่า และนิคมอุตสาหกรรม" ยังคงเป็นอีกหนึ่งดาวเด่นของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างต่อเนื่องใน ปีนี้ โดยคาดการณ์ว่า การกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติในปี 2569 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งความต้องการที่ดินมี แนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการลงทุนของบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ ที่มีความต้องการที่ดินแปลงใหญ่ อย่างการตั้งโรงงานผลิตรถยนต์ EV โดยคาดการณ์ว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเข้ามาลงทุนในระยะต่อไปจะเป็น Supply chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ ที่มีโรงงานอยู่ในไทยแล้ว

   สำหรับทิศทางธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานในปีนี้ เติบโตได้ดี ความสนใจเช่าพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จ ยังคงเติบโต เนื่องจากผู้ประกอบการต่างชาติ มีความสนใจจะลงทุนในหลากหลายอุตฯ ในประเทศไทยอยู่มาก บวกกับความต้องการในภาคการส่งออกสินค้าหลายกลุ่ม เช่น ธุรกิจแปรรูปอาหาร ธุรกิจเกี่ยวกับอุปกรณ์ทางการแพทย์ เครื่องมือแพทย์และเวชภัณฑ์ ธุรกิจออกแบบ และผลิตบรรจุภัณฑ์