จากทำเลชายขอบของกรุงเทพฯ อีกไม่กี่ปีข้างหน้า "บางนา" จะขึ้นแท่นเป็น "เมืองเศรษฐกิจ" แห่งใหม่ เป็นด้านหน้าของโซนตะวันออกและเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

   หลังมีบิ๊กโปรเจ็กต์จากบิ๊กทุน-ตระกูลดัง เข้าปักหมุด ไม่ว่าตระกูล "จิราธิวัฒน์-อัมพุช-โสภณพนิช-เจียรวนนท์-กาญจนพาสน์" ซึ่งกำลังนับถอยหลังอวดโฉม เดินหน้าก่อสร้าง

   "แบงค็อกมอลล์"ลงทุนเพิ่ม

   กำลังเดินหน้าก่อสร้าง "แบงค็อกมอลล์" อภิโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส มูลค่ามากกว่า 5 หมื่นล้านบาท ที่ "กลุ่มเดอะมอลล์" ผนึก "โสภณพนิช" ทุ่มลงทุน พัฒนาเป็นศูนย์การค้า พาณิชย์ สถานศึกษา ภัตตาคาร โรงมหรสพ พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ หอประชุม สวนสนุก ศูนย์แสดงสินค้า และที่จอดรถ ตั้งเป้าเป็นโครงการใหญ่สุดในอเชียตะวันออกเฉียงใต้

   จากเดิมเปิดเฟสแรกปลายปี 2570 ในส่วนของศูนย์การค้า ล่าสุดนำที่ดินด้านหน้าก่อสร้างเฟสที่ 2 เป็นมิกซ์ยูสของศูนย์การค้า แบงค็อกมอลล์ เพิ่มในส่วนของทาวเวอร์สร้างบนศูนย์การค้า สูง 41 ชั้น ชั้นลอย 1 ชั้น ประกอบด้วยสำนักงาน โรงแรม 512 ห้อง ภัตตาคาร ส่วนการเปิดบริการยังไม่สรุปจะทยอยเปิดหรือรอให้เสร็จทั้งโครงการ

  ย้อนฟัง "ศุภลักษณ์ อัมพุช" แม่ทัพเดอะมอล์กรุ๊ป เล่าถึงโปรเจ็กต์นี้ว่า เป็นการสร้างเมืองย่านบางนา บนที่ดิน 100 ไร่ ตั้งเป้าให้ที่นี่เป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญของเศรษฐกิจประเทศไทย เป็นเกตเวย์ภาคตะวันออก มีทุกอย่าง มีรถไฟฟ้าสายสีเงินอยู่ด้านหน้า มีอารีน่าขนาดใหญ่ มีไอแม็กซ์ มีเวอร์จิ้น มีสวนสนุก "ที่นี่เป็น window of the world"

  "ที่นี่จะเป็นการสร้างเมืองของเมือง ด้วยพื้นที่กว่า 1 ล้านตร.ม. มีที่จอดรถ 300,000 ตร.ม. จอดได้ 40,000 คัน นี่คือแบงค็อกมอลล์ที่ครบวงจรมากๆ ใหญ่เลิศแน่นอน ถ้าไม่เลิศไม่ใหญ่เราไม่ทำ เพราะถ้าเราจะออกรบในสนามก็คือสนามฟอร์มูล่าวัน และต้องเป็นระดับโลก"

   ไบเทค-เซ็นทรัลทุ่มรีโนเวตใหญ่

   ขณะที่พื้นที่โดยรอบ "ไบเทค บางนา" เนื้อที่กว่า 169 ไร่ ของกลุ่มภิรัชบุรีที่อยู่ฝั่งตรงข้าม หลังธุรกิจไมซ์ถึงจุดเปลี่ยนผ่านและรับมือคู่แข่งใหม่ ๆ ที่ผ่านมาทุ่มพลิกโฉม "ไบเทค บางนา" เป็น "ไบเทค บุรี" คอมมิวนิตี้สเปซที่รวบรวมสถานที่จัดงานนิทรรศการ แสดงสินค้า ศูนย์ประชุมนานาชาติ คอนเสิร์ตฮอลล์ ลานกิจกรรม ยังลงทุน 2,000 ล้านบาท เนรมิตพื้นที่ 11,000 ตร.ม. เป็นพื้นที่สีเขียว "สมาการ์เด้น"

   ด้าน "ตระกูลจิราธิวัฒน์" ลุกขึ้นมาปรับโฉมครั้งใหญ่ "เซ็นทรัล บางนา" สู่มิกซ์ยูสขนาด 55 ไร่ แล้วเสร็จไตรมาส 4/2569 ไม่ใช่แค่การปรุงโฉมให้ไฉไล ยังนำที่ดินกว่า 2 ไร่ หลังศูนย์การค้าพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ "เอสเซ็นท์บางนา" มูลค่า 650 ล้านบาท

   จากฟอเรสเทียส์สู่คลับหรู

   "เดอะ ฟอเรสเทียส์" พัฒนาโดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ของลูกสาวเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับ World class ใหญ่สุด มูลค่า 125,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 398 ไร่ ติดถนนบางนา-ตราด กม.7 ประกอบไปด้วยที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ศูนย์การแพทย์และสุขภาพขนาดใหญ่ พื้นที่เชิงธุรกิจสำหรับสำนักงาน สปอร์ตคอมเพล็กซ์

   รวมถึง "เดอะแฮปปี้แทท" ศูนย์การค้าเนื้อที่ 60 ไร่ พื้นที่กว่า 200,000 ตร.ม. มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท ภายในมีร้านค้า ศูนย์การเรียนรู้ ความบันเทิง สถานที่ทำกิจกรรมทางวัฒนธรรมและสังคม พิพิธภัณฑ์ทางวิทยาศาสตร์ พื้นที่สำนักงาน เพื่อเป็นแลนด์มาร์กใหม่และจุดหมายแห่งใหม่ เปิดบริการปีนี้

   ใกล้ ๆ กันเป็นโครงการคันทรีคลับของ "ธัญทิพ เจียรวนนท์" พัฒนาโดย บจ.อีเดน เอสเตท คอร์ปอเรชั่น นำที่ดินครอบครัว 24 ไร่ อยู่ในซอยราชวินิต ติดโรงเรียนนานาชาติ พัฒนา "Eden Country Club" ไพรเวตคลับลักเซอรี่รูปแบบใหม่แห่งแรกของประเทศไทย เริ่มสร้างในไตรมาส 3/2569 จะใช้เวลาสร้าง2 ปี คาดเปิดเต็มรูปแบบไตรมาส 2/2571

   บีทีเอสจ่อปัดฝุ่นที่ดิน 200 ไร่

   อีกกลุ่มที่ขยับลงทุนโซนนี้มาอย่างต่อเนื่อง คือ บีทีเอส กรุ๊ป ของคีรี กาญจนพาสน์ หลังพลิกที่ดิน 1,500 ไร่ บางนา-ตราด กม.14 สร้างเมืองใหม่ "ธนาซิตี้"

   ยังนำที่ดิน 168 ไร่ ร่วมทุนกับพันธมิตร พัฒนาเป็น "โรงเรียนนานาชาติเวอร์โซ" มูลค่า 5,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็นโรงเรียนนานาชาติวิคอมบ์ แอบบีย์ กรุงเทพ รองรับดีมานด์ในย่านนี้ ล่าสุดยังมีแผนนำที่ดินที่เหลือกว่า 200 ไร่พัฒนาโครงการบ้านชาวไทย ทั้งยังเคยสนใจจะลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเงิน บางนา-สุวรรณภูมิ อีกด้วย

   รถไฟฟ้าจุดเปลี่ยนทำเล

   "สุรเชษฐ กองชีพ" หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ (ประเทศไทย) ฉายภาพพัฒนาการพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราดตั้งแต่สี่แยกบางนาถึงพื้นที่โดยรอบ นับเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา

   ก่อนหน้านี้เห็นชัดพื้นที่รอบ ๆ สี่แยกบางนาและพื้นที่โดยรอบศูนย์การค้าขนาดใหญ่ "เซ็นทรัล บางนา" และมหาวิทยาลัยรามคำแหง 2 ซึ่งเห็นโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบในพื้นที่ แต่ช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมาด้วยปัจจัยบวก "รถไฟฟ้าสายสีเขียว" ที่ขยายจากอ่อนนุชไปถึงแบริ่งเมื่อปี 2554 มีโครงการคอนโดฯ เปิดขายมาก โดยเฉพาะ "ซอยแบริ่งและลาซาล" รวมถึงซอยอื่น ๆ และพื้นที่ในแนวถนนสุขุมวิท ยังมีบ้านจัดสรรในพื้นที่โดยรอบ และขยายพื้นที่ "ไบเทค บางนา" เฟส 2 และอาคารสำนักงานตามมา

   ปัจจัยสนับสนุนอีกแรงคือ นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ไม่ไกลมาก เช่น บางปู บางนา กม.21-23 ซึ่งมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เลือกอยู่อาศัยทำเลนี้ ทั้งในโรงแรม บ้าน คอนโดฯ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โดยรอบ ทำให้พื้นที่รอบ "สี่แยกบางนา" มีความพร้อมทั้งการอยู่อาศัย และพาณิชยกรรม ส่วนแนวถนนบางนา-ตราดมีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่อง แต่อาจจะเห็นได้ไม่มาก เพราะส่วนใหญ่เป็นบ้านจัดสรรที่อยู่ในซอยระดับราคาตั้งแต่กว่า 2 ล้านบาทถึงหลาย 10 ล้านบาท และได้รับความนิยมมาก

   บิ๊กโปรเจ็กต์-รร.อินเตอร์แม่เหล็ก

   ที่น่าสนใจในช่วงสายสีเขียวขยายมาถึงแบริ่งและมีโครงการ "เมกา บางนา" เพิ่มศักยภาพของพื้นที่และกระตุ้นความน่าสนใจมากขึ้น สะท้อนจากมีคอนโดฯ เปิดขายคึกคัก และได้รับการตอบรับที่ดี

   ยกเว้นโครงการเปิดขายใหม่ไม่เกิน 10 ปี ที่ยูนิตเหลือขายยังมีอยู่ไม่น้อย

   "โรงเรียนนานาชาติ" เป็นอีกปัจจัยสนับสนุนทำเล ซึ่งตั้งแต่สี่แยกบางนาถึงสี่แยกตัดถนนกาญจนาภิเษก มีโรงเรียนนานาชาติอยู่ไม่ต่ำกว่า 8-9 แห่ง ยังมีที่กำลังสร้างและเปิดปี 2569 อีก 1 แห่ง กลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ

   ในอนาคตไม่เกิน 5 ปีทำเล "บางนา-ตราด" อาจจะมีอะไรเกิดขึ้นในพื้นที่ และกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอีกครั้ง เนื่องจากจะมีรถไฟฟ้ารางเบาสายสีเงิน บางนา-สุวรรณภูมิ ระยะทาง 19.7 กม. 14 สถานี ที่คาดว่าไม่เกิน 3 ปีจะเริ่มก่อสร้างและเปิดบริการปี 2575-2576

   แต่ไฮไลต์อยู่ที่ "แบงค็อก มอลล์" ของกลุ่มเดอะมอลล์ อีก 1 ปัจจัยสนับสนุนในอนาคต เพราะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ยังมีส่วนที่เป็นพื้นที่จัดงานคอนเสิร์ตหรือฮอลล์ขนาดใหญ่รองรับคนได้ 18,000 ที่นั่ง และสวนน้ำ สวนสนุก สำนักงาน และโรงแรม ปัจจุบันอยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดเปิดบริการบางส่วนปี 2571 และทั้งโครงการในปี 2574

   ยังมี "โรงพยาบาล IMH แบริ่ง" ของ บมจ.โรงพยาบาลอินเตอร์เมดิคัล แคร์แอนด์ แล็บ อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง พัฒนาเป็นโรงพยาบาล เวลเนสเซ็นเตอร์ และพื้นที่ค้าปลีก

   บูมพื้นที่นิคม-ที่ดินแพงขึ้นเท่าตัว

   อีกการเปลี่ยนแปลงของถนนบางนา-ตราด กม.21-23 ซึ่งเป็นพื้นที่สามารถพัฒนาอาคารหรือโครงการเชิงอุตสาหกรรมได้ตามข้อกำหนดในผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ และเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ

   มีโครงการในภาคอุตสาหกรรมเกิดขึ้น ทั้งขนาดเล็กไปจนถึงนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ โดยเฉพาะคลังสินค้าโลจิสติกส์เซ็นเตอร์ มีผลต่อพื้นที่โดยรอบที่อยู่นอกพื้นที่อุตสาหกรรม เพราะมีคนเข้าไปในพื้นที่มากขึ้น ขณะที่นิคมอุตสาหกรรมเดิมก็ได้รับความสนใจซื้อหรือเช่าพื้นที่มากขึ้นมีหลายนิคมขยายพื้นที่ให้ใหญ่ขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

   ส่วนความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินในปัจจุบัน ใกล้กับสี่แยกบางนาอยู่ที่ 130,000-300,000 บาทต่อตร.ว. หากเป็นที่ดินในซอยอาจจะลดลงไปต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตร.ว. แต่ก็เปลี่ยนแปลงจากช่วง 10 ปีก่อนหน้านี้เป็นเท่าตัว