แบงก์ชาติประเมินตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้น สินเชื่อบ้านชะลอตัว กำลังซื้อหด รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน สต๊อกเหลือบาน นายกคอนโดฯเผยโครงการใหม่ชะลอสร้าง-เปิดตัว ลุ้นรัฐต่อเวลา LTV หั่นค่าโอนและจำนอง 0.01% อีก 1 ปี "เสนา" จุกรีเจ็กต์เรตพุ่ง 70% LPN-เอพี-เอสซี-แลนด์ฯ สาดแคมเปญฉ่ำกระตุ้น อยู่ฟรี 3 ปี แจกบัตรเติมน้ำมัน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าทางด่วน "แสนสิริ" ผนึกไทยพาณิชย์ กรุงไทย ช่วยผ่อนนาน 4 ปี กว่า 100 โครงการ

     นายดอน นาครทรรพ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า จากมติคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 1% ต่อปี เนื่องจากเศรษฐกิจยังชะลอตัวจากสงครามตะวันออกกลาง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนภาคธุรกิจและบั่นทอนกำลังซื้อ ทั้งอัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มเร่งขึ้น ในเดือนเมษายนคาดว่าอยู่ที่ 3% สูงกว่ากรอบเป้าหมายปี 2569 ขณะที่สินเชื่อในช่วงไตรมาส 3 และไตรมาส 4 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง เช่นเดียวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง สะท้อนความเปราะบางของครัวเรือน

    "ซัพพลายที่เหลืออยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลทยอยลดลง โดยเฉพาะคอนโดฯ แต่ยังมีหน่วยสะสมถึง 221,805 หน่วย ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ หดตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยดัชนีราคาคอนโดฯลดลง 3.6% ราคาทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินลดลง 0.8% ส่วนราคาบ้านเดี่ยว

     พร้อมที่ดินเพิ่มขึ้น 1.2%"

     รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน

    นายดอนกล่าวว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาค่าจ้างขยายตัวช้ากว่าราคาบ้าน โดยเฉพาะหลังโควิด-19 ทำให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยยากมากขึ้น จากข้อมูลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของกลุ่มรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท ลดลงจาก 10% เป็น 7% ทุกกลุ่มรายได้หันไปขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสองเพิ่มมากขึ้น ทำให้อัตราการเติบโตของบ้านมือสองเพิ่มขึ้นจาก 31% เป็น 41%

    การเข้าถึงสินเชื่อยังเป็นข้อจำกัดสำหรับคนบางกลุ่ม อาทิ คนไม่มีรายได้ประจำ เอกสารแสดงรายได้ไม่ชัดเจน หรือฟรีแลนซ์ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีภาระหนี้สูง และมีประวัติการค้างชำระหนี้ แต่เมื่อมองในแง่ของสถาบันการเงินยังคงมาตรฐานการให้สินเชื่อเดิม ผ่านการคัดกรองด้วย DSR เป็นหลัก ทั้งยังขยายระยะเวลาปล่อยสินเชื่อผู้มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาท จาก 30 เป็น 40 ปี เพื่อลดจำนวนเงินผ่อนต่อเดือน และเอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

    "สถาบันการเงินใช้ตะแกรงเดิมในการใช้คัดกรองสินเชื่อ แต่คุณภาพของคนที่เข้ามาขอสินเชื่อมีน้อยลง ด้วยภาวะเศรษฐกิจช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาและภาระหนี้รอบตัว และด้วยผลกระทบสงครามตะวันออกกลางทำให้วัสดุบางรายการจะปรับราคาสูงขึ้น แต่คาดว่าจะไม่ส่งผ่าน ไปยังการขึ้นราคาบ้านโดยเฉพาะลูกค้าคนไทย เพราะดีมานด์อ่อนแอ"

     จ่อต่ออายุมาตรการ LTV

    นายดอนกล่าวว่า ภาคอสังหาฯเป็นอุตสาหกรรมที่ไม่มีอะไรง่าย จากที่เคยมีสัญญาณที่ดี แต่ก็มีวิกฤตการณ์ก่อนทุกรอบ นับตั้งแต่ต้มยำกุ้งปี 2540, สมัยไทยรักไทยที่ประกาศตัวเป็นเสือตัวที่ 5 ของเอเชียก็มีอุบัติเหตุทางการเมือง ทำให้เศรษฐกิจสะดุดไป ก่อนจะกลับมาใหม่แล้วก็เกิดน้ำท่วมใหญ่ และโควิด-19

    สำหรับมาตรการต่ออายุผ่อนเกณฑ์ LTV กำลังดำเนินการสู่ขั้นตอนการตัดสินใจของคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) หลังผ่านการเฮียริ่งจาก กนง.เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่ง ธปท.พร้อมสนับสนุนและรับฟังผู้ประกอบการว่าทำอย่างไรให้ ธปท.ช่วยเหลือภาคอสังหาฯได้มากกว่าการยืดอายุ LTV เพราะภาคอสังหาฯเป็นอุตสาหกรรมสำคัญของเศรษฐกิจไทย

     อสังหาฯโอดต้นทุนแพง

    นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปรีดาโฮลดิ้ง จำกัด และนายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า ตลาดอสังหาฯไตรมาส 1/2569 ยังไม่ฟ้นตัว ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดตัวคอนโดฯในปีนี้ รวมถึงการประมูลโครงการในอนาคต ด้วยเหตุผลว่าต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้รับเหมาที่ต้องแบกรับความเสี่ยงไม่กล้ายืนยันข้อเสนอราคา ทั้งก่อนหน้านี้กระแสเงินสดของผู้รับเหมาหลายเจ้ามีการติดขัด ส่วนผู้พัฒนาโครงการก็โอนไม่ได้ เพราะถูกปฏิเสธสินเชื่อ

     รีเจ็กต์เรตพุ่ง 70% โอนชะงัก

    นอกจากนี้ยังพบว่ายอดโอนมีปัญหาจากการเข้มงวดสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ 40-50% ซึ่งต้องได้รับการช่วยเหลือจากภาครัฐด้วยการต่ออายุ LTV และลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง 0.01% จะสิ้นสุด วันที่ 30 มิถุนายนนี้ออกไปอีก 1 ปี พร้อมกับให้มาตรการครอบคลุมไปถึงที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาท และการอัดฉีดซอฟต์โลนเข้าสู่ระบบผ่านธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้น เพื่อเป็นการกระจายไปยังฐานกลุ่มลูกค้าของธนาคารต่าง ๆ และครอบคลุมหลากเซ็กเมนต์

    สอดคล้องกับ น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เสนาฯมียอดปฏิเสธสินเชื่อในทุกเซ็กเมนต์อยู่ที่ 60-70% โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมายอดขายเป็นไปตามเป้า แต่ยอดโอนลดลงเล็กน้อยและน่ากังวล แม้จะ ขายดีในเดือนมีนาคม แต่สะดุดมากในเดือนเมษายน มาจาก 2 สาเหตุ สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ และลูกค้าปฏิเสธตัวเองด้วยเงื่อนไขส่วนตัว

    "บริษัทยังคงเป้าพรีเซลและเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนเดิม มียอดรอรับรู้รายได้ทั้งหมด 7,000 ล้านบาท จะรับรู้ปีนี้เกือบ 100% และเงื่อนไขของพรีเซลเสนาฯเหมือนการเปิดขายดาวน์ 24 เดือน จึงพยายามปรับรูปแบบการขายในช่วงที่พัฒนาโครงการใกล้เสร็จและพร้อมโอนมากขึ้น" น.ส.เกษรากล่าว

     4 ค่ายจัดโปรฯฉ่ำ

    ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นอกจาก ผู้ประกอบการจะปรับแนวทางธุรกิจ เพื่อลดการแบกภาระต้นทุนแล้ว ล่าสุดมีการจัดโปรโมชั่นเร่งระบายสต๊อก เพื่อรักษากระแสเงินสดและกระตุ้นยอดโอนอย่างต่อเนื่อง

    บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จัดโปรฯคอนโดฯราคาต่ำล้าน ลดราคาเหลือ 999,000 บาท ได้แก่ เอิร์น บาย แอล.พี.เอ็น. จ.ชลบุรี, ลุมพินี ซีวิว ชะอำ จ.เพชรบุรี และลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิตคลอง 1 และอีก 27 โครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมภายใต้แคมเปญ "ล้าง สต็อก ล็อกราคา" ส่วนลดสูงสุด 2 ล้านบาท ถึงวันที่ 15 พฤษภาคม 2569

    บมจ.เอพี ไทยแลนด์ จัดโปรฯบ้านเดี่ยวราคา 4-50 ล้านบาท จอง 3,999 บาท ช่วยผ่อนสูงสุด หรือช่วยลดภาระค่าน้ำมันสูงสุด 36 เดือน ลุ้นทองคำกว่า 13 ล้านบาท ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนถึงวันที่ 31 กรกฎาคมนี้, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น นำบ้านและ คอนโดฯ 3-100 ล้านบาท จัดโปรฯอยู่ฟรี 3 ปี รับฟรีบัตรเติมน้ำมันมูลค่าสูงสุด 200,000 บาท ค่าน้ำ ค่าไฟ 1 ปี มูลค่าสูงสุด 50,000 บาท ค่าทางด่วน 1 ปี มูลค่าสูงสุด 25,000 บาท ค่าสินค้าอุปโภคบริโภคมูลค่าสูงสุด 20,000 บาท

    บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ นำ 6 โครงการ จาก 4 ทำเล ได้แก่ บางใหญ่ เพชรเกษม ประชาอุทิศ รังสิต-ลำลูกกา จัดแคมเปญ "ลดภาระ แต่ไม่ลดคุณภาพ" อาทิ indy Westgate ลดราคาจาก 3.59 ล้านบาท เหลือ 2.99 ล้านบาท ผ่อน 3 ปีแรก 8,400 บาทต่อเดือน, anya Westgate ลดราคาจาก 5.49 ล้านบาท เหลือ 4.49 ล้านบาท ผ่อน 3 ปีแรก 12,600 บาทต่อเดือน, Villaggio รังสิต คลอง 4 ลดราคาจาก 2.69 ล้านบาท เหลือ 2.09 ล้านบาท ผ่อน 3 ปีแรก 5,900 บาทต่อเดือน เป็นต้น

    แสนสิริอัดอยู่ฟรี 48 เดือน

    นายองอาจ สุวรรณกุล รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ได้ร่วมกับธนาคารไทยพาณิชย์และ กรุงไทย จัดแคมเปญ "ไม่ต้องผ่อน สูงสุด 48 เดือน" ช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อบ้านกับ 100 โครงการ เริ่มต้น 9 แสนถึง 40 ล้านบาท เริ่ม 1 พฤษภาคม-30 มิถุนายน 2569 โดยบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวไม่ต้องผ่อนนาน 48 เดือน หรือรับส่วนลดสูงสุด 10 ล้าน จองภายใน 30 มิถุนายนนี้ รับฟรีค่าน้ำมันสูงสุด 1 แสนบาท, ทาวน์โฮมไม่ต้องผ่อน นาน 48 เดือน หรือรับคืนสูงสุด 8 แสน จองภายใน 30 มิถุนายน 2569 รับฟรีค่าน้ำมันสูงสุด 1 แสนบาท ส่วน คอนโดฯอยู่ฟรีสูงสุด 48 เดือน หรือเลือกรับค่าส่วนกลางฟรีสูงสุด 10 ปี ลดสูงสุด 2.5 ล้านบาท รับค่าน้ำมันสูงสุด 50,000 บาท ฟรีเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า

    "ตอนนี้เป็นจังหวะที่ดีในการซื้อ นอกจากได้บ้านในราคาต้นทุนเดิมและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ รวมถึงมาตรการรัฐ โดยเฉพาะการผ่อนเกณฑ์ LTV ช่วยเพิ่ม โอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น แม้ปัจจุบันต้นทุนการผลิตจะเพิ่มขึ้น 5-10% แต่การตัดสินใจในช่วงนี้จะช่วย หลีกเลี่ยงราคาบ้านที่อาจปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต" นายองอาจกล่าว