ตลาดอสังหาฯ ต่ำสุดรอบ 20 ปี ผู้ประกอบการระวังลงทุนใหม่ รอเวลาเศรษฐกิจฟ้น เน้นระบายสต๊อก ลดขนาดโปรเจ็กต์ รายกลางจุกหนี้หุ้นกู้ แห่ขายที่ดินและโครงการผ่านอีไอเอ ทำเลทอง กทม. ศรีราชา ภูเก็ต กำเงินสด เติมสภาพคล่อง 8 บิ๊กแบรนด์ ท็อป 10 แสนสิริ ASW ศุภาลัย เอพี แลนด์ฯ ลลิล พฤกษา เฟรเซอร์ส อัดงบทุ่มซื้อที่ดิน สวนกระแส

   นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการ ผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังชะลอตัว อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการระมัดระวังการลงทุน ลดงบฯ ซื้อที่ดินและเปิดโครงการใหม่ รอดูภาวะเศรษฐกิจ เน้นระบายสต๊อกหรือพัฒนาบนที่ดินเดิม แต่ลดขนาดโครงการ โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1/2569 เปิดใหม่ลดลง 31.1% และมูลค่าลดลง 10.4% แม้หน่วยโอนเพิ่ม 10.5% แต่มูลค่าลดลง 2.8%

   รายกลางจุกหนี้-ขายทรัพย์สิน

   ขณะเดียวกันมีอสังหาฯ รายกลางที่มีภาระหนี้หุ้นกู้ พยายามขายทรัพย์สินให้กับผู้ประกอบการด้วยกันเอง ทั้งที่ดิน โรงแรม และโครงการคอนโดฯ ที่ได้รับอนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ในหลายทำเล เช่น กรุงเทพฯ ศรีราชา ภูเก็ต เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด สภาพคล่อง รอเวลาตลาดฟ้นตัว เป็นปกติเมื่อเศรษฐกิจไม่ดีก็ต้องหาวิธีแก้ปัญหา

   "มีหลายบริษัทชะลอซื้อที่ดิน แต่มีบางทำเลที่ยังซื้อ คือภูเก็ต เพราะตลาดอสังหาฯ ยังดี มีกำลังซื้อจากต่างชาติ สำหรับกานดาปีนี้ไม่ได้ตั้งงบฯ ซื้อที่ดินไว้ เพราะ 2 ปีที่แล้วซื้อไปแล้ว 2,000 ล้านบาท ประมาณ 450 ไร่ ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูเก็ต"

   ผู้สื่อข่าวรายงานว่า อสังหาฯ รายกลาง ที่ออกมาเปิดเผยถึงการขายทรัพย์สิน เช่น บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ได้ขาย อาคารสำนักงาน 6 ชั้นริมถนนสีลม มูลค่า 150 ล้านบาท และที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา 8 ไร่ ใกล้ไอคอนสยาม มูลค่า 2,000 ล้านบาท

   บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ ขายหุ้นไม่น้อยกว่า 51% ของบริษัท ดำริ เรสซิเด้นซ์ จำกัด มูลค่ากว่า 1,353.8 ล้านบาท คิดเป็น 70% ของมูลค่าตลาดของสิทธิการเช่า หาพันธมิตรพัฒนาโครงการสุนทรียา ราชดำริ คอนโดฯ หรู 57 ชั้น บนที่ดินเช่า 3 ไร่ เพื่อต้องการกระแสเงินสดชำระหนี้หุ้นกู้และเสริมสภาพคล่องดำเนินธุรกิจ

   ASW ซื้อโครงการ กทม.-ภูเก็ต

   นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า ผู้ประกอบการเปิดตัวใหม่น้อยลง ทำให้ซัพพลายบางทำเลลดและบางทำเลก็ไม่มีซัพพลายเหลือ แต่ยังมีดีมานด์ ซึ่งปีนี้บริษัทตั้งงบฯ ซื้อที่ดินไว้ 3,000 ล้านบาทและใช้ซื้อที่ดินไปหมดแล้วตั้งแต่ครึ่งปีแรก ส่วนใหญ่อยู่ภูเก็ตและกรุงเทพฯ

   "ที่ตัดสินใจซื้อเพราะบางแปลงปรับลดราคา เป็นทำเลไม่มีซัพพลายเหลือ แต่เราวางแผนไว้จะพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง หรือลดจำนวนยูนิต เพื่อสอดรับกับดีมานด์ที่จำกัด และปรับตัวให้เหมาะสมกับสถานการณ์"

   บริษัทยังเพิ่มกลยุทธ์ขยายโครงการในกรุงเทพฯ ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อจากผู้ประกอบการที่เสนอขายให้ นำมาต่อยอดโครงการใหม่ เป็นวิธีการพัฒนาโครงการที่รวดเร็วขึ้นแทนการนับหนึ่งใหม่ ซึ่งกรุงเทพฯ จะมีโอกาสใหม่จากผู้ประกอบการที่ได้พัฒนาแบบและขออีไอเอแล้ว อยากให้เราไปทำต่อ ตอนนี้เริ่มซื้อโครงการมาแล้ว

   "แต่ละบริษัทมีสไตล์ไม่เหมือนกัน เราดูว่าหาจุดขายจุดไหนได้ เปลี่ยนเป็นแบรนด์เราอาจเข้ากับโลเกชั่นนั้น หรือบางโครงการออกแบบมา 4-5 ปี นำมาปรับโปรดักต์ให้เข้ากับปัจจุบันก็อาจช่วยได้ บางทำเลดีแต่ติดเรื่องการเงิน หากแก้ไขสถานการณ์การเงินได้ก็ไปต่อได้ ซึ่งโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ขออีไอเอ แล้ว ปรับปรุง 1 ปีก็สามารถขาย ต่อได้"

   แสนสิริเปิดดีลซื้อที่ 3 พันล้าน

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มีผู้ประกอบการ อสังหาฯ รายกลางที่ไปต่อไม่ไหว นำที่ดินและโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ มาเสนอขายให้แสนสิริ ซึ่งอยู่ระหว่างการเจรจาหลายโครงการ ทำให้ปี 2569 เพิ่มงบฯ ซื้อที่ดินจาก 2,000 ล้านบาท เป็น 3,000 ล้านบาท หลังมีที่ดินที่ราคาเหมาะสมเสนอเข้ามาจำนวนมาก ทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูเก็ต ปัจจุบันทยอยซื้อในทำเลศักยภาพสูงไปแล้ว 50% ตามแผนการเปิดโครงการ เน้นทำเลพร้อมพัฒนาทันที เพื่อเปลี่ยนสินทรัพย์ให้เป็นรายรับกลับมาเร็วที่สุด

นอกจากนี้บริษัทยังเปิดรับซื้อที่ดินกรุงเทพฯ จากเจ้าของที่ดิน แบ่งเป็น 1.พื้นที่ 1 ไร่ โซนในเมือง อาทิ อารีย์ราชครู-ประดิพัทธ์, จุฬา-พระราม 4, นางลิ้นจี่-สวนพลู-เย็นอากาศ 2.ไม่เกิน 20 ไร่ อาทิ กัลปพฤกษ์-บางบอน 1, ติวานนท์-เรวดี, พระราม 9-เลียบวงแหวนกาญจนา 3.มากกว่า 20 ไร่ สำหรับโครงการแนวราบโซนศักยภาพ เช่น อ่อนนุช-บางนา-กิ่งแก้ว, ศรีนครินทร์พัฒนาการ, พุทธมณฑล-พรานนกเพชรเกษม

ศุภาลัยชี้อสังหาฯ แย่รอบ 20 ปี

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจในปัจจุบันถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุด โดยเฉพาะภาคอสังหาฯ ที่มียอดซื้อขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต่ำที่สุดในรอบกว่า 20 ปี ซึ่งผลกระทบของวิกฤตไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกธุรกิจในระดับเดียวกัน แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจสถานการณ์ รู้จักใช้จุดแข็ง ของตนเองให้เกิดประโยชน์สูงสุด

"ทุกวิกฤตมีโอกาสเสมอ สิ่งสำคัญต้องรู้ว่าตัวเองอยู่ตรงไหน มีจุดแข็งอะไร พร้อมจะเก็บเกี่ยวโอกาสหรือไม่ สำหรับเวลานี้มองว่าสภาพคล่องคือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจ เพราะเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจในทุกมิติ และต้องรักษา คุณภาพของสินค้าและบริการไว้ให้ได้"
นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ปัจจุบันมีที่ดินและโครงการจากผู้ประกอบการ อสังหาฯ และเจ้าของที่ดิน เสนอขายให้กับศุภาลัยหลายทำเลในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ถือว่าเป็นจังหวะที่ดี แต่ต้องพิจารณาราคาและทำเล โดยปีนี้บริษัทตั้งงบฯ ซื้อที่ดินไว้ 8,000 ล้านบาท

เอพีซื้อที่ดิน 1.5 หมื่น ล.

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บริษัทอสังหาฯ รายอื่น ๆ ที่ประกาศงบฯ ซื้อที่ดินไว้ในช่วงต้นปี 2569 อาทิ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 500-800 ล้านบาท, บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง 1,500 ล้านบาท นำไปสมทบกับที่ดินเดิมที่มีมูลค่า 1,200 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2,000 ล้านบาท, บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) 3,700 ล้านบาท และ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ 15,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% จากปีก่อนหน้า สูงสุดในอุตสาหกรรมอสังหาฯ

สอดคล้องกับนายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจุบันมีที่ดินเปล่าประกาศขายในตลาดจำนวนมาก และบางทำเลมีลดราคาลง 30-50% เพราะขายไม่ได้จึงต้องลดราคา ขึ้นอยู่ กับทำเลและความเร่งรีบของผู้ขาย ปัจจุบันสถานการณ์เป็นของผู้ซื้อและมีอำนาจต่อรองมากกว่าในยุคที่ตลาดอสังหาฯ บูม โดยผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ยังมีกำลังมากพอจะซื้อที่ดินในปัจจุบันมีแค่รายใหญ่ ๆ ได้แก่ แสนสิริ, เอพี ไทยแลนด์, ศุภาลัย, แอสเซทไวส์ และเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ล่าสุดเอสซีฯ ทุ่มซื้อที่ดินปัมน้ำมัน SINOPEC SUSCO ย่านรัชดาฯ