แม้ว่าตลาด "อสังหาฯ ภูเก็ต" ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งระดับ "แสนล้านบาท" จากแรงหนุนของภาคการท่องเที่ยวและความต้องการซื้อจากนักลงทุนต่างชาติ

      ผ่านมา 6 เดือนแรกของปี 2569 เปิดตัว 67 โครงการ เป็นคอนโดฯ และวิลล่า รวม 4,166 ยูนิต มูลค่าการพัฒนา 52,955 ล้านบาท สะท้อนภูเก็ตยังคงเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาฯ ที่ได้รับความสนใจสูงสุดของประเทศ

      ตลาดคอนโดฯ ยังเป็นเซ็กเมนต์เปิดตัวมากสุด มี 16 โครงการ 3,466 ยูนิต มูลค่า 20,450 ล้านบาท ตลาดวิลล่า ยังเป็นเซ็กเมนต์ที่สร้างมูลค่าการลงทุนโดดเด่น เปิด 51 โครงการ 700 ยูนิต มูลค่า 32,505 ล้านบาท

      แต่ประเด็นใช้โครงสร้าง "นอมินี" ถือเป็นหนึ่งในความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง ที่กำลังได้รับความสนใจจากทั้งภาครัฐ ผู้พัฒนาโครงการ และนักลงทุนเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ และวิลล่าลักเซอรี่ โรงแรมขนาดเล็ก และธุรกิจอสังหาฯ ที่พึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติเป็นหลัก

      นอมินีเปลี่ยนโครงสร้างตลาด

      "ภัทรชัย ทวีวงศ์" นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การตรวจสอบและปราบปรามธุรกิจที่เข้าข่ายใช้คนไทยถือหุ้นแทนชาวต่างชาติ อาจส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อโครงสร้างตลาด อสังหาฯ ภูเก็ตในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพะทำเลได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติ เช่น บางเทา เชิงทะเล ลายัน กมลา และราไวย์ ที่มีโครงการวิลล่าเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่าในสัดส่วนสูง

      "หลายปีที่ผ่านมาแรงซื้อจากนักลงทุนต่างชาติ กลุ่มรัสเซีย จีน อินเดีย และตะวันออกกลาง เป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ราคาที่ดินและราคาขาย อสังหาฯ ในหลายพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง"

      หากรัฐบังคับใช้กฎหมายมากขึ้นอาจทำให้กำลังซื้อที่เคยอาศัยโครงสร้างนอมินี ในการเข้ามาลงทุนหายไปจากตลาด ส่งผล ให้ความร้อนแรงของตลาดในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะคอนโดฯ เพื่อการลงทุนและบ้านพักตากอากาศลักเซอรี่ชะลอตัวลงได้ในระยะกลาง และทำให้การซื้อขายที่ดินโปร่งใสมากขึ้น ขณะเดียวกันอาจทำให้การโอนและการตรวจสอบธุรกรรมใช้เวลานานขึ้น ส่งผลให้บางโครงการ ต้องปรับแผนการพัฒนาและการขาย โดยเฉพาะโครงการที่พึ่งพาผู้ซื้อ ต่างชาติสูง

      "ต้องจับตาผลต่อราคาที่ดิน ปัจจุบันที่ดินบางทำเลของภูเก็ตปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานจริง จากการเก็งกำไร การเข้าซื้อของนักลงทุนต่างชาติ หากมีการควบคุมการใช้โครงสร้างนอมินีอย่าง ต่อเนื่องอาจทำให้แรงซื้อบางส่วนหายไป ส่งผลให้ราคาที่ดินชะลอตัว หรือเข้าสู่ภาวะทรงตัวมากขึ้นใน 2-3 ปีนี้"

      ขณะที่ระยะยาวถือเป็นปัจจัยบวกต่อเสถียรภาพของตลาด เนื่องจากช่วยลดการเก็งกำไร เพิ่มความโปร่งใสในการลงทุน ยกระดับมาตรฐานของตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต ให้สอดคล้องกับความคาดหวังของนักลงทุนสถาบันระดับสากล ซึ่งมักให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามกฎหมาย

      แนะกระจายฐานลูกค้า

      สำหรับผู้พัฒนาโครงการควรกระจายฐานลูกค้าไปยังหลายประเทศ ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป ควบคู่ตรวจสอบสถานะผู้ซื้อ แหล่งที่มาของเงินลงทุน และกระบวนการป้องกันการฟอกเงินอย่างเข้มงวด รวมถึงพิจารณาพัฒนาโครงการใน

      รูปแบบที่รองรับการถือครองของ ต่างชาติภายใต้กรอบกฎหมายที่ชัดเจน เช่น คอนโดฯ ฟรีโฮลด์ หรือโครงการที่มีโครงสร้างกรรมสิทธิ์โปร่งใส ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อ นักลงทุน และสถาบันการเงินในระยะยาว

      ส่วนมุมมองการลงทุนไม่ควรถูกมองเรื่องนอมินี เป็นเพียงความเสี่ยงด้านกฎหมาย ยังเป็นปัจจัยมีผลต่อแนวโน้ม อุปสงค์ อุปทาน ระดับราคา สภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตในอนาคต ซึ่งผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุน ผู้ให้สินเชื่อควรนำมาพิจารณาวางกลยุทธ์การลงทุนและการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบด้าน

     จับตาเปลี่ยนมือ-ควบรวมกิจการ

     ไม่เพียงเท่านั้นอาจส่งผลต่อโครงสร้างตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตในหลายมิติ โดยเฉพาะกลุ่มที่พึ่งพาเงินลงทุนจาก ต่างชาติ อย่างวิลล่าลักเซอรี่และคอนโดฯ เพื่อการลงทุน ซึ่งได้รับแรงหนุนจากนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการถือครองทรัพย์สินในระยะยาว รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่เน้นปล่อยเช่าระยะสั้น ผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ในพื้นที่บางเทา เชิงทะเล ลายัน กมลา และราไวย์ ที่มีผู้ซื้อต่างชาติอยู่มาก หากกฎหมายเข้มงวดขึ้น นักลงทุนบางส่วนอาจลดลง การเปิดโครงการใหม่มีความระมัดระวังมากขึ้น อาจส่งผลต่อแรงซื้อที่ดินจากนักลงทุนบางกลุ่มลดลง ทำให้ราคาที่ดินชะลอตัวหรือเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้นในระยะกลาง

    อีกประเด็นต้องติดตาม ผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก วิลล่ารีสอร์ต และธุรกิจบริหารจัดการที่พัก ซึ่งเป็นกลุ่ม ธุรกิจที่ใช้โครงสร้างการลงทุนที่ซับซ้อนมากในอดีต เมื่อมีการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้น ผู้ประกอบการบางรายต้องปรับโครงสร้างการถือครองหรือดำเนินธุรกิจ ส่งผลให้เกิดการควบรวมกิจการหรือการเปลี่ยนมือของทรัพย์สินในบางส่วนของตลาด

   ด้านการเงินและการลงทุน สถาบันการเงินมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินลงทุน และมาตรการป้องกันการฟอกเงินมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่มีสัดส่วนผู้ซื้อ ต่างชาติสูง อาจส่งผลให้กระบวนการอนุมัติสินเชื่อและการพิจารณาความเสี่ยงละเอียดมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา

   "แม้การปราบนอมินีอาจส่งผลให้ตลาดปรับฐานในบางช่วง แต่ในระยะยาวถือเป็นปัจจัยบวกต่อการพัฒนาตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตอย่างยั่งยืน เพราะช่วยยกระดับความโปร่งใสของตลาด ลดการแข่งขันที่ไม่เป็นธรรม เพิ่มความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนสถาบันทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงกองทุนอสังหาฯ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ กองทุน Private Equity และผู้ลงทุนสถาบันรายใหญ่"

   ในอนาคตมีแนวโน้มที่รูปแบบการลงทุนของต่างชาติในภูเก็ตจะเปลี่ยนแปลงไปจากการถือครองที่ดินและวิลล่าผ่านโครงสร้างที่มีความเสี่ยงทางกฎหมาย ไปสู่การลงทุนในคอนโดฯ ฟรีโฮลด์ที่ถือครอง ถูกต้องตามกฎหมาย ผ่านกองทุนอสังหาฯ หรือโครงสร้างการร่วมลงทุนที่มีความโปร่งใสและได้รับการยอมรับมากขึ้น ทำให้ ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตมีแนวโน้มพัฒนาไปสู่รูปแบบเป็นสากลและเสถียรภาพมากขึ้นในระยะยาว

   "แม้ประเด็นนอมินีจะเป็นความเสี่ยงที่ต้องติดตามใกล้ชิดใน 2-3 ปีนี้ แต่การยกระดับมาตรฐาน การบังคับใช้กฎหมายอย่างจริงจัง อาจกลายเป็นปัจจัยที่ช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่ง ความน่าเชื่อถือของตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตในระยะยาวมากกว่าที่จะเป็นปัจจัยลบต่อการเติบโตของตลาด โดยรวม" ภัทรชัยกล่าว