อสังหาฯลุย!5เดือนส่งท้ายปีขึ้นโปรเจกต์-ปั๊มขาย

   จับสัญญาณ 'หนี้' พุ่งกระทบซื้อบ้าน-คอนโดฯ แนวโน้มกู้ไม่ผ่านสูง อสังหาฯลุย!5เดือนส่งท้ายปีขึ้นโปรเจกต์-ปั๊มขาย

   เรื่องของสงครามระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านก่อนหน้านี้ แม้จะมีการพักรบชั่วคราว แต่สถานการณ์ล่าสุด กลับทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่องในสัปดาห์ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นปัจจัยเสี่ยงภายนอกที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ราคาน้ำมันโลกพุ่งสูงขึ้นแตะระดับสูงสุดในรอบกว่า 1 เดือน ซึ่งแรงกดดันดังกล่าวยังมีผลต่อสถานการณ์ราคาพลังงานโลกต้นทุนที่ผันผวนกระทบกับภาคธุรกิจ

   สำหรับประเทศไทยแล้ว เศรษฐกิจโดยรวมยังคงเติบโตในอัตราที่ทรงตัว ซึ่งเครื่องยนต์ที่เป็นแรงขับเคลื่อน ยังคงต้องอาศัยนโยบายภาครัฐเข้ามากระตุ้น ซึ่งมาตรการที่ออกมาจะเป็นระยะสั้น แต่เริ่มมีแรงขับเคลื่อนจากการลงทุนทางด้านนวัตกรรมมา ดีมานด์ AI หนุนการส่งออกในบางอุตสาหกรรม(K-Shape) การเติบโตของการลงทุนด้าน AI ส่งผลดีต่อการส่งออกของไทยเฉพาะในกลุ่มเทคโนโลยี แต่อุตสาหกรรมดั้งเดิม เช่น ยานยนต์, ปิโตรเคมี และเฟอร์นิเจอร์ ยังคงเผชิญปัญหาขีดความสามารถในการแข่งขัน

   ขณะที่ "ระเบิดเวลา" ที่ต้องเฝาติดตามคือ หนี้ครัวเรือนไทยระดับสูงถึง 13.64 ล้านล้านบาท ที่เป็นตัวเลขทางบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ออกมาเตือน ซึ่งหนี้ดังกล่าวจะมีครอบคลุมหนี้ที่สหกรณ์ปล่อยกู้ หนี้ กยศ.ที่มีบัญชีสูงถึง 100.28 ล้านบัญชี หนี้เสีย (NPL) ที่พบว่า 5 เดือนแรกที่ผ่านมา เริ่มเป็นกราฟขาขึ้น มีตัวเลขสูงถึง 1.33 ล้านล้านบาท ประเด็นที่ต้องติดตาม คือ หนี้กำลังจะเสียหรือ หนี้ SM เริ่มมีตัวเลขค้างชำระแต่ยังไม่เสีย มีเปอร์เซ็นต์อยู่ที่ 4.3 % นั่นสะท้อนให้เห็นว่า ตรงกระบวนการนี้ จะเริ่มเข้าสู่การแก้ไข สินเชื่อ เพื่อป้องกันไม่ให้ SM ไหลเข้าสู่หนี้เสียสะสมมาก ยิ่งขึ้น จึงเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่าทำไมสถาบันการเงินยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ

   อย่างไรก็ดี สถาบันการเงินบางแห่งเริ่มปรับประมาณการการเติบโตทางเศรษฐกิจไทยในปีนี้เพิ่มขึ้น โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ปรับขึ้นจาก 1.9% เป็น 2.1%

   ขณะที่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายในครึ่งหลังของ ปีนี้มีทิศทางที่จะคงที่ ซึ่งจะเป็นผลดีต่อภาคการปล่อยสินเชื่อโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่สถานการณ์ในขณะนี้ ภาพรวมตลาดยังคงมีความเปราะบาง และรอการฟื้นตัว แม้ภาครัฐจะมีการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง และการผ่อนเกณฑ์เรื่อง LTV ไปก่อนหน้านี้ ซึ่ง ณ ตอนนี้การลงทุนเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของภาคเอกชน ยังเป็นการบริหารความเสี่ยงและระมัดระวังในการปล่อยขึ้นโครงการ โดยให้น้ำหนักไปที่ตลาดแนวราบเป็นหลักแต่ก็มีบางดีเวลลอปเปอร์ ที่มีการเปิดคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับสต๊อกยอดขายและรายได้ที่จะเข้ามาเติมให้กับรายได้รวมในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า

   โดยผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมี เดินหน้าเปิดโครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง เพื่อไปสู่เป้ายอดขาย (แบ็กล็อก) รายได้ (สภาพคล่อง) ที่จะช่วยในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับสถาบันการเงิน และนักลงทุนในตลาดทุน และตลาดหุ้นได้ ซึ่งแน่นอน กลยุทธ์ในการระบายสต๊อกคงค้างและโครงการใหม่ จะเน้นเรื่องของสงครามราคาเป็นหลัก พร้อมกับจับมือกับธนาคาร ในการออกโปรโมชันที่จูงใจ เช่น ดอกเบี้ย 0% นานถึง 5 ปี ถือว่าเป็นโปรที่แรงมาจากแบรนด์ SC

   แม้แต่ บมจ.ศุภาลัย ผู้นำอสังหาฯอันดับต้นๆ ในตลาดที่มีการเปิดโครงการเป็นจำนวนมากนั้น ก็ประเมินภาพ อสังหาฯในทิศทางที่ยังไม่สดใส!

   โดย นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัยฯ กล่าวว่า อสังหาฯยังอยู่ในภาวะที่ยากลำบากและการแข่งขันด้านราคาทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2569 คาดการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดน้อยลงกว่าปีที่ผ่านมาซึ่งเคยทำสถิติต่ำสุดที่ 20% โดยในปีนี้อาจจะต่ำกว่านั้นอีก แม้ผู้ประกอบการบางรายจะมียอดขายเป็นบวก แต่ภาพรวมของตลาดทั้งหมดยังคงติดลบ ซึ่งสะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน ตัวเลขยอดปฏิเสธสินเชื่อ ในปีนี้จะเพิ่มสูงขึ้นกว่าปีก่อน ซึ่งในส่วนของบริษัทเองคาดว่ายอดรีเจกต์ อาจไปแตะที่ 17% จากปีที่ผ่านมาจะอยู่ 15% ถือเป็นสัญญาณที่ต้องเฝาระวัง

   "ในวิกฤตยังมีโอกาส โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมที่เริ่มเห็นสัญญาณสินค้าในตลาดเริ่มขาดแคลน เนื่องจากในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ความต้องการซื้อมีมากกว่าซัปพลายที่ เข้าสู่ตลาด ข้อมูลที่น่าสนใจพบว่า การขออนุมัติรายงานผล กระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ลดลงอย่างมาก จากเดิมที่เคยมีโครงการผ่านอนุมัติปีละ 12-14 โครงการ ปัจจุบันเหลือเพียง 2-4 โครงการเท่านั้น หรือลดลงถึง 1 ใน 6 ประเด็นใหญ่ คือ ผู้ประกอบการไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อพัฒนาโครงการได้ เนื่องจากโครงการจะต้องทำยอดขายให้ได้ไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ในภาวะแบบนี้ เป็นเรื่องที่ยาก"นายไตรเตชะ กล่าว

   อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เป้าหมาย ศุภาลัย ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการครึ่งปีหลังตามแผนที่กำหนดบุกตลาดไว้ เปิดตัว 16 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 19,000 ล้านบาท จากแผนทั้งปีเปิด 28 โครงการ มูลค่า 35,000 ล้านบาท ภายใต้กลยุทธ์รักษาความแข็งแกร่งและคุมพอร์ตโฟลิโอให้สมดุลเพื่อสอดรับกำลังซื้อที่แท้จริง โดยมุ่งเน้น "ตลาดระดับกลาง" ราคา 4-8 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 90% ของพอร์ต เนื่องจากกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทติดปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออัตราสูง

   ขณะที่ 2 แบรนด์ยักษ์ใหญ่ อย่าง บมจ.เอพี ไทยแลนด์และ บมจ.แสนสิริ ไม่หยุดขยายตลาด โดย บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดตัว 27 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 32,320 ล้านบาทภายใต้กลยุทธ์ยุทธศาสตร์ "AP CODE - The Code of Living Quality" เพื่อขับเคลื่อนการเติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาฯ เน้นตลาดกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ

   ส่วน บมจ.แสนสิริ ครึ่งปีหลัง ขึ้นโครงการใหม่ 21 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 27,000 ล้านบาท ภายใต้กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อรักษาโมเมนตัมยอดขายต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก โดย แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 12 โครงการ และคอนโดมิเนียม 9 โครงการ

   แบงก์มอง สต๊อกบ้าน-คอนโดฯยังท่วมตลาด

   ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ หรืออีกความหมาย เป็นการส่งสัญญาณจาก ธนาคารไปสู่ภาคธุรกิจอสังหาฯนั้นเอง

   ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าปีนี้ที่อยู่อาศัยรอขายสะสมทั่วประเทศมีจำนวนสูงกว่า 600,000 หน่วย ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากภาวะความไม่สมดุลระหว่างจำนวนที่อยู่อาศัยรอขาย (ที่อยู่อาศัยใหม่และที่อยู่อาศัยมือสอง) สะสมในตลาดทั่วประเทศเร่งตัวสูงขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัว และมีแนวโน้มยังไม่ฟืนตัวชัดเจน

   ปัจจุบันจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสม (สินค้าคงค้าง) สูงกว่าค่าเฉลี่ยการโอนฯที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 2 เท่า ทำให้การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และเอื้อประโยชน์ให้ผู้บริโภคมีอำนาจในการเลือกซื้อมากขึ้น ทว่าในทางกลับกันความผันผวนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังคงเปราะบาง ถือเป็นปัจจัยกดดันต่อการดำเนินกลยุทธ์ทางการตลาด ยอดขายและผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

   ในไตรมาส 1 ปี 2569 ที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศมีจำนวนสูงถึง 5.9 แสนหน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% (YoY) การเพิ่มขึ้นมาจากที่อยู่อาศัยมือสอง ที่มีการประกาศขายมากขึ้น ซึ่งมาจากบุคคลธรรมดาที่ต้องการปรับลดการถือครองทรัพย์สิน สถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่นำทรัพย์ออกมาขายเป็นจำนวนมาก จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมีจำนวน 2.4 แสนหน่วยเพิ่มขึ้นสูงถึง 34% (YoY) ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่รอขายในพอร์ตของผู้ประกอบการลดลงเล็กน้อย เนื่องจากที่ผ่านมาผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยมีจำนวน 3.5 แสนหน่วย ลดลง 6% (YoY) แต่จำนวนยังทรงตัวในระดับสูง

   จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายกว่าครึ่ง (52%) อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือมีจำนวนกว่า 3.1 แสนหน่วย ขณะที่จังหวัดหัวเมืองเศรษฐกิจที่สำคัญอย่างชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่ มีอยู่อาศัยรอขายสะสมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสองเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน

   สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยรอขายสะสมกว่า 60% เป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือมีจำนวน 3.55 แสนหน่วย แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 ที่อยู่อาศัยรอขายทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสองระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เร่งตัวขึ้นสูงถึง 48% (YoY) หรือมีจำนวน 4.6 หมื่นหน่วย ซึ่งการเพิ่มขึ้นมาจากที่อยู่อาศัยมือสอง สถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอาจมีทางเลือกการลงทุนที่แคบลงในช่วงข้างหน้า หลังจากที่ผ่านมาผู้ประกอบการหันมาทำตลาดกลุ่มนี้มากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันในกลุ่มระดับราคาที่ต่ำกว่า

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังมีมุมมองที่ระมัดระวังต่อทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 แม้ตลาดจะมีปัจจัยเชิงบวกจากมาตรการรัฐล่าสุด แต่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ทำให้คาดว่า ปี 2569 การโอนฯที่อยู่อาศัยทั่วประเทศน่าจะโต 2.1% จากปีก่อน (4 เดือนแรกปี 2569 การโอนฯ โต 13.4% (YoY)) ขณะที่ จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศอาจเพิ่มขึ้น 4.5% จากปีก่อน หรือมีจำนวนกว่า 6.1 แสนหน่วย จากที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายเพิ่มขึ้น ส่วนที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงจากโครงการใหม่เปิดตัวลดลง

   ปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่ไม่โต!ลูกค้ารีไฟแนนซ์ ลดดบ.-แก้หนี้

   สินเชื่อบ้านปี 2569 อาจฟืนช้า ท่ามกลางกำลังซื้อที่ เปราะบาง กำลังซื้อที่เปราะบางยังเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการฟื้นตัวของสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Post-Financing) ใน ปี 2569 ทั้งนี้ แม้ข้อมูลล่าสุดจะสะท้อนว่า สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระบบธนาคารพาณิชย์จะพลิกกลับมาขยายตัว 1.0% YoY ในเดือน มี.ค.-เม.ย. 2569 ที่ผ่านมา (จากติดลบมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2567) แต่ภาพดังกล่าวควรตีความอย่างระมัดระวังเนื่องจากส่วนหนึ่งเป็นผลจากเปรียบเทียบที่ฐานต่ำของช่วงเดียวกันปีก่อน ซึ่งผู้ที่ต้องการซื้อบ้านบางส่วนชะลอการ ตัดสินใจเพื่อรอความชัดเจนของมาตรการลดค่าโอนฯ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

   นอกจากนี้ เมื่อพิจารณารายละเอียดของสินเชื่อปล่อยใหม่ จะพบว่าแรงส่งของ Post-Financing อาจจะยังไม่ได้สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่อย่างชัดเจนทั้งหมด เนื่องจากส่วนหนึ่งมาจากสินเชื่อรีไฟแนนซ์ของลูกหนี้เดิม ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 35.2% ของสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งหมดในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2569 โดยการเพิ่มขึ้นของสัดส่วน รีไฟแนนซ์สะท้อนว่า การขยายตัวของสินเชื่อบ้านบางส่วน เป็นการย้ายสถาบันการเงินหรือปรับโครงสร้างภาระหนี้ของลูกหนี้เดิม มากกว่าการเกิด Demand ใหม่จากผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

   ขณะเดียวกัน อัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่า หลักประกัน หรือ LTV ที่ชะลอลง ทั้งในกลุ่มบ้านราคาต่ำ กว่า 10 ล้านบาทและสูงกว่า 10 ล้านบาท ยังสะท้อนว่าสถาบันการเงินมีความระมัดระวังมากขึ้นในการพิจารณาวงเงิน สินเชื่อซึ่งทำให้แรงส่งจากสินเชื่อใหม่มีข้อจำกัดสำหรับลูกหนี้บางกลุ่มด้วยเช่นกัน

   สำหรับภาพรวมทั้งปี 2569 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่าสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของระบบแบงก์ไทย อาจไม่ขยายตัวโดยคาดการณ์ในกรอบ -0.5% ถึง 0.0% เทียบกับ -0.5% ในปี 2568 ซึ่งสะท้อนแนวโน้มการฟื้นตัวที่ค่อนข้างจำกัด โดยเฉพาะหากกำลังซื้อในประเทศยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาระหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ยังถูกกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตชะลอลง

   ส่วนประเด็นการขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปจนถึงสิ้นเดือน มิ.ย. 2570 นั้น มองว่าเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยสนับสนุนการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการและช่วยประคองการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯได้บางส่วน แต่ยังไม่สามารถพลิกสินเชื่อบ้านให้ฟื้นตัวขึ้นได้อย่างชัดเจน เนื่องจากเงื่อนไขสำคัญของการอนุมัติสินเชื่อไม่ได้อยู่ที่ เพดาน LTV เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ฐานะทางการเงิน และรายได้ของครัวเรือนด้วยเช่นกัน