นาย ต.

    นับจากนี้ไปธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เป็นอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยบ้านคอนโดมิเนียม และอสังหาฯ เพื่อพาณิชยกรรมโรงแรม ค้าปลีก และบริการ จะเป็นตลาดที่มีทั้งพัฒนาขึ้นมาใหม่จากที่ดินเปล่าๆ และการพัฒนาจากอสังหาฯ เก่ารีโนเวตปรับปรุงขึ้นมาเพื่อใช้งานใหม่

    เป็นตลาดแฝดอสังหาฯ ที่ Development ขึ้นมาใหม่ และ ReDevelopment ขึ้นมาจากของเก่า

    ในตลาดที่อยู่อาศัยบ้านคอนโดมิเนียม หากดูข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ตลาดบ้านใหม่เทียบกับตลาดบ้านมือสอง จะเห็นว่าจำนวนยูนิตการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมีจำนวนใกล้เคียงแบบหายใจรดต้นคอตลาดที่อยู่อาศัยใหม่มาตั้งแต่ปี 2561 ก่อนโควิด

    และมาแซงตลาดที่อยู่อาศัยใหม่หลังโควิด ปี 2564 ถือเป็นจุดเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนยูนิตการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ สัดส่วนที่อยู่อาศัยใหม่ 44% ที่อยู่อาศัยมือสอง 56%

    ถึง ณ สิ้นปี 2568 จำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ 112,565 ยูนิต 36% และบ้านมือสอง 203,649 ยูนิต 64%

     ตลาดมือสองจำนวนยูนิตโอนมากกว่าบ้านใหม่แล้ว 1.8 เท่า

    ในเชิงมูลค่าที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในระยะเวลาเดียวกัน ที่อยู่อาศัยมือสองยังไม่ได้แซงที่อยู่อาศัยมือหนึ่งแต่ก็จ่อใกล้เข้ามาเรื่อยๆ ล่าสุด ณ สิ้นปี 2568 บ้านใหม่โอนมูลค่า 452,565 ล้านบาท คิดเป็น 52% บ้านมือสองโอนมูลค่า 412,348 ล้านบาท คิดเป็น 48%

    มูลค่าบ้านมือสองโอนกรรมสิทธิ์มีมูลค่า 91% ของบ้านใหม่

    หากพิจารณาการเปลี่ยนแปลงลงไปถึงแต่ละระดับราคาจะพบว่าจำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ระดับราคา 1.0-2.0 ล้านบาท บ้านมือสองเริ่มแซงมือหนึ่งปี 2562 ระดับราคา 2.0-3.0 ล้านบาท บ้านมือสองเริ่มแซงมือหนึ่งปี 2566

     ระดับราคาต่อจากนั้น 3.0-5.0 ล้านบาท, 5.0-10.0 ล้านบาท และ 10.0 ล้านบาทขึ้นไป จำนวนยูนิตบ้านมือสองยังไม่แซงมือหนึ่ง แต่บ้านมือสองแต่ละระดับราคามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่บ้านใหม่มีแนวโน้มลดลง

    นอกจากนี้ จากปัญหาสภาพเศรษฐกิจหนี้เสียยังเพิ่มขึ้นไม่หยุด ทำให้บ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปซึ่งมักถูกนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน กลายมาเป็นทรัพย์ NPA ในตลาดบ้านมือสองเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันก็เกิดธุรกิจบริการการรีโนเวตบ้านขาย มีธุรกิจเอเย่นต์ให้บริการการซื้อขาย สนับสนุนให้ตลาดบ้านมือสองโตเติบขึ้นไปได้อีก

    อสังหาฯ มือสองประเภทอื่น อาทิ อาคารพาณิชย์ ซึ่งในกรุงเทพมหานครมีรายงานข่าวถูกทิ้งร้างมากกว่าหมื่นยูนิต ยังมีอาคารประเภทอื่นถูกทิ้งร้าง มีอาคารที่ถูกใช้งานไม่คุ้มค่าอีกมากมาย

    จึงทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯ ในรูปแบบการ ReDevelopment อาคารเก่า เพื่อสร้างคุณค่าและการใช้สอยใหม่

    ขณะเดียวกันตลาดอสังหาฯ ด้านผู้บริโภคก็เกิดทัศนคติความนิยมทั้งการท่องเที่ยว การอยู่อาศัย และการใช้บริการ มีกลุ่มคนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่นิยมอาคารเก่าที่มีการนำมาพัฒนาใหม่ โดยมีเรื่องราวความเป็นมาของย่าน, อาคาร และศิลปสถาปัตยกรรม สร้างประสบการณ์แก่ผู้ใช้บริการ

     ทำให้เกิดการพัฒนาคึกคักขึ้นในบางย่านแล้ว เช่น ย่านทรงวาด

    การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากนี้ไป จึงมีการพัฒนาใหม่จากที่ดินเปล่า และมีการพัฒนาที่เรียกว่า Redevelopment สร้างคุณค่าใหม่จากอาคารเก่า เสมือนแฝดคู่ขนานกันไป