คอนโด กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ยอดพุ่งเขย่าตลาด

     จากข้อมูลไตรมาส 2 ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้ประกอบการเลือก "ชะลอ" มากกว่า "เร่งเปิด" ขณะที่ผู้ซื้อก็เลือกมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดเคลื่อนเข้าสู่สมดุลใหม่ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนระหว่างคอนโดกับบ้านจัดสรร ตัวเลขสำคัญคือ หน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย ขณะที่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% แรงส่งสำคัญมาจากตลาดคอนโด ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 19.5%

    ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตรงกันข้าม "บ้านจัดสรร" ยังเผชิญแรงกดดัน ยอดขายใหม่ลดลง 11.4% มีอัตราดูดซับเพียง 1.4% ต่อเดือน เทียบอาคารชุดที่ 2.4% ต่อเดือน หากคิดเป็นเวลาระบายสต๊อก "อาคารชุด" ใช้เวลา 39 เดือน "บ้านจัดสรร" ต้องใช้เวลาถึง 67 เดือน

    สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล หน่วยเสนอขายรวม 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นอาคารชุด 85,249 หน่วย ลดลง 5.8% บ้านจัดสรร 128,834 หน่วย ลดลง 11.9% สิ่งที่น่าสนใจไม่ใช่เพียง "ของเหลือลดลง" แต่คือวิธีที่ผู้ประกอบการกำลังบริหารความเสี่ยง!

    หน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 15.6% โดยเฉพาะบ้านจัดสรร เปิดตัวลดลง 28.6% มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ลดลงถึง 51.9% สะท้อนว่าผู้ประกอบการระวังการลงทุนมากขึ้น และมีแนวโน้มเลือกสินค้าสอดคล้องกับกำลังซื้อแทนเปิดโครงการขนาดใหญ่แบบเดิม ด้านยอดขายใหม่ เพิ่มขึ้น 2.6% มูลค่าเพิ่มขึ้น 8.6% โดยเฉพาะอาคารชุดที่ยอดขายเพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 11.4%

   ตลาดยุคเปลี่ยนผ่าน กำลังซื้อแยกสองขั้ว

    ทั้งนี้ ตลาดกำลังอยู่ในยุคเปลี่ยนผ่าน จากการขยายตัวของระบบราง ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึงกำลังซื้อที่แยกเป็น 2 ขั้ว "ตลาดบน" ยังมีแรงซื้อจากความต้องการทำเลธุรกิจ พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ บ้านสุขภาพ และระบบความปลอดภัย "ตลาดกลาง-ล่าง"ถูกกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ โจทย์ใหม่ของผู้ประกอบการจึงไม่ใช่แค่ "ขายถูกกว่า"แต่ต้องตอบให้ได้ว่า ทำเลนั้นมีคุณค่าอะไร ราคาเหมาะกับรายได้หรือไม่ สินค้าเชื่อมโยงกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่มากเพียงใด ทั้ง Smart Home, AI และ ESG

    อีกภาพใหญ่ที่กำลังเปลี่ยนภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์คือ กรุงเทพฯ ไม่ได้เติบโตแบบกระจุกตัวอยู่ใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่กำลังขยายตัวเป็น "Network City"เชื่อมโยงด้วยโครงข่ายระบบราง แหล่งงาน และบริการ ทำเลที่มีศักยภาพจึงไม่ได้วัดจากระยะห่างจากใจกลางกรุงเทพฯ แต่ต้องเชื่อมต่อกับระบบราง อยู่ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้าโรงพยาบาล และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์

    2 พื้นที่ที่ถูกจับตามองคือ "New CBD" พระราม 9-รัชดา ซึ่งยังรองรับสำนักงานและคอนโดระดับพรีเมียม อีกด้านคือ EBD หรือ Eastern Business District แนวบางนาสุวรรณภูมิ-EEC ซึ่งได้รับแรงหนุนจากอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจกต์ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีมีโอกาสขยับตามการเปลี่ยนแปลงของศูนย์กลางเศรษฐกิจ

   กทม.คอนโดฟนแรง บ้านหรูบางทำเลต้องจับตา

    เฉพาะกรุงเทพฯ เสนอขายรวม 88,528 หน่วย ลดลง 6.0% (YoY) มูลค่า 692,411 ล้านบาท ลดลง 8.2% แม้หน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 77.2% แต่กลับมีมูลค่าลดลง 35.2% สะท้อนการเปลี่ยนระดับราคาสินค้าชัดเจน โดยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดจาก 20 ล้านบาท เหลือ 7.3 ล้านบาท ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 3.8% คอนโดเพิ่มขึ้น 14.7% บ้านจัดสรร ลดลง 18.4% ทำเลโดดเด่น คือ สุขุมวิท ซึ่งยอดขายคอนโดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 138.6% อัตราดูดซับ 5.2% ต่อเดือน ทำให้ใช้เวลาระบายสต๊อก 16 เดือน

    ส่วนบ้านจัดสรรโซนบึงกุ่ม-คันนายาวสะพานสูง ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 52.4% อย่างไรก็ตาม บ้านจัดสรรราคาเกิน 10 ล้านบาท บางทำเล เช่น พระโขนง-บางนา และสุขุมวิท ยังเป็นพื้นที่ที่ต้องติดตาม เพราะแม้มีการเปิดตัวใหม่ แต่ยอดขายตอบรับยังต่ำ

   คอนโดชานเมืองเริ่มมีแรงซื้อ เร่งระบายสต๊อก

    "นนทบุรี" มีหน่วยเสนอขายรวม 31,687 หน่วย ลดลง 9.0% ผู้ประกอบการลดเปิดโครงการใหม่ 67.7% ช่วยให้ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 5.8% สต๊อกคงค้างลดลง 9.6% เหลือ 30,269 หน่วย คอนโดโซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวยไทรน้อย น่าสนใจ ยอดขายเติบโต 59.0% อัตราดูดซับ 3.3% ต่อเดือน ทำให้ใช้เวลาระบายสต๊อก 27 เดือน แต่บ้านจัดสรรยังต้องใช้เวลา บางทำเล 72-76 เดือน

    "ปทุมธานี" เสนอขายรวม 46,024 หน่วย ลดลง 12.2% เปิดโครงการใหม่ลดลงถึง 93.6% แต่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 9.9% คอนโดเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ยอดขายเพิ่มขึ้น 70.2% จุดเด่นอยู่ที่คลองหลวง ยอดขายคอนโดเพิ่มขึ้น 59.1% อัตราดูดซับสูง 7.9% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายสต๊อก 10 เดือน

    "บ้านจัดสรร" ยังเป็นโจทย์ใหญ่ ใช้เวลาระบายสต๊อกเฉลี่ยสูงถึง 92 เดือน หนองเสือ อัตราดูดซับเพียง 0.2% ต่อเดือน อาจใช้เวลาถึง 490 เดือน คลองหลวง ใช้เวลา 108 เดือน ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าทำเลเดียวกันไม่ได้หมายความว่าสินค้าทุกประเภทจะได้รับประโยชน์เท่ากัน

    "สมุทรปราการ" มีหน่วยเสนอขายรวม 30,189 หน่วย ลดลง 14.4% การเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.1% ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ไม่มีคอนโดเปิดใหม่ในช่วงดังกล่าว ยอดขายใหม่ลดลง 29.6% แต่การลดอุปทานใหม่ช่วยให้สต๊อกคงค้างลดลง 13.7% เหลือ 29,035 หน่วยคอนโด ในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขายเพิ่มขึ้น 18.2% อัตราดูดซับ 2.8% ต่อเดือน บ้านจัดสรรโซนบางพลี-บางบ่อบางเสาธง ยอดขายลดลง 40.1% อาจใช้เวลาระบายสต๊อกถึง 92 เดือน

    "สมุทรสาคร" ภาพแตกต่างจากหลายจังหวัด มีหน่วยเสนอขายรวม 11,169 หน่วย ลดลง 10.2% ยอดขายใหม่พุ่งขึ้นถึง 107.8% (YoY) มีบ้านจัดสรรเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ทำให้สต๊อกคงค้างลดลง 13.6% เหลือ 10,427 หน่วย อัตราดูดซับเพิ่มขึ้น 2.2% ต่อเดือน ยอดขายบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 168.7% ระบายสต๊อก 38 เดือน แต่ตลาดคอนโดในกระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว ยังเป็นพื้นที่ต้องระวัง ด้วยอัตราดูดซับ 0.4% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาถึง 252 เดือนในการระบายสต๊อก

    "นครปฐม" หน่วยเสนอขายรวม 6,486 หน่วย ลดลง 14.6% ผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่ 91.6% ยอดขายใหม่ลดลง 32.0% แม้สต๊อกคงค้างลดลง 13.8% เหลือ 6,263 หน่วย แต่ตลาดใช้เวลาระบายสินค้า 84 เดือน คอนโด ในเขตเมืองและพุทธมณฑล-ศาลายา ยังมีแรงหนุนจากทำเลมหาวิทยาลัย ใช้เวลาระบายสต๊อก 15-48 เดือน บ้านจัดสรรในกำแพงแสน และบางเลน-ดอนตูม อัตราดูดซับ 0.5% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายสต๊อก 183-186 เดือน