บุษกร ภู่แส

       กรุงเทพธุรกิจ

      เมื่อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนติดกับดัก"ค่าเช่าไม่พอค่างวด" เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เลือกแก้เกมด้วยโมเดล "RentNex Invest"ในรูปแบบซื้อเพื่อปล่อยเช่า (Buy to Let) ภายใต้แนวคิด "ซื้อพ่วงผู้เช่า เห็นผลตอบแทนก่อนลงทุน" ที่ออกแบบให้ผู้ลงทุนมี Passive Income ตั้งแต่วันแรก! พร้อมใช้พอร์ตห้องเช่าเดิมของ RentNex เป็นฐานสร้าง Exit หมุนเงินทุนกลับเข้าสู่ธุรกิจ คล้ายแนวคิดการขายสินทรัพย์เข้า REIT ของธุรกิจโรงแรม เกิดจากพื้นฐานการคิดของอาจารย์และนักวิจัยบัญชีที่แปลงโจทย์อสังหาริมทรัพย์ให้เป็นโมเดลธุรกิจที่วัดผลได้ด้วยข้อมูล
   
      ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อดีตอาจารย์ประจำคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ตลาดคอนโดเพื่อการลงทุนกำลังเผชิญโจทย์ที่ละเอียดอ่อนกว่าปัญหา "กู้ไม่ผ่าน" เพราะในหลายกรณี ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ แต่เมื่อหยิบตัวเลขรายรับและรายจ่ายมาคำนวณกลับพบว่า การลงทุนไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดที่จูงใจได้

    "สมการที่นักลงทุนต้องเผชิญนั้นเรียบง่ายแต่หนักหน่วง ค่าเช่าที่ได้รับในแต่ละเดือนอาจต่ำกว่ายอดผ่อนธนาคาร ทำให้เกิดกระแสเงินสดติดลบ และกลายเป็นภาระที่นักลงทุนต้องควักเงินส่วนตัวมาชดเชยทุกเดือน"
โจทย์ของเสนา จึงไม่ได้อยู่ที่การทำอย่างไรให้ "ขายห้องได้" เพียงอย่างเดียว แต่คือการออกแบบโครงสร้างการลงทุนใหม่ให้รายได้จากสินทรัพย์ทำหน้าที่รองรับภาระทางการเงินได้จริง จึงเป็นจุดเริ่มต้นของ " RentNex Invest" โมเดลที่หยิบแนวคิด Buy to Let หรือการซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่ามาปรับให้เข้ากับบริบทตลาดไทย

     จาก Buy to Let สู่ Positive Passive Income

    ผศ.ดร.เกษรา มองว่า หนึ่งในบทเรียนจากตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะญี่ปุ่น คือการมีผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ออกแบบเฉพาะสำหรับผู้ลงทุนอสังหาฯ เพื่อการเช่า ขณะที่ตลาดไทยในอดีตมักใช้โครงสร้างสินเชื่อบ้านเป็นหลัก ไม่ได้แยกโจทย์ของ "คนซื้อเพื่ออยู่อาศัย" ออกจาก "คนซื้อเพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า" อย่างชัดเจน

    "RentNex Invest จึงถูกออกแบบขึ้นบนโจทย์ดังกล่าว โดยพยายามจัดโครงสร้างราคาสินทรัพย์และภาระผ่อนชำระให้สอดคล้องกับรายได้ค่าเช่า เป้าหมายคือทำให้ผู้ลงทุนสร้างกระแสเงินสดเป็นบวก หรือ Positive Passive Income ตั้งแต่เริ่มลงทุน"
กล่าวอีกนัยหนึ่ง เสนาไม่ได้พยายามขายเพียง "ห้องชุด" แต่กำลังขาย "กระแสเงินสดจากห้องชุด"

    "ขายพร้อมผู้เช่า" ไม่ต้องเริ่มนับหนึ่ง

    หนึ่งในองค์ประกอบที่ทำให้โมเดลนี้แตกต่างจากการขายคอนโดเพื่อการลงทุนทั่วไป คือการนำห้องที่มีผู้เช่าอยู่แล้วมาเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ต แทนที่นักลงทุนจะต้องซื้อห้องก่อน แล้วค่อยเริ่มค้นหาผู้เช่า ซึ่งเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ทั้งระยะเวลาหาผู้เช่า ค่าใช้จ่ายในการทำตลาด และความเสี่ยงที่ห้องจะว่าง

    RentNex Invest ใช้ผู้เช่าที่มีอยู่จริงเป็นฐานของการลงทุน ทำให้นักลงทุนเห็น "Real Yield" จากกระแสค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง มากกว่าการตัดสินใจจากตัวเลขประมาณการเพียงอย่างเดียว ในมุมการสื่อสารกับนักลงทุน นี่คือการลดช่องว่างระหว่าง "ผลตอบแทนบนกระดาษ" กับ "รายได้ที่เกิดขึ้นจริง"เพราะสิ่งที่นักลงทุนต้องการรู้ไม่ใช่เพียงว่าห้องหนึ่งห้องอาจปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไร แต่คือวันนี้มีใครเช่าอยู่หรือไม่ และกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นจริงเป็นอย่างไร

    อีกหนึ่งกลไกที่ถูกนำมาใช้คือการรับประกันผลตอบแทนในอัตรา 7% ต่อปี เป็นเวลา 3 ปี เพื่อสร้างความต่อเนื่องให้รายได้ของผู้ลงทุนในช่วงเริ่มต้น แต่สิ่งที่น่าสนใจไม่ได้อยู่ที่ตัวเลข 7% แต่อยู่ที่โครงสร้างเบื้องหลังการรับประกัน เพราะการันตีผลตอบแทนย่อมหมายถึงผู้ประกอบการต้องมีความสามารถในการบริหารพอร์ตและจัดการความเสี่ยงควบคู่กันไป

    "เสนา จึงวางจุดขายอีกด้านไว้ที่แนวคิด No Mark-up โดยระบุว่าไม่ได้บวกราคาสินทรัพย์เพิ่มเพื่อเป็นต้นทุนของการรับประกัน แต่พยายามขายในราคาตลาดจริง พร้อมเปิดเผยรายละเอียดของสัญญาและข้อมูลผู้เช่า"

     RentNex Invest สร้าง "Exit"

    หากมองลึกกว่าผลิตภัณฑ์สำหรับนักลงทุน RentNex Invest มีอีกบทบาทสำคัญในการทำหน้าที่เป็น Exit Strategy ให้พอร์ตการเช่าเดิมของ RentNex ของเสนา ที่ปัจจุบันมีพอร์ตห้องพักที่มีผู้เช่าราว 800 ยูนิต ในกว่า 25 โครงการ มีอัตราการเช่ามากกว่า 80% ในเชิงธุรกิจ สินทรัพย์เหล่านี้สร้างรายได้จากค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน เงินทุนของบริษัทก็ถูกผูกอยู่กับสินทรัพย์ดังกล่าว การนำบางส่วนของพอร์ตออกมาเสนอขายให้นักลงทุนจึงทำให้บริษัทเปลี่ยนสินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดให้กลายเป็นเงินทุนก้อนใหม่ แล้วนำเงินกลับไปหมุนเวียนในธุรกิจ

    บริษัทตั้งเป้าหมาย Exit ราวครึ่งหนึ่งของพอร์ตทั้งหมด จึงเป็นเหตุผลที่ RentNex Invest ควรถูกมองมากกว่าผลิตภัณฑ์การขายคอนโด แต่คือกลไกบริหาร Capital Recycling หรือการหมุนเวียนเงินทุนของบริษัท

    จากคอนโดเช่าสู่ REIT ในเวอร์ชันเสนา

    โมเดลนี้มีลักษณะบางส่วนคล้ายแนวคิดที่ธุรกิจโรงแรมใช้ในการขายสินทรัพย์เข้าสู่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ หรือ REIT เพราะแก่นของแนวคิดเหมือนกันในมิติหนึ่ง คือ ผู้ประกอบการไม่จำเป็นต้องถือสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ไว้ในงบดุลตลอดไป แต่สามารถนำสินทรัพย์ที่มีรายได้ประจำออกมาเปลี่ยนเป็นเงินทุน แล้วนำเงินดังกล่าวกลับไปลงทุนหรือพัฒนาธุรกิจใหม่

    "จากเดิมที่ผู้ประกอบการถือสินทรัพย์และรับค่าเช่า โมเดลกำลังเปลี่ยนไปสู่ผู้ลงทุนรายย่อยถือสินทรัพย์และรับกระแสเงินสด ขณะที่บริษัทดึงเงินทุนกลับมาใช้หมุนเวียนจุดสำคัญ จึงอยู่ที่การสร้างตลาด Exit ให้กับสินทรัพย์เดิมมากพอกับการสร้างตลาดใหม่ให้กับนักลงทุน"

     เมื่อ "อาจารย์บัญชี" ลงสนามจริง

    เบื้องหลังโมเดลนี้ยังสะท้อนตัวตนของ ดร.ยุ้ย หรือ ผศ.ดร.เกษรา ในฐานะผู้บริหารที่มีพื้นฐานจากโลกวิชาการและงานวิจัย วิธีคิดที่นำมาใช้ไม่ได้เริ่มจากคำถามว่า "ตลาดกำลังนิยมอะไร" แต่เริ่มจากการตั้งโจทย์ว่า ปัญหาที่แท้จริงของลูกค้าคืออะไร? จากนั้นจึงค้นคว้างานวิจัยและโมเดลต่างประเทศ หรือทำ Literature Review เพื่อหาแนวทางที่นำมาปรับใช้กับตลาดไทย

    จากสมมติฐานจึงเข้าสู่การทดสอบด้วยข้อมูลจริง ก่อนพัฒนาเป็นผลิตภัณฑ์ วิธีคิดดังกล่าวทำให้การออกแบบ RentNex Invest มีลักษณะคล้ายทำงานวิจัย คือเริ่มจาก Problem ตั้งสมมติฐาน ออกแบบ Solution แล้วนำผลลัพธ์กลับมาวัดและปรับปรุง ความแตกต่างจึงไม่ได้อยู่ที่การนำ "ความรู้บัญชี"มาใช้กับธุรกิจโดยตรง แต่คือการนำวิธีคิดแบบนักวิจัยมาใช้ในการตัดสินใจเชิงธุรกิจ จากการทดลองพบว่าทำยอดขายได้ 13 ยูนิตภายในสัปดาห์แรก

    ผศ.ดร.เกษรา มองว่า ปัจจุบัน เกมใหญ่กว่าการขายคอนโด คือการหมุนเงินให้เร็วขึ้น RentNex Invest จึงมี 2 บทบาทเดินคู่กัน ด้านหนึ่งคือผลิตภัณฑ์ที่แก้ Pain Point ของนักลงทุน ด้วยการนำเสนอสินทรัพย์ที่มีผู้เช่าและกระแสเงินสดอยู่แล้ว อีกด้านหนึ่งคือเครื่องมือบริหารพอร์ตของบริษัท ที่ช่วยสร้าง Exit ให้สินทรัพย์เดิมและนำเงินทุนกลับเข้าสู่ธุรกิจ