1. ประชากรเพิ่มขึ้นมาก
     1. ผู้อยู่อาศัย + 1.5 ล้านคน
     2. ผู้เดิ้นทาง + 70 ล้านคน
ลดความแออัดให้พัทยาและระยอง

2. ธุรกิจใหญ่ขึ้นมาก
     1. ปี 60-70 เงินลงทุนใหม่
         + 3.7 ล้านล้านบาท
     2. ปี 70-80 เงินลงทุนใหม่
         มากกว่า 5 ล้านล้านบาท
ต้องการ ศูนย์ธุรกิจ ของพื้นที่

จากรายงานเศรษฐกิจของประเทศไทยของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เศรษฐกิจไทย ในไตรมาส 4 ปี 2566 มีขยายตัวของ GDP เพียงร้อยละ 1.7 ปัจจัยหลักมาจากการส่งออกสินค้าและบริการเร่งขึ้น การอุปโภคบริโภคของครัวเรือนยังขยายตัว ขณะที่การใช้จ่ายรัฐบาลลดลง ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทย ปี 2566 ขยายตัวเพียงร้อยละ 1.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

สำหรับภาวะอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าด้านอุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 2565 ส่งผลให้ในปี 2566 มี หน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรภาพรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.2 หากไม่นับรวมใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเปล่า จะพบว่า บ้านเดี่ยวขยายตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 42.7 รองลงมาเป็นบ้านแฝดขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.7 และอาคารพาณิชย์ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ลดลงร้อยละ -13.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หากพิจารณาลงรายพื้นที่พบว่า จังหวัดระยองมีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.5 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 65.4 (เพิ่มขึ้นในทุกประเภท) รองลงมาเป็นจังหวัดชลบุรี คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.6 มีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ -16.4 (ลดลงในประเภทที่ดินจัดสรรและทาวน์เฮ้าส์) และจังหวัดฉะเชิงเทรา คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 17.9 มีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.1 (เพิ่มขึ้นเกือบทุกประเภทแต่ลดลงในประเภททาวน์เฮ้าส์) จากข้อมูลเชิงคุณภาพที่ได้รับจากพื้นที่ พบว่า มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดเล็กที่ไม่เข้าเกณฑ์ต้องยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรจำนวนมากขึ้นในช่วงที่เกิด COVID-19 และความต้องการของประชาชนในการสร้างบ้านเองก็สูงขึ้น ที่กล่าวมาข้างต้นจึงเป็นสาเหตุสำคัญที่ ทำให้จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรในจังหวัดชลบุรีภาพรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ส่วนอุปทานข้อมูลพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 4 ปี 2566 ได้สะท้อนภาพการขยายตัวของอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ซึ่งแสดงถึงการหดตัวของพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ของอาคารชุดและแนวราบร้อยละ -24.7 และร้อยละ -9.1 ตามลำดับ ทั้งนี้พบว่าภาพรวมในปี 2566 ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีการขยายตัวของแนวราบเพียงร้อยละ 1.3 โดยมีการขยายตัวในพื้นที่อำเภอเมืองชลบุรี อำเภอบางละมุง และอำเภอศรีราชาของจังหวัดชลบุรี อำเภอเมืองระยองและอำเภอปลวกแดงของจังหวัดระยอง ในขณะที่อาคารชุดมีการหดตัวร้อยละ -3.5 โดยมีการหดตัวในเกือบทุกพื้นที่ยกเว้นอำเภอเมืองชลบุรี ที่มีอัตราขยายตัว ของอาคารชุดมากถึงร้อยละ 649.3 เนื่องจากพบว่า ในปี 2563 ไม่พบพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดใน อำเภอเมืองชลบุรีเลย ต่อมาในปี 2564 พบว่ามีเพียง 2 อาคาร มีพื้นที่ 8,644 ตารางเมตร และในปี 2565 มีจำนวน 5 อาคาร พื้นที่ 19,880 ตารางเมตร จึงทำให้ในปี 2566 มีพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในอำเภอ เมืองชลบุรีเพิ่มขึ้นมากจากที่ชะลอตัวมาในช่วง COVID-19

สำหรับในด้านอุปสงค์ที่พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 4 ปี 2566 มีการหดตัวทั้งจำนวน หน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ -11.0 และร้อยละ -9.4 ตามลำดับ โดยพบว่าภาพรวมในปี 2566 จำนวนหน่วยมีการหดตัว ร้อยละ -1.6 แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 และพบว่าในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นบ้านแนวราบเกือบ 3 ใน 4 ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด นอกจากนี้ยังพบว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ บ้านใหม่ (การโอนจากนิติบุคคล) ประมาณร้อยละ 46 ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด จังหวัดชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีจำนวน หน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดถึง 34,527 หน่วย และมูลค่า 91,465 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งเกือบ 2 ใน 3 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบ โดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในอำเภอบางละมุง อำเภอศรีราชา และอำเภอ เมืองชลบุรี จังหวัดที่รองลงมาคือ จังหวัดระยอง มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 12,239 หน่วย และ 27,351 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งประมาณร้อยละ 90 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบ โดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มาก จะอยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และอำเภอนิคมพัฒนา และสำหรับจังหวัดฉะเชิงเทราจะมีขนาดตลาดที่เล็ก ที่สุดในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 4,770 หน่วยและ 10,951 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งมากกว่าร้อยละ 94 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบ โดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในอำเภอบางปะกง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา และอำเภอแปลงยาว

สำหรับทิศทางในปี 2567 ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC คาดว่าจะมีการทรงตัวหรืออาจมีการขยายตัวที่ติดลบลงเล็กน้อย และแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ที่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ คาดว่า จะขยายตัวเพียง ร้อยละ 2.2 - 3.2 และมีปัจจัยลบ เช่นการยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการ LTV ของ ธปท. ภาวะดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ราคาที่อยู่อาศัยที่จะปรับตัวสูงขึ้น และปัจจัยเสี่ยงสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และค่าครองชีพที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน และหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นเกิน ร้อยละ 90 แต่ยังมีปัจจัยบวกที่สำคัญจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และขยายครอบคลุมไปถึงบ้านมือสอง ด้วยปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้

REIC คาดการณ์ว่า แนวโน้มอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC ปี 2567 จะมีจำนวน 52,595 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 2.1 มูลค่า 129,767 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 จากปี 2566 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ระหว่าง 47,336 หน่วย ถึง 57,855 หน่วย มีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -8.2 ถึงร้อยละ 12.3 และมูลค่า 117,750 ถึง 143,916 ล้านบาท มีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -9.3 ถึงร้อยละ 10.9 แนวโน้มอุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจะมีจำนวนประมาณ 21,371 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ระหว่าง 19,234 หน่วย ถึง 23,508 หน่วย มีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -4.4 ถึงร้อยละ 16.8 และอุปทานพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนประมาณ 4,066,470 ตารางเมตร โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ระหว่าง 3,659,823 ตารางเมตร ถึง 4,473,117 ตารางเมตร มีการเปลี่ยนแปลง ระหว่างร้อยละ -15.1 ถึงร้อยละ 3.8 ...