การลงทุนอสังหาฯ ประเภทที่ดินนั้น ไม่ได้มีรูปแบบการทำกำไร สร้างรายได้ แค่การซื้อมาขายไป หรือการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขายเท่านั้น แต่ยังสามารถปล่อยให้เช่าเพื่อสร้างรายได้เป็นรายเดือน หรือทำเป็นเกิด Passive Income ได้ด้วย แต่สิ่งสำคัญที่จะทำให้การลงทุนปล่อยเช่าที่ดินมีประสิทธิภาพ ไม่มีปัญหาตามมาภายหลัง ก็คือ การทำสัญญาเช่าที่ดินให้ถูกต้อง ถูกกฎหมาย โดยข้อมูลพื้นฐานสำคัญที่จำเป็นต้องมีระบุในสัญญาเช่าที่ดินนั้น มีดังต่อไปนี้

1. ระบุรายละเอียดผู้เช่าและผู้ให้เช่าให้ชัดเจน

สัญญาเช่าที่ดิน เป็นสัญญาตอบแทนระหว่างคน 2 คน คือ ผู้เช่า และผู้ให้เช่า โดยผู้เช่าจะมีหน้าที่หลักในการจ่ายค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่า ในขณะที่ผู้ให้เช่า ก็มีหน้าที่ให้สิทธิ์ในการครอบครองที่ดินแก่ผู้เช่านำไปใช้ประโยชน์ แต่ทั้งนี้ กรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของจะยังคงเป็นขอผู้ให้เช่าอยู่ ซึ่งในสัญญาเช่าที่ดินจำเป็นจะต้องระบุข้อมูลของ 2 ทั้งฝ่ายนี้ให้ชัดเจน ทั้งชื่อ ที่อยู่ เบอร์โทร ให้สามารถระบุตัวตนและตรวจสอบได้ เพื่อป้องกันการละเมิดสิทธิ์ หรือการให้คนอื่นที่ไม่ใช่ผู้เช่ามาใช้ประโยชน์แทน

2. ระบุรายละเอียดสิ่งที่ให้เช่าใช้

ถือเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะบ่อยครั้งในการทำสัญญาเช่าที่ดิน ก็ไม่ได้เป็นการเช่าพื้นที่ทั้งหมด แต่เป็นการแบ่งให้เช่าบางส่วน ซึ่งจำเป็นที่จะต้องมีการระบุขอบเขตพื้นที่ให้ชัดเจนว่า ตรงไหนบ้าง กว้างใหญ่ขนาดเท่าไร ที่เป็นพื้นที่ที่ปล่อยให้เช่าไปทำประโยชน์ได้ เพราะหากไม่ได้มีการกำหนดขอบเขตให้ชัดเจน อาจทำให้มีการละเมิดและเกิดข้อพิพาทในการรุกล้ำพื้นที่ได้ในภายหลัง ทั้งนี้ สำหรับกรณีที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง หรือมีสินทรัพย์อื่น ๆ อยู่ภายในที่ดินผืนที่ให้เช่า ก็จะต้องมีการระบุด้วยว่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสินทรัพย์ใด ๆ ในพื้นที่นั้นบ้างที่ให้เช่าได้ภายใต้สัญญานี้ด้วย เพื่อให้ทั้ง 2 ฝ่ายเข้าใจตรงกัน และปฏิบัติหน้าที่ต่อกันได้ถูกต้องตามสัญญาเช่าที่ดิน โดยไม่ละเมิดสิทธิ์ของกันและกัน

3. ระบุรายละเอียดระยะเวลาในการให้เช่า

ระยะเวลาในการให้เช่าที่ระบุอยู่ในสัญญาเช่านั้น ไม่ใช่มีประโยชน์แค่ทำให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่ารู้ว่าสัญญาเช่านี้จะเริ่มต้นและสิ้นสุดเมื่อไรเท่านั้น แต่จะมีผลต่อการกำหนดว่าสัญญาเช่าที่ดินนั้นเป็นสัญญาประเภทใดด้วย ระหว่างสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว กับ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น ซึ่งหากระยะเวลาในการให้เช่ามากกว่า 3 ปีขึ้นไปก็จะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว ซึ่งประเด็นสำคัญก็คือ หากเป็นสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวที่มีระยะเวลาให้เช่านานเกิน 3 ปี ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน โดยจะมีการเสียค่าธรรมเนียมให้กรมที่ดินด้วย ซึ่งหากไม่ได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง สัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจะถือว่ามีอายุแค่ 3 ปี หมายความว่า ในปีที่ 4 5 6 หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหรือทำผิดเงื่อนไขสัญญาก็ไม่สามารถเอาผิดได้ เพราะจะถือว่าสัญญาเช่านั้นไม่ได้ทำอย่างถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง

4. ระบุรายละเอียดค่าเช่า วิธีชำระเงิน และค่าปรับ

การเช่าที่ดินจะได้รับการยอมรับจากทั้งสองฝ่ายจนเกิดเป็นการตกลงกันได้นั้น ก็ด้วยผู้เช่าได้พื้นที่เช่าที่ต้องการ ในขณะที่ผู้ให้เช่าได้ค่าเช่าตามที่พอใจ ดังนั้น ในสัญญาเช่าที่ดินจึงต้องระบุรายละเอียดค่าเช่า หรือค่าตอบแทนให้ชัดเจน ถูกต้องตรงตามที่ตกลงกันของทั้ง 2 ฝ่าย รวมถึงยังต้องลงรายละเอียดเรื่องช่องทางการชำระเงิน วันที่ต้องจ่ายค่าเช่าเอาไว้ด้วย ตลอดจนเงื่อนไขการปรับโทษหากผิดสัญญา เช่น ว่าถ้าไม่จ่ายค่าเช่า หรือจ่ายช้า จะมีค่าปรับอย่างไร เพื่อเป็นการตีกรอบให้การเช่าที่ดินนั้นเป็นไปด้วยความเรียบร้อยมากที่สุด และป้องกันไม่ให้ผู้ใช้เช่าเสียประโยชน์จากการที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหรือจ่ายช้า

                สัญญาเช่าที่ดินนั้นจะมีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย เอาผิดฟ้องร้องกันได้ ก็ต้องทำให้ถูกต้อง มีการลงรายมือชื่อของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ทั้งนี้ นักลงทุนบางส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับนักลงทุนมือใหม่ อาจมีความรู้สึกยุ่งยาก มีขั้นตอนเยอะ และเห็นว่าอาจไม่จำเป็นต้องระบุเงื่อนไขอะไรให้มากมายซับซ้อน จึงมองข้ามการทำสัญญาเช่าที่ดินให้ถูกต้องไป ทำให้หากโชคร้ายได้ผู้เช่าที่ไม่ดีไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าตามที่ก็ลง ก็จะไม่สามารถเอาผิดได้ กลายเป็นถูกเอาเปรียบและเสียโอกาสในการลงทุน ไม่สามารถทำผลตอบแทนได้ตามเป้าหมายอย่างที่ควรจะเป็น

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

KaiDee

DDProperty

BaaNia