ภาพรวมแบงก์ชาติคุมเข้มปล่อยกู้บ้านหลังที่สอง คาดระยะสั้นช่วงผลักดันผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯ เหตุเร่งปิดยอดขาย-โอนผลักดันผลดำเนินงานไตรมาสสุดท้ายพุ่ง ส่วนระยะยาวกลุ่มคอนโดมิเนียมกระทบมากสุด โดยเฉพาะการเก็งกำไรในตลาดระดับกลางล่าง เปิดทางต่างชาติเข้าซื้อมากขึ้น ขณะที่บ้านระดับบนมากกว่า10 ล้านบาท ได้รับผลกระทบน้อย เหตุผู้ซื้อฐานการเงินมั่นคง อีกทั้งการวางเงินดาวน์อยู่ในเกณฑ์ก่อนแล้ว

          ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี หลายอุตสาหกรรมกำลังอยู่ในช่วงเร่งยอดขาย-รายได้ หรือเป็นช่วงไฮซีซั่นของธุรกิจ แต่สำหรับหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ทันทีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการใหม่ เรียกได้ว่ากลายเป็นสัญญาณลบที่กดดันการเคลื่อนไหวของราคาหุ้นในกลุ่มนี้ทันที

          นั่นคือ กรณีที่ ธปท. จะออกมาตรการแมคโครพรูเด็นเชียล (MacroPrudential) กำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินของรัฐ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 เฉพาะการขอกู้ใหม่และการรีไฟแนนซ์ซึ่งจะไม่มีผลย้อนหลัง เหตุเพราะพบว่ามีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อและทำให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อหย่อนยาน เช่น ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์ มีการให้สินเชื่อเงินทอน หรือให้กู้มากกว่าเงินซื้อจริงเพื่อนำไปใช้การบริโภคอื่น ๆ ทำให้มีหนี้สินเกินตัว รวมถึงขยายเวลาการผ่อนนาน ให้สินเชื่อเพิ่มเติมจนเงินกู้มากกว่าหลักประกันเกิน 100%

          รวมทั้งมีการให้สินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (LTV) สูงถึง 6-7 เท่าจากมาตรฐานราว 4.5 เท่า และพบว่ามีการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น เป็นการซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลงทุนไม่ได้อยู่อาศัยจริง ซึ่งขณะนี้ ธปท. ได้เปิดรับฟังความคิดเห็นผ่านทางเว็บไซต์และจะมีการประชุมชี้แจงและรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และคาดว่าจะออกประกาศในเดือนพฤศจิกายนก่อนจะมีผลบังคับใช้ตามกำหนด
          โดยเกณฑ์ดังกล่าว ธปท.จะกำหนดเกณฑ์การซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือการซื้อบ้านที่ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้ LTV รวมกับสินเชื่อเพิ่มเติมทั้งหมด เช่น สินเชื่อบุคคลเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้าน สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต เป็นต้น ไม่เกินระดับ 80% หรือจะต้องมีเงินดาวน์ 20% เพื่อป้องกันการเก็งกำไร หลังพบว่าช่วงครึ่งปีแรก 2561 พบว่ามีการทำสัญญามากกว่า 2 สัญญาเพิ่มขึ้นกว่า 20%

          นอกจากนี้ พบว่ากลุ่มผู้กู้จากเดิมที่รายได้เฉลี่ย 1.2 แสนบาทต่อเดือนลดลงมาเป็น 8 หมื่นบาทต่อเดือนซึ่งกังวลว่าจะมีผลต่อการผ่อนชำระ หลังพบว่าผู้กู้ที่มี 2 สัญญาขึ้นไปมีแนวโน้มคุณภาพสินเชื่อแย่ลงโดยหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิด รายได้ (NPL) เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 3.4% จาก 2.5% ในปี 2558

          ส่วนการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2560 ที่ผ่านมามีมูลค่าราว 3 แสนล้านบาท หรือราว 1 แสนสัญญา จำนวนนี้คาดว่าจะมีการเก็งกำไร ราว 15% หรือ 1.5 หมื่นสัญญาเป็นสัญญาที่กู้เป็นสัญญาที่สอง และราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีมูลค่าราว 1 หมื่นล้านบาท หากจะมีผล กระทบอาจจะกระทบผู้กู้กลุ่มนี้ ส่วนผู้ที่กู้บ้านหลังแรกหรือสัญญาแรก ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะไม่ได้รับผลกระทบ โดย ธปท.ยังคงเกณฑ์ LTV เดิมที่ บ้านแนวราบที่ 95% และคอนโดมิเนียมที่ 90% กรณีที่มีการให้สินเชื่อเพิ่มเติมต้องไม่เกิน 100% ของหลักประกัน

          ผู้บริหาร ธปท. แสดงความเห็นต่อเรื่องดังกล่าวว่า มาตรการที่ออกมาไม่ได้แตะเบรกตลาดอสังหาฯ ของประเทศแค่ผ่อนคันเร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ลง เพื่อลดการเก็งกำไรในบ้านหลังที่สอง เป็นการป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบที่อาจจะเกิดขึ้น เพราะวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมาเกิดจากการสะสมความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาตรการนี้เป็นมาตรการเชิงป้องกัน เพื่อสร้างมาตรฐานในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ผู้กู้มีเงินออมก่อนกู้และไม่กู้เกินความจำเป็น ประเมินว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวม

          ระยะยาวส่งผลดีต่ออุตสาหกรรม

          ทั้งนี้ กรณีดังกล่าว "ทริสเรทติ้ง" มองว่าแนวนโยบาย MacroPrudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เสนอโดย ธปท. ซึ่งต้องการปรับปรุงมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและลดพฤติกรรมการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน รวมไปถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และธนาคารในระยะยาว แต่อาจส่งผลกระทบในเชิงลบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น

          เพราะภายใต้แนวนโยบายใหม่ ธปท.จะใช้การกำหนด LTV Ratio ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแทนการใช้เกณฑ์ค่าน้ำหนักความเสี่ยง โดยในการคำนวณค่า LTV Ratio จะนับรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพิ่มเติมทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกัน แต่เกณฑ์ LTV Ratio สำหรับการกู้บ้านหลังแรกยังคงเท่าเดิม ขณะที่เกณฑ์ดังกล่าวจะลดลงเหลือเพียง 80% สำหรับการทำสัญญาเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองและหลังต่อๆ ไปของผู้กู้รายเดิม โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะเท่ากับผู้กู้เงินซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะโดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการจะเก็บเงินดาวน์ประมาณ 10-15% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ดังนั้น หากมีการปรับลด LTV Ratio ลงเหลือเพียง 80% ผู้ซื้อบ้านก็จะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้นอีก 5-10%

          ขณะเดียวกัน จากข้อมูลของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจาก "ทริสเรทติ้ง" จำนวน 21 รายพบว่าที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อหลังมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 90-95% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อขายทั้งหมด หรือคิดเป็นประมาณ 75-80% ในเชิงของมูลค่า ในขณะที่ข้อมูลของ ธปท. สำหรับสินเชื่อบ้านที่ปล่อยใหม่พบว่าจำนวนสัญญาสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ที่ใช้ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองและหลังต่อๆ ไปมีสัดส่วนประมาณ 20%

          ดังนั้น หาก 70% ของผู้ซื้อบ้านเป็นผู้กู้เงินจากธนาคารผู้ที่กู้เงินเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท   ลงมาน่าจะเป็นสัดส่วนประมาณ 15% ของผู้ซื้อบ้านทั้งหมด ซึ่งจะเป็น กลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการ ดังกล่าว และมีผลกระทบในเชิงมูลค่าจะอยู่ที่ประมาณ 10%-12% ของยอดขายกลุ่มคอนโดฯ ได้รับกระทบมากที่สุด

          นอกจากนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจคอนโดมิเนียมน่าจะได้รับผลกระทบมากกว่า ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะ ผู้ประกอบการที่มีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนใน 1-2 ปีข้างหน้าน่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ทำให้ผู้ประกอบการในกลุ่มดังกล่าวอาจมีปัญหาเรื่องการโอนล่าช้าเนื่องจากผู้ซื้อโดยเฉพาะผู้ซื้อภายในประเทศอาจมีความยุ่งยากในการขอสินเชื่อ และความล่าช้าในการโอนจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการใน 1-2 ปีข้างหน้า

          และจากมาตรการดังกล่าว คาดว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะหันไปเน้นขายสินค้าให้แก่ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเพิ่มมากขึ้น โดยปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ผู้ซื้อต่างชาติวางเงินมัดจำมากกว่า 20% ของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากนักลงทุนต่างชาติ อาจผลักดันให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าพื้นฐานเศรษฐกิจภายในประเทศของไทย ภาวะดังกล่าวอาจทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตใจกลางเมืองของผู้ซื้อภายในประเทศลดลงระยะสั้นกระตุ้นยอดขาย Q4
          บล.ฟินันเซีย ไซรัส วิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่อกรณีดังกล่าวว่า ประเด็นดังกล่าวส่งผลลบต่อกลุ่มอสังหาฯเป็นวงกว้าง แต่ไม่ได้รุนแรงอย่างที่ตลาดคาดไว้ว่าต้องวาง Down Payment อย่างน้อย 25-30% จากเดิม 10-15% โดยมาตรการเน้นควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่ปัจจุบันมีการปล่อยเกินระดับที่กำหนดไว้ พบว่า จำนวนหน่วยที่มี LTV เกิน 100% คิดเป็นสัดส่วนถึง 1.3% ของหน่วยทั้งหมด ซึ่งพฤติกรรมเหล่านี้จะนำไปสู่ปัญหาของหนี้เสีย (NPL) ในอนาคต บวกกับต้องการลดความร้อนแรงของการเก็งกำไร หรือ Search for Yield ซึ่งเกิดมากในบ้านหลังที่สอง หรือตลาดคอนโด

          ดังนั้น ผลกระทบในช่วงที่เหลือของปี คาดว่าจะเห็นการเร่งขาย และโอนของผู้ประกอบการไปพร้อมกับการเร่งตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคก่อนมาตรการจะมีผลบังคับ และการปรับขึ้นของดอกเบี้ย ขณะที่ปี 2562 คาดได้รับผลกระทบลบในแง่ของการระบายสต๊อกที่ช้าลง และความเสี่ยงต่อยอดโอนที่อาจไม่เป็นไปตามที่ตั้งไว้ ซึ่งจะทำให้มี Downside ต่อประมาณการกำไรของกลุ่ม อย่างไรก็ตามเชื่อว่าผู้ประกอบการจะมีการปรับตัวทั้งแผนการเปิดโครงการใหม่ และกลยุทธ์การขาย เพื่อรับกับมาตรการของ ธปท.ในระยะถัดไป

          ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนรายได้จากคอนโดสูง อย่าง ORI, LPN และ ANAN ซึ่งลูกค้ากว่า 20% ของการซื้อคอนโดเพื่อการเก็งกำไร ส่วนกลุ่มที่ขายราคามากกว่า 10 ล้านบาท คาดว่าได้รับผลกระทบจำกัด เนื่องจากลูกค้ามีกำลังซื้อ รวมถึงเดิมกำหนดให้วาง Down Payment ที่ 15-20% อยู่แล้ว และมีลูกค้าบางส่วนจ่ายเป็นเงินสด

          ขณะที่ผู้ประกอบการที่มีความเสี่ยงต่ำต่อมาตรการดังกล่าวจะเป็นผู้ที่เน้นโครงการแนวราบอย่าง LH และ QH ซึ่งมีสัดส่วนรายได้จากแนวราบ 80-85% และเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง บวกกับมีระยะเวลาระหว่างการซื้อและโอนที่สั้นเพียง 1-3 เดือน เทียบกับคอนโดที่ 1-3 ปีLH/QH/AP แกร่งหากราคาลงน่าสะสม

          ด้าน บล.ทรีนิตี้ แสดงความเห็นว่าการปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะส่งผล กระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนรายได้จากกลุ่มแนวสูง (คอนโด) เนื่องจากผู้ซื้อส่วนมากจะซื้อเพื่อการลงทุนหรือเป็นที่อยู่อาศัยแห่งที่สอง และมีการพึ่งสินเชื่อเป็นหลัก เช่น ANAN และ LPN ส่วนทางด้านผู้ประกอบการที่ขายโครงการระดับสูงที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท มักมีกลุ่มลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินดี สัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะซื้อด้วยเงินสด จึงมองว่าจะมีผลกระทบค่อนข้างจำกัดต่อ Developer อย่างเช่น LH ซึ่งยังคงเป็น Top pick ของกลุ่ม ควบคู่ไปกับ QH ซึ่งไม่น่าได้รับผลกระทบมากเนื่องจากฐานรายได้มาจากแนวราบเป็นหลัก และสัดส่วนหลักราคาขายอยู่ที่ 3-7 ล้านบาท รวมถึง AP ซึ่งถึงแม้จะมีโครงการแนวสูงพอประมาณ แต่ก็มีสัดส่วนยอดขายที่มาจากชาวต่างชาติที่ซื้อด้วยเงินสดพอสมควร จึงน่าจะได้รับผลกระทบจำกัด ดังนั้น  หากราคาหุ้นทั้ง 3 บริษัทปรับตัวลงเพราะปัจจัยข่าวนี้ มองเป็นโอกาสในการเข้าสะสม เนื่องจากมีระดับ Dividend yield ที่น่าสนใจ

          หุ้นอสังหาฯ ปันผลสูงยังน่าลงทุน

          ด้าน บล.เอเซีย พลัส มีความเห็นว่า ให้น้ำหนักลงทุนหุ้น กลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่าตลาด เพราะมองว่าเกณฑ์ใหม่ ธปท.จะส่งผลกระทบ จำกัด เพราะส่วนใหญ่กำหนดเงินดาวน์ 15-20% กันอยู่แล้ว แต่ในทางกลับกันอาจจะเกิดปรากฏ การณ์เร่งโอนในช่วง ที่เหลือของปีหรือไตรมาส 4 มากขึ้น เพราะเกณฑ์ใหม่นี้จะใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562 หากเป็นอย่างนี้จะทำให้ผลดำเนินงานของกลุ่มที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 จะออกมาดีมาก

          ทั้งนี้  เพราะจากเดิมประเมินว่าในไตรมาส 4 จะเป็นช่วงที่ดีที่สุดของกลุ่ม อสังหาฯ และจะเป็นช่วงที่กลุ่มนี้จะมีรายได้ที่เติบโตมาก ดังนั้น เมื่อมีปัจจัยนี้เข้ามาก็จะทำให้การคาดการณ์เป็นจริงยิ่งขึ้น

          แต่หากดูตัวเลขสินค้าในมือที่รอโอนประเภทต่างๆ ของผู้ประกอบการ ณ สิ้นเดือน มิ.ย. 2561 รวมอยู่ที่ 3.32 แสนล้านบาท โดยเฉพาะส่วนที่รอรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 จะอยู่ที่ 1.16 แสนล้านบาท แต่หลังจากนี้ผู้ประกอบการที่มีโอกาสได้รับผลกระทบ คือ กลุ่มคอนโดมิเนียมที่จัดเก็บเงินดาวน์ต่ำกว่า 20% ซึ่งส่วนใหญ่เจาะตลาดกลางและล่าง และจะเห็นการปรับตัวโดยการให้มีระยะเวลาผ่อนดาวน์ นานขึ้น

          ไม่เพียงเท่านี้อาจได้เห็นการเปิดขายโครงการก่อนจากเดิมที่จะเตรียมพร้อมทุกอย่างถึงจะขาย ส่วนบ้านแนวราบ จะปรับเข้าสู่บ้านรับสร้างหรือขายบ้านระหว่างสร้าง ดังนั้น   การลงทุนหุ้นกลุ่มนี้แนะนำลงทุนหุ้นที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูง LH QH และ SC

          อย่างไรก็ตาม เรื่องดังกล่าว อาจมีการเลื่อนออกไป หรืออาจไม่สามารถประกาศใช้ได้ เนื่องกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และภาคธนาคารพาณิชย์ มองว่า หาก ธปท. ยังคงกำหนด การใช้มาตรการดังกล่าวตามเดิมจะเป็นการเลือกวิธีที่ใช้ยาแรงและจะส่งผลกระทบช็อกตลาด จนทำให้ผู้บริโภครายย่อยทิ้งเงินดาวน์หรือทิ้งการโอน หรือผู้ประกอบการหาทางออกไม่ทันในการพัฒนาธุรกิจ  จึงเสนอทางเลือกให้ลดอัตราการวางเงินดาวน์ระดับต่ำประมาณ 11-15% เพราะการใช้ยาแรงเป็นต้นเหตุ สำคัญในการหยุดการเจริญของภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาพรวมการเติบโตของเศรษฐกิจ ที่กำลังเติบโตร้อนแรง ดังนั้น หากใช้มาตรการเข้มงวด กับอุตสาหกรรมนี้จะเท่ากับหยุดการเจริญเติบโต ทางเศรษฐกิจตามเป้าหมายได้ทันที
          จึงทำให้มีข้อเสนอจากภาคเอกชนต่อกรณีดังกล่าวว่า ให้ปรับขึ้นเงินดาวน์ 20% แบบเป็นขั้นบันได รวมถึงการยืดระยะเวลาออกไปประมาณ 6-12 เดือนเพราะธุรกิจอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียม จะขายล่วงหน้าเป็นเวลา 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี และผ่อนผันชำระเงินดาวน์มาเป็นระยะ ไม่สามารถหาเงินดาวน์ได้เพิ่มอีกเท่าตัวภายในเวลาไม่กี่เดือน เพื่อหาเงินมาเพิ่มอีกเท่าตัว