เลื่อนคุมกฎสินเชื่อใหม่-บ้านหลังที่ 3

          เพราะความตั้งใจจะป้องกันการก่อตัวของวิกฤตระบบสถาบันการเงินที่อาจมีเชื้อสำคัญจากปัญหาความร้อนแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

          11 ตุลาคม 2561 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงเปิดชี้แจงและรับฟังความคิดเห็น "มาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์" จากนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงิน

          ภายใต้กฎเหล็กใหม่ของ ธปท. การซื้อบ้านหลังที่สอง (สัญญาเงินกู้ที่สอง) ราคาบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20% หรือกำหนดสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 80% (LTV limit 80%) โดยให้นับรวมเงินกู้ ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน อาทิ สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต ในกรณีที่ธนาคารมีการเสนอขายบริการพ่วง

          ตั้งกติกากลาง สร้างวินัยการเงิน

          นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. เปิดเผยว่า ที่ผ่านมาแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีคุณภาพดี แต่ใน 2-3 ปีหลังเริ่มเห็นตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันกันสูงขึ้น ทั้งมาตรการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินหย่อนลง อาทิ การให้กู้แบบไม่ต้องมีเงินดาวน์ และการให้สินเชื่อมากกว่ามูลค่าที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการแข่งกันออกมาตรการกระตุ้นเพื่อให้โครงการที่อยู่อาศัยขายออกได้เร็วขึ้น

          ปัจจัยเหล่านี้มีผลต่อคุณภาพและความสามารถของผู้กู้ ซึ่ง ธปท.เห็นถึงความจำเป็นต้องออกมาตรการดูแล เพื่อสร้าง "กติกากลาง" ที่จะสร้างวัฒนธรรมการกู้ที่ดีสำหรับผู้กู้ โดยมาตรการดังกล่าวเป็นมาตรการป้องกัน ไม่ใช่มาตรการแก้ไข

          แบงก์-อุทธรณ์ขอใช้กฎใหม่ บ้านหลังที่ 3

          นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา เปิดเผยว่า สถาบันการเงินได้มีข้อเสนอหลัก 6 เรื่อง ได้แก่ 1.การผ่อนปรนช่วงเปลี่ยนผ่านการบังคับใช้ เพื่อให้ธนาคารได้ปรับตัวในช่วงแรก ความเป็นไปได้ที่จะเลื่อนเวลาบังคับใช้มาตรการออกไป 2.เกณฑ์การกู้ร่วมจะนับจำนวนสัญญาอย่างไร 3.แนวทางการกันสำรองจากสินเชื่อบ้าน 4.เงื่อนไขรายละเอียดของราคากรณีรีไฟแนนซ์ 5.การยกเว้นการนับอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน เทียบกับมูลค่าบ้าน (LTV) กรณีซื้อประกันชีวิต 6.กรณีเอาบ้านไป ขอสินเชื่อเอสเอ็มอีต่อ มีแนวทางปฏิบัติอย่างไร

          แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์กล่าวว่า ตัวแทนจากหลายธนาคารเสนอให้บังคับใช้ "กฎใหม่" กับกรณีซื้อบ้าน "หลังที่ 3"เพราะบ้านหลังที่ 2 เพื่อการสร้างครอบครัวขยาย หรือคอนโดมิเนียมในเมือง คือความจำเป็นต่อการใช้ชีวิตและการทำงาน เพื่อการเลี่ยงปัญหาจราจร แม้ว่า ธปท.จะนิยามบ้านหลังที่ 2 คือกรณีบ้านหลังแรกผ่อนหมดไปแล้ว และซื้อบ้านหลัง 2 จะไม่เข้าเกณฑ์ที่ต้องวางเงินดาวน์ 20%

          นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า หากรายละเอียดมาตรการยังไม่ชัดเจน คาดว่าผู้บริโภคจะเร่งขอสินเชื่ออสังหาฯภายในปีนี้ เพื่อที่จะได้เลี่ยงมาตรการใหม่ และคาดว่า 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่อาจชะลอลง

          แบงก์รัฐออกตัว-ไม่ร่วมกติกากลาง

          นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.จะหารือกับตัวแทนกระทรวงการคลัง วันที่ 29 ต.ค.นี้ จะเสนอกรณีธนาคารรัฐซึ่งเน้นดูแลลูกค้า กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ขอให้บ้านหลังที่ 2 ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่ต้องเข้าเกณฑ์ของ ธปท. และขอให้ขยายระยะเวลาการบังคับใช้เกณฑ์ออกไปก่อน

          ธุรกิจอสังหาฯขอยกเว้นกฎใหม่ในเขต กทม.-EEC

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในที่ประชุมได้ยื่นข้อเสนอ 6 ข้อ ประกอบด้วย 1.ขอให้ ธปท.ควบคุมหลักเกณฑ์ LTV เดิม 90% อย่างมีประสิทธิภาพในช่วง 6 เดือน จากนั้นจึงวัดผลว่าดีขึ้นหรือไม่ 2.หากยังไม่ดีขึ้นเสนอให้ค่อย ๆ ปรับลด LTV เป็นขั้น ๆ ในเวลา 1-2 ปี เพราะการขึ้นจาก 10% เป็น 20% คือขึ้นเท่าตัว ผู้ซื้อระดับกลาง-ล่างไม่มีความสามารถหาเงินมาต่อยอดได้ในเวลาอันสั้น ทำให้ไม่สามารถรับโอนได้แน่นอน

          3.กรณี ธปท.จะปรับลด LTV บ้านหลังที่ 2 ขอให้ยกเว้นในเขตกรุงเทพฯ และ EEC 4.เสนอให้ปรับลด LTV บ้านหลังที่ 3 แทน 5.ผู้ซื้อทำสัญญาก่อนวันประกาศบังคับใช้ LTV ใหม่ ควรได้รับสิทธิ์ใช้ LTV ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นไปตามหลักกฎหมายที่ไม่ควรมีผลย้อนหลัง 6.ขอเสนอแนะให้แยก สินเชื่อบุคคลออกจากสินเชื่อบ้าน เช่น ค่าประกันชีวิต สินเชื่ออเนกประสงค์ หรือสินเชื่อธุรกิจที่ใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน ขอให้แยกออกจากสินเชื่อบ้าน

          ปกป้องสิทธิ์ "ผู้กู้ร่วม"

          นายกอบเดช ตั้งไชยวงศ์ กรรมการสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า ในที่ประชุมตัวแทน 3 สมาคม ได้ยื่นข้อเสนอแนะต่อ ธปท. ดังนี้ 1.กำหนดนิยาม "บ้านหลังที่ 2" ให้ชัดเจน โดยปรับเป็น "สัญญาที่ 2" แทน เพราะ ธปท.โฟกัสปัญหา ผู้กู้ที่มีสัญญาเงินกู้พร้อมกันตั้งแต่ 2-5 สัญญา ในขณะที่ คนที่มีบ้านเดิมอยู่แล้ว และปลอดภาระหนี้ ไม่อยู่ในเกณฑ์สร้างปัญหาหนี้เสียในระบบสถาบันการเงินแต่อย่างใด

          2.กรณีสินเชื่อที่มี "ผู้กู้ร่วม" หรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 จะถูกนับเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก และเสียโอกาสในการขอ สินเชื่อในกรณีซื้อที่อยู่อาศัยของตนเองหรือไม่ (เพราะจะถูกนับเป็นบ้านหลังที่ 2) 3.เสนอให้ใช้มาตรการเงินดาวน์ 20% กับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 แทน

          4.ไม่เห็นด้วยกับการบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 เพราะควรมีเวลาให้ซัพพลายสร้างเสร็จในตลาดได้มีเวลาระบายสต๊อกก่อน โดยเลื่อนบังคับใช้ 1 ปี หรืออย่างน้อยใช้ในช่วงครึ่งปีหลัง 2562

          ปฏิวัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย-แบงก์-ผู้กู้ประกอบการวิน

          5.ไม่ควรบังคับใช้กับการซื้อโครงการแนวราบ เพราะ กลุ่มลูกค้าเป็นผู้ซื้อเรียลดีมานด์ ไม่มีการซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไร 6.ธปท.ควรเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ หรือ สินเชื่อโครงการที่พัฒนาโครงการราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นการควบคุมที่ต้นทาง ไม่ควรมาควบคุมปลายเหตุหรือผู้ซื้อ ซึ่งเป็นขั้นตอนปลายทาง

          และ 7.เสนอให้ปรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก post mortgage financing ซึ่งเป็นรูปแบบให้สินเชื่อหลังจากสร้างบ้านหรือคอนโดฯ แล้วเสร็จ ปรับใหม่เป็น premortgage financing ซึ่งเป็นรูปแบบให้สินเชื่อตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญาซื้อขาย จากนั้น ในระหว่างก่อสร้างก็ให้ใช้ระบบเอสโครว์แอ็กเคานต์ (กฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา) มาใช้ในระหว่างผ่อนดาวน์ ซึ่งจะทำให้หมดข้อกังวลเรื่องการซื้อเก็งกำไร 100%

          ตามแนวทางนี้ วิน-วิน-วินทุกฝ่าย เพราะผู้ซื้อหมดข้อกังวล ว่าเงินดาวน์ไม่สูญหาย รวมทั้งมีหลักประกันว่าได้บ้านแน่นอน เพราะกู้ผ่านแล้ว, ฝั่งผู้ประกอบการก็มั่นใจว่า ผู้ซื้อเป็นตัวจริง และกู้ผ่านแล้ว

          ที่สำคัญ ทำให้ลดเวลาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ และฝั่งธนาคารที่ให้สินเชื่อโครงการก็มีความมั่นใจว่า โครงการนี้มีผู้ซื้อจริง