Loading

พิษเศรษฐกิจฉุดกำลังซื้ออสังหาฯ EEC ชะลอตัว

วันที่ : 4 พฤศจิกายน 2562
หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV ภาพรวมของอสังหารัมทรัพย์สะเทือนไม่น้อย แม้ล่าสุดกระทรวงการคลังได้ออกมาตรการกระตุ้นโดยลดค่าโอนจดจำนองเหลือ 0.01% บ้านไม่เกิน 3 ล้าน แต่อสังหาฯ 3 จังหวัดเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังชะลอตัว ด้วยพิษเศรษฐกิจและสงครามการค้า
        หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV ภาพรวมของอสังหารัมทรัพย์สะเทือนไม่น้อย แม้ล่าสุดกระทรวงการคลังได้ออกมาตรการกระตุ้นโดยลดค่าโอนจดจำนองเหลือ 0.01% บ้านไม่เกิน 3 ล้าน แต่อสังหาฯ 3 จังหวัดเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังชะลอตัว ด้วยพิษเศรษฐกิจและสงครามการค้า
        โครงการเหลือขาย 2 แสนล้าน
        "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการสำรวจปี 2562 ในพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก มีโครงการที่อยู่ระหว่างขาย 1,062 โครงการ หน่วยเหลือขายจำนวน 62,060 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 200,136 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 11.6 ร้อยละ 12.2 และร้อยละ 13.6 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 952 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 55,327 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 176,108 ล้านบาท) แบ่งเป็น โครงการบ้านจัดสรร มีจำนวนโครงการ 853 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 44,549 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 124,528 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 18.3 ร้อยละ 15.9 และร้อยละ 14.7 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 721 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 38,451 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 108,594 ล้านบาท)
        และโครงการอาคารชุด มีจำนวน 192 โครงการ  มีหน่วยเหลือขาย 17,329 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 70,698 ล้านบาท โดยจำนวนโครงการลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 10.7 แต่จำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น ร้อยละ 3.5 และร้อยละ 9.9 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 215 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 16,745 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 64,302 ล้านบาท) สำหรับโครงการวิลล่า มีจำนวนโครงการ 17 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 182 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 4,910 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 6.3 ร้อยละ 38.9 และร้อยละ 52.8 ตามลำดับ (ครึ่งแรกปี 2561 มี 16 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 131 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 3,213 ล้านบาท)
        โครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดชลบุรี ในจำนวนหน่วยเหลือขาย 24,656 หน่วย เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลนิคมอมตะนคร-บายพาส 2) ทำเลนิคมพานทอง-พนัสนิคม 3) ทำเลนิคมบ่อวิน 4) ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ และ 5) ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ โดยส่วนใหญ่แล้วเกือบทั้ง 5 ทำเลนี้เป็นประเภททาวน์เฮาส์ และอยู่ในระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท โครงการอาคารชุดในจำนวนหน่วยเหลือขาย 16,464 หน่วย พบว่าเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม ได้แก่ 1) ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก 2) ทำเลหาดจอมเทียน 3) ทำเลแหลมฉบัง 4) ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ และ 5) ทำเลนิคมบ่อวิน
        สำหรับโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดระยอง มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 14,479 หน่วย เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยเหลือขายสะสม ได้แก่ 1) ทำเลนิคมอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 2) ทำเลนิคมมาบตาพุด 3) ทำเลนิคมเหมราช 4) ทำเลบ้านฉาง-อู่ตะเภา และ 5) ทำเลเมืองระยอง ส่วนทำเลอาคารชุดที่เหลือขาย ได้แก่ 1) ทำเลเมืองระยอง 2) ทำเลนิคมอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 3) ทำเลแกลง 4) ทำเลนิคมเหมราช และ 5) ทำเลบ้านฉาง-อู่ตะเภา นอกจากนี้ ในจังหวัดฉะเชิงเทราก็ยังมีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการเหลือขาย 5,414 หน่วย ทำเลที่เหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลบางปะกง 2) ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา 3) ทำเลบ้านโพธิ์ 4) ทำเลคลองหลวงแพ่ง และ 5) ทำเลแปลงยาว ส่วนโครงการอาคารชุด เหลือขาย 340 หน่วย
        พิษเศรษฐกิจฉุดกำลังซื้อ
        อย่างไรก็ตาม "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังจากมีมติเคาะโครงการไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) สภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตพื้นที่ EEC ก็ยังไม่เห็นผลเกี่ยวกับเรื่องที่อยู่อาศัยชัดเจนนัก แต่การเซ็นสัญญาทำให้นักลงทุนเกิดความเชื่อมั่น และเริ่มเห็นแล้วว่ามีการหาซื้อโปรเจ็กต์ที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยชลบุรียังคงใหญ่ที่สุดใน EEC ถัดมาจะเป็นระยอง และเล็กสุด คือ ฉะเชิงเทรา ในโซนใกล้กรุงเทพฯที่เมืองขยายตัวไป
        หากมองเปรียบเทียบเมื่อปี 2561 ที่ผ่านมากับปี 2562 ในปัจจุบันตลาดอสังหาฯของชลบุรี-ระยองดีขึ้นช่วง 3 เดือนแรก แต่ไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ยังไม่ดีเท่าไหร่ เพราะผลกระทบจาก LTV ทำให้สัญญาณการขายต่ำ ทั้งยังมีความสุ่มเสี่ยงเกี่ยวกับการขอกู้ เนื่องจากโรงงานในเขต EEC บางแห่งชะลอการผลิต ออร์เดอร์ลด ซึ่งเป็นผลกระทบจากสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา สัญญาณบวกในเชิงเศรษฐกิจจึงไม่ค่อยมี แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการต่าง ๆ อย่างเช่น ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้าน ลดค่าโอน-จดจำนอง มากระตุ้นจนมีคนอยากซื้ออสังหาฯเพิ่มขึ้น แต่จะกู้ได้หรือไม่ก็เป็นเรื่องที่แบงก์จะพิจารณาความเสี่ยงอีกหลายประเด็น และคนที่กู้ผ่านน่าจะมีน้อย ทุกอย่างต้องพิจารณาการบริหาร จัดการให้ดี ในปี 2563 น่าจะกลับมาเป็นบวกได้
        "อสังหาริมทรัพย์ในเขต EEC ผมยังเชื่อว่าทุกอย่างยังคงอยู่ในขอบเขตการพัฒนาเดิม แม้จะมีมาตรการของรัฐมากระตุ้น ไม่ว่าจะเป็นย่านการ ท่องเที่ยวอย่างพัทยา ศรีราชา และโซนต่อเนื่องเพื่อการอยู่อาศัย โดยมีโซนที่จะโตขึ้นอีก คือ บริเวณสนามบินอู่ตะเภา ไปจนถึงบ้านฉาง เพราะเป็นฮับที่คนมักจะซื้อที่อยู่อาศัย กลุ่มคนเหล่านี้เป็นกลุ่มคุณภาพ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ คาดว่าจะซื้อในราคาอย่างน้อย 3 ล้านบาทขึ้นไป เพราะผมมองไม่เห็นต่ำกว่านี้เลย ส่วนในเขตพัทยาจะซื้อเพื่อการลงทุนเยอะ เพื่อการอยู่อาศัยจะเป็นบ้านพักตากอากาศ ส่วนโซนศรีราชาจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยค่อนข้างมาก ราคา 1-3 ล้านบาท ขณะเดียวกันโซนพัทยาก็เริ่มโอเวอร์ซัพพลายบ้างแล้ว เพราะระบายได้น้อยลง กำลังซื้อของคนไทยโดน LTV ทั้งจีนก็ชะลอการซื้อตามไปด้วย ถึงกระนั้นก็ประเมินยากเพราะยังเปิดขายอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่ยังคงเป็นคอนโดฯ บ้านแนวราบไม่ค่อยมี"
        ประมาณการตลาดปี'63
        ทั้งนี้ ประมาณการที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีมีจำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ปี 2563 ประมาณ 26,054 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 15,161 หน่วย คิดเป็น 58.2% อาคารชุดมีประมาณ 10,893 หน่วย คิดเป็น 41.8% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ อาคารชุด 41.8% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 30.2% บ้านเดี่ยว 13.4% บ้านแฝด 12.3% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์
        จังหวัดระยอง มีจำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ปี 2563 ประมาณ 11,037 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 10,580 หน่วย คิดเป็น 95.9% อาคารชุดมีประมาณ 457 หน่วย คิดเป็น 4.1% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ ทาวน์เฮาส์ 52.9% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 25.6% บ้านแฝด 13.2% อาคารพาณิชย์ 4.2% ที่เหลือเป็นอาคารชุด จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ปี 2563 ประมาณ 3,974 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 3,557 หน่วย คิดเป็น 89.5% อาคารชุดมีประมาณ 417 หน่วย คิดเป็น 10.5% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ ทาวน์เฮาส์ 34.1% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 29.2% บ้านแฝด 24.0% อาคารชุด 10.5% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์