Loading

อสังหา ซึมยาวหันรุก ตลาดบน ระบายสต็อกล้น

วันที่ : 28 พฤศจิกายน 2562
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ชี้ตลาดอสังหาฯปี 63 ทรงตัว เหตุเศรษฐกิจไม่ฟื้นกำลังซื้อตปท.หด หนี้ครัวเรือนสูง ระบุดีเวลลอปเปอร์หันรุกตลาดแนวราบ - มิกซ์ยูส-ตลาดบนมากขึ้น เจาะกลุ่มผู้มี กำลังซื้อและอยู่อาศัยจริง พร้อมเร่งระบาย สต็อก "ทีดีอาร์ไอ"แนะรัฐบาลลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน-อีอีซี สร้างเอสเคิร์ฟใหม่ แทนมาตรการกระตุ้นระยะสั้น
        ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ชี้ตลาดอสังหาฯปี 63 ทรงตัว เหตุเศรษฐกิจไม่ฟื้นกำลังซื้อตปท.หด หนี้ครัวเรือนสูง ระบุดีเวลลอปเปอร์หันรุกตลาดแนวราบ - มิกซ์ยูส-ตลาดบนมากขึ้น เจาะกลุ่มผู้มี กำลังซื้อและอยู่อาศัยจริง พร้อมเร่งระบาย สต็อก "ทีดีอาร์ไอ"แนะรัฐบาลลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน-อีอีซี สร้างเอสเคิร์ฟใหม่ แทนมาตรการกระตุ้นระยะสั้น
        ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือ พร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป จัดงานเสวนา "ย้อนหลังแลหน้าตลาดบ้านเมืองไทย" วิเคราะห์สถานการณ์และประเมินตลาดทิศทางอสังหาฯ ปี 2563 วานนี้ (27 พ.ย.)
        นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาปี 2563 อยู่ใน ภาวะทรงตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะจีนและฮ่องกงหดตัวลงจาก ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น  ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือแอลทีวี ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก และบางพื้นที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย
        ปรับตัวพัฒนาแนวราบ-ราคา10ล้านขึ้น
        ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯต้องปรับตัว ด้วยการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง ทดแทนกลุ่มนักลงทุนหายไปจากมาตรการแอลทีวี การลงทุนโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กลางใจเมือง เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวจากการปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน โรงแรมหรือร้านค้า แทน การลงทุนพัฒนาคอนโดที่มีปัญหาซัพพลายล้น หรือการขยายตลาดอสังหาฯ ในระดับราคาสูงขึ้น ตั้ง 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ต่างจาก กลุ่มอสังหาฯ ที่ระดับราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท ที่มีซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าสิ้นปีนี้เหลือประมาณ 1.5 แสนยูนิต
        นอกจากนี้เริ่มมีการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในรูปแบบสิทธิการเช่าถือครองกรรมสิทธิ์ตามช่วงระยะเวลา (Leasehold) มากขึ้น ในทำเลที่หาที่ดินในการพัฒนาโครงการยาก
        จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ดัชนี ราคาที่อยู่อาศัย 8.5-15 ล้านบาท เติบโต 10% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ระดับราคาที่ต่ำกว่า 8.5 ล้านบาท เติบโต 1% และดัชนีราคาคอนโดทรงตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาส เฉลี่ย 1.43 แสนบาท/ตร.ม. โดยงคอนโดยังคงเป็นอสังหาฯ ที่มีซัพพลายมากที่สุดคิดเป็นสัดส่วน 91% บ้านเดี่ยว 5% และทาวน์เฮ้าส์ 4%
        "ปีหน้าถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคในการซื้ออสังหาฯ เพราะผู้ประกอบการมี โปรโมชั่นและส่วนลดเพื่อระบายสต็อก รวมทั้ง ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แต่ยังคงต้องจับตามมองตลาดต่างชาติที่ยังคง มีแนวโน้มชะลอตัวจากค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น 7-8%"
นางกมลภัทร กล่าวต่อว่า ส่วนมาตรการที่รัฐออกมาช่วยลดความรุนแรงที่เกิดจากมาตรการแอลทีวีถือเป็นคนละส่วนกัน และมีข้อจำกัด ที่ต้องเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้นในบางโครงการหรือต้องมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทในบางโครงการ ขณะที่อสังหาฯราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึง 8 ล้านบาท หรือ 5 ล้านบาทยังมีความต้องการอีกมาก และเป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ แต่ยังไม่มีมาตรการออกมากระตุ้นแต่อย่างใด
ทีดีอาร์ไอชี้ปัจจัยบวกลดความร้อนแรง
        นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าวว่า การเติบโตของอสังหาฯในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาต่ำกว่าธรรมชาติเล็กน้อย แต่ก็กล่าวได้ว่าการเติบโตสอดคล้องกับ ภาวะเศรษฐกิจและอัตราเจริญเติบโตของประชากร แต่การเติบโตตามธรรมชาติของภาค อสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มจะเติบโตลดลงตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และจำนวนประชากรลดลง
        ทั้งนี้เนื่องจากปัจจัยที่เคยเป็น เอสเคิร์ฟ ที่กระตุ้นอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการเติบโต ของเมือง การเติบโตของอสังหาฯ แนวรถไฟฟ้า  การท่องเที่ยว การค้าชายแดน รวมถึงกำลังซื้อจากต่างประเทศ ต่างลดความร้อนแรงลง โดยเฉพาะ 4 ปัจจัยแรก ส่วนปัจจัยเรื่องกำลังซื้อต่างชาติ ยังคงมีความหวังที่จะกระตุ้นได้อีก เพราะยังมีความต้องการซื้อ ไม่ว่าจะเป็นจีน ฮ่องกง สหรัฐ  แต่ติดเงื่อนไขเกี่ยวกับความมั่นคง ที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ ซึ่งต้องมีการศึกษา ข้อมูลรายระเอียดก่อนที่จะมีมาตรการหรือนโยบายอะไรออกมาในอนาคต
แนะรัฐสร้างเอสเคิร์ฟใหม่กระตุ้น
        ดังนั้นภาครัฐควรที่จะสร้างเอสเคิร์ฟ ตัวใหม่สนับสนุน ไม่ว่าจะเป็น โครงข่ายมอเตอร์เวย์ โครงข่ายทางรถไฟ รถไฟความเร็วสูง การเชื่อมโยง กับระบบขนส่ง ภาคท่องเที่ยวและโครงการอีอีซี ให้เกิดขึ้น  เนื่องจากในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า ตั้งแต่ปี 2562-2571 คาดว่าการเติบโตจะลดลง อยู่ที่ ระดับ 1.5-3.0% โดยที่จีดีพีคาดว่าจะเติบโต 2.1-3.7%
        "ส่วนการที่รัฐออกมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ถือเป็นมาตรการระยะสั้น ไม่ได้สร้างกำลังซื้อใหม่ๆ ซึ่งรัฐบาลควรหามาตรการระยะยาวหรือนำเงินไปลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนเศรษฐกิจระยะยาวมากกว่า แม้ว่าในธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหุ้นกำไรลดลงแต่ยังมีกำไรมหาศาล หากมาตรการรัฐออกมาเวิร์คจริง ทำไมผู้ประกอบการไม่ทำเองแสดงว่ามาตรการที่ออกมาไม่คุ้มค่าที่จะทำ สะท้อนกลับมาว่า สิ่งที่ภาครัฐทำคงให้ผลที่จำกัดไม่คุ้มค่าลงทุน "
นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัดหรือ เครดิตบูโร กล่าวว่า หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นขณะนี้ น่าเป็นห่วงในหลายประเด็น ทั้งการที่หนี้มีอัตราการเติบโตเร็วกว่า จีดีพี รวมถึงหนี้เช่าซื้อรถยนต์ และที่น่ากังวลมากคือปัญหาคนอายุน้อย เป็นหนี้เสียมากในกลุ่มเจนวาย แม้จะมีมาตรการคุมบัตรเครดิตกับสินเชื่อส่วนบุคคล
        เครดิตบูโรกังวลเจนวายหนี้เสียพุ่ง
จากข้อมูล ในไตรมาส 3 ปีนี้ ยอดการขอสินเชื่อที่ผ่านการอนุมัติมีจำนวน 280,198 บัญชี จากเดิมที่เคยมีถึง 400,000 บัญชี  ส่งผลให้ทางคณะ กรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) กังวลปัญหา การก่อหนี้ภาคครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่ก่อหนี้เพื่อการบริโภค ตั้งแต่อายุน้อยเป็นหนี้ระยะสั้นถึงปานกลาง ขณะที่วัยกลางคนถึงวัยเกษียณเริ่มกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและทำธุรกิจเพิ่มขึ้น
        ภาคอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลกระทบ จากภาวะเศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ซึ่งกลุ่มที่พบว่ามีปัญหาหนี้เสีย( NPL) ใน ระดับสูงและมีความเปราะบางที่จะเกิดภาวะหนี้เสีย คือกลุ่มเจนวายหรือกลุ่มคนอายุตั้งแต่ 22-39 ปี ซึ่งกลุ่มนี้มีสถิติการเป็นหนี้เสีย สูงถึง 20% กลุ่มเบบี้บูม อายุ 55-73 ปี วัยใกล้เกษียณแต่ยังใช้หนี้ไม่หมด และกลุ่มเริ่มทำงานใหม่ที่มี หนี้จากรถยนต์ และบัตรเครดิต