อสังหาฯเหยียบเบรกลงทุน ฉุดซัปพลายใหม่วูบ ตัดใจ "ขายที่ดิน-โครงการผ่าน EIA" แลกเงินสด เสนาฯชี้ประเทศไทยกำลังเผชิญภาวะสูญเสียขีดความสามารถในการแข่งขัน หวั่นวิกฤติใหม่ "Self-Rejection" ลูกค้าปฏิเสธตัวเอง -ไม่ซื้อบ้าน "แสนสิริ" มองครึ่งปีหลัง "ทรงตัว" เทียบเสมือน "กบต้ม" ผู้ประกอบการเน้นรักษาสภาพคล่องเพื่อความอยู่รอด

   ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทั่วประเทศ เลือก "แตะเบรก" การลงทุนใหม่ชัดเจน สังเกตได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน เหลือเพียง 5,783 หน่วย ลดลง 45.7% จากช่วงเดียวกัน ปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างลดลงถึง 50.2% เหลือ 27,870 หน่วย

   โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบ หนักที่สุด จำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง ลดลงถึง 71.3% สะท้อนว่าผู้ประกอบการจำนวนมาก เลือก "ชะลอ" การเปิดโครงการแนวสูง หันไป "บริหารสต๊อก" แทนลงทุนใหม่ แม้ตัวเลข REIC จะสะท้อนการหดตัวของฝั่งซัปพลายอย่างชัดเจน แต่ฝั่งดีมานด์ยังไม่ถึงกับหยุดนิ่ง โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังเติบโต 11.2% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 11.1%

   การเติบโตส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่ม "เรียลดีมานด์" ที่ยังคงเผชิญปัญหาปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ขณะที่ตลาดระดับบนตั้งแต่ 7.51 ล้านบาท ขึ้นไป ส่งสัญญาณ "ชะลอตัว" จำนวนหน่วยโอน ลดลง 14.9% มูลค่าการโอนลดลง 16.4% ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือก "ชะลอ" ลงทุนเช่นกัน

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันอย่างหนัก จากกำลังซื้อที่เปราะบาง ต้นทุนทางการเงินสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจต่อเนื่องมานาน ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569-2570 ยังไม่กลับมาคึกคัก หรือ อยู่ในจุดที่ผู้ประกอบการทุกรายมีผลประกอบการที่ดี

   "คอนโดเปิดขายใหม่ปีนี้ ราว 17,000-20,000 ยูนิต แต่ต้องดูทิศทางตลาดครึ่งปีหลัง ถ้าปัจจัยลบโดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลางหากไม่ดีขึ้นอาจมีผลต่อ ความเชื่อมั่นในระยะยาวลดลง คนไทยอาจเลือกใช้เงินลดลง ผู้ประกอบการก็จำเป็นต้องลดเปิดขายโครงการใหม่ จำนวนคอนโดที่เปิดขายใหม่อาจอยู่ที่ 17,000 ยูนิต บ้านราคามากกว่า 30 ล้านบาท ต่อยูนิตขึ้นไป อาจเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อ และขายได้เรื่อยๆ ขณะที่บ้านหรือคอนโดราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทอาจเจอปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาก จนส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของผู้ประกอบการบางรายได้"

   ขายที่-โครงการผ่าน EIA กำเงินสด

   นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในภาวะปกติ โครงการที่ผ่าน EIA (Environmental Impact Assessment) หรือ รายงานการประเมิน ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เพราะผู้ประกอบการลงทุนทั้งเวลาและเงินทุนจำนวนมากกว่าจะพัฒนาโครงการมาถึงจุดนี้ หลายบริษัทเลือกนำสินทรัพย์ประเภทนี้ออกมาขาย ซึ่งเป็นเรื่องการบริหารจัดการพอร์ตเพื่อสร้างสภาพคล่องให้สอดคล้องกับเศรษฐกิจ มากกว่าการขาดศักยภาพ

   ในช่วงที่ผ่านมา ทั้งบริษัทจดทะเบียนและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ทยอยปรับโครงสร้างการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการขายที่ดิน ขายโครงการ หรือหาพันธมิตรร่วมทุน (Joint Venture) เพื่อแบ่งเบาภาระเงินลงทุน หลายบริษัทมีการปรับพอร์ตทั้งในส่วนของโครงการคอนโด โรงแรม และสินทรัพย์อื่น สิ่งที่เกิดขึ้นจึงสะท้อนว่า "เงินสด" กลายเป็นทรัพยากรที่มีค่ามากกว่าการถือครองสินทรัพย์ใน ช่วงเวลานี้

   เบรกลงทุนใบอนุญาตก่อสร้างวูบ50%

   นอกจากนี้ "จำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน" และ "ใบอนุญาตก่อสร้าง" ที่ลดลงราว 50% ผู้ประกอบการจำนวนมากชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพราะไม่ต้องการเพิ่มความเสี่ยง ในตลาดที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ผู้ประกอบการเลือก รอจังหวะมากกว่า เร่งลงทุนการควบคุมอุปทานจึงกลายเป็นกลยุทธ์สำคัญ เพื่อไม่ให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาดและช่วยรักษาสมดุลของกระแสเงินสด

   เศรษฐกิจผันผวนแผนธุรกิจต้องยืดหยุ่น

   ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ประเมินว่า ประเทศไทยกำลังเผชิญภาวะ "Losing Ground" หรือการสูญเสียขีดความสามารถในการแข่งขัน หลังเศรษฐกิจเติบโต ในอัตราต่ำต่อเนื่อง ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้านเร่งพัฒนาและดึงดูดการลงทุนอย่างรวดเร็ว โจทย์สำคัญจึงไม่ใช่เพียงการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่คือการปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจ วางยุทธศาสตร์ประเทศให้ชัดเจน และสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคเอกชน เพื่อให้เกิดการลงทุนรอบใหม่ที่ยั่งยืน

   โลกธุรกิจปัจจุบันปัจจัยเสี่ยงไม่ได้มาจากเศรษฐกิจเพียงด้านเดียว แต่เกิดขึ้นพร้อมกันทั้งการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ต้นทุนพลังงาน และความผันผวนของห่วงโซ่อุปทานโลก ภายใต้ บริบทดังกล่าว ความสามารถในการปรับตัวจึงเป็นปัจจัยชี้วัดความสำเร็จขององค์กร มากกว่าการวางแผนระยะยาวแบบเดิม ผู้ประกอบการที่บริหารธุรกิจท่ามกลางความไม่แน่นอนได้ดีที่สุด จะเป็นผู้ที่ยังยืนอยู่ในตลาด

   วิกฤติใหม่ "Self-Rejection"

   ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า สิ่งที่น่ากังวล ยิ่งกว่าปัญหาการถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ คือปรากฏการณ์ "Self-Rejection" หรือการ ที่ผู้บริโภคเลือกไม่ซื้อบ้าน แม้มีศักยภาพในการกู้ เนื่องจากไม่มั่นใจต่อรายได้และเศรษฐกิจในอนาคต

   "วิกฤติรอบนี้ซับซ้อนกว่าช่วงโควิด-19 เพราะในเวลานั้นทุกฝ่ายรู้ต้นเหตุและเห็นทางออกผ่านวัคซีน แต่ปัจจุบันปัจจัยลบเกิดขึ้นหลายด้านพร้อมกัน จนยากจะระบุว่าปัจจัยใดเป็นตัวฉุดกำลังซื้อที่แท้จริง ผลลัพธ์คือตลาดที่อยู่อาศัยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวจากความระมัดระวังของผู้บริโภค มากกว่าปัญหาด้านสินเชื่อเพียงอย่างเดียว"

   การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคกำลังบังคับให้ผู้ประกอบการต้องคิดโมเดลธุรกิจใหม่ "เสนา" เลือกพัฒนาแนวคิด "Rent-to-Own" หรือเช่าก่อนซื้อ เพื่อเปิดทางให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมก่อหนี้ระยะยาวเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ซึ่ง เทรนด์ Generation Rent หรือการเลือกเช่ามากกว่าซื้อเริ่มชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ประกอบกับโครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมสูงวัยและจำนวนประชากรลดลง ทำให้ตลาดอสังหาฯ อาจไม่กลับไปเติบโตร้อนแรงเช่นเมื่อ 7-8 ปีก่อนได้อีก

   "กบต้ม" วิกฤติที่กดดันเศรษฐกิจ

   นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการ ผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลังปี 2569 มีแนวโน้มไม่แตกต่างจากช่วงครึ่งปีแรก แม้ ภาคส่งออกและการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัว แต่ยังไม่มากพอจะชดเชยผลกระทบจากเศรษฐกิจที่โตต่ำ ซึ่งรัฐบาลประเมินว่า GDP ปีนี้อาจขยายตัวไม่ถึง 2%

   ขณะที่ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะในตะวันออกกลาง ยังคงสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนก่อสร้าง ค่าขนส่ง และต้นทุนดำเนินธุรกิจ ผู้ประกอบการต้องเดินเกมอย่างระมัดระวังมากขึ้น แสนสิริ จึงให้น้ำหนักกับการบริหารกระแสเงินสด การควบคุมต้นทุน การบริหารสต๊อก และการเปิดโครงการใหม่เฉพาะทำเลที่มีอุปสงค์แท้จริงมากกว่าการเร่งขยายธุรกิจ

   นายอุทัย เปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันว่าไม่ใช่วิกฤติที่เกิดขึ้นฉับพลัน แต่เป็นเสมือน "กบในน้ำเดือด" (Boiled Frog) ที่แรงกดดันจากเศรษฐกิจเติบโตต่ำสะสมต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปี จนกำลังซื้อของประชาชนอ่อนแรงลงอย่างชัดเจน ผลที่ตามมา ทำให้ผู้ประกอบการบางรายไม่สามารถแบกรับภาระต้นทุนและสภาพคล่องต่อไปได้ ต้องทยอยถอนตัวออกจากตลาด ขณะที่ผู้เล่นรายใหญ่ซึ่งมีฐานะ การเงินแข็งแกร่งมีโอกาสรักษาส่วนแบ่งตลาดไว้ได้

   นโยบายต้นทุนต่ำ แต่ผลคูณทางเศรษฐกิจสูง

   นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 30 มิ.ย.2570 เชื่อว่าสร้างผลตอบแทนทาง เศรษฐกิจได้สูง เนื่องจากช่วยลดต้นทุน การซื้อบ้านโดยตรง และกระตุ้นการตัดสินใจ ของผู้ซื้อที่ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ ก่อนหน้านี้

   จากก่อนหน้านี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อ Loan to Value (LTV) เพื่อให้ประชาชนเข้าถึง สินเชื่อได้ง่ายขึ้นจากเดิมหมดอายุวันที่ 30 มิ.ย.2569 ขยายเป็นวันที่ 30 มิ.ย. 2570 เมื่อรวมกับ การลดค่าโอนและค่าจดจำนอง จึงทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านลดลงทั้งในมิติของ "การกู้" และ "ค่าใช้จ่ายวันโอน"

   ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาฯ คิดเป็น 7-8% ของ GDP ไทย มี Multiplier Effect หรือผลคูณทางเศรษฐกิจในระดับสูง ทุกการซื้อขายบ้านหนึ่งหลัง จะสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่อเนื่องไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องอีกนับร้อยประเภท ตั้งแต่วัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูนซีเมนต์ สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โลจิสติกส์ ไปจนถึงธุรกิจออกแบบและตกแต่งภายใน ดังนั้นการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย คือการกระตุ้นห่วงโซ่เศรษฐกิจทั้งระบบ