อสังหาริมทรัพย์

          การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคด้านที่อยู่อาศัย ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีไลฟ์สไตล์ของการทำงานและการใช้ชีวิต อยู่ในศูนย์กลางเมือง ส่งผลให้ City Condo กลายเป็นตัวเลือกแรกๆ ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากในทำเลย่านใจ กลางเมือง อุดมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ในการใช้ชีวิต และการทำงาน ของคนไทยรุ่นใหม่ในยุคปัจจุบัน

          ปัจจัยด้านความสะดวกสบายในการเดินทาง และการอยู่อาศัย ส่งผลให้ ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาคอนโดมิเนียม กลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัย ที่ถูกเลือกซื้อ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง และการซื้อเพื่อการลงทุน เก็งกำไร รวมถึงการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยเฉพาะภายหลังจากที่การท่องเที่ยวไทยขยายตัวสูง และได้รับความนิยมจากกลุ่มนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน ที่หลั่งไหลเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศอย่างต่อเนื่อง จนส่งผลให้ในช่อง 3-5 ปีที่ผ่านมามียอดนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยทะลุ 30 ล้านคนต่อปี

          ความนิยมของการเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยจากชาวจีน ทำให้เกิดความต้องการที่พักอาศัย ทั้งแบบชั่วคราว คือ การเช่าพักอาศัย ในช่วงที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย และพัฒนาไปสู่การซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สอง หรือบ้านพักตากอากาศ ของกลุ่ม นักท่องเที่ยวชาวจีน แนวโน้มการขยายตัวของความต้องการห้องพักอาศัย จากนักท่องเที่ยวชาวจีน ทำให้เกิดภาวะการซื้อห้องชุดเพื่อเก็งกำไรเพื่อขายต่อ หรือเรียกว่าขายใบจอง โดยเฉพาะในโครงการที่อยู่ในทำเล ที่ได้รับความนิยม จากนักท่องเที่ยวชาวจีน เช่น ทำเลย่านพระราม 9 รัชดาภิเษก หัวลำโพง รวมไปถึงสุขุมวิทตอนปลาย

          ขณะเดียวกันก็เกิดกระแสของการซื้อห้องชุด เพื่อลงทุนปล่อยเช่าจากกลุ่มนักลงทุนที่มีรายได้สูง ในประเทศไทย โดยกลุ่มดังกล่าว จะใช้เงินกู้จาก สถาบันการเงินหรือขอสินเชื่อในการซื้อเพื่อลงทุน แต่จะไม่ใช้เงินสดของตนเองในการซื้อ สถานการณ์ ดังกล่าว ก่อให้เกิดความกังวล จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จนส่งผลให้ มีการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อหรือมาตรการ LTV เพื่อควบคุม และป้องกันการเกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งจาก การออกมาตรการดังกล่าว ทำให้เกิดผลกระทบต่อ กำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศอย่างมาก แต่ผลดี ก็คือ สามารถควบคุมกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนได้ใน ระดับหนึ่ง

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการออกมาตรการ LTV จะช่วยควบคุมกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็ไม่ได้ส่งผลต่อการซื้อเพื่อลงทุนมากนัก เมื่อ เทียบกับผลกระทบที่เกิดจากสงครามการค้าระหว่าง จีนกับสหรัฐอเมริกา เนื่องจากผลกระทบจากสงครามการค้าส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะ กลุ่มซื้อเพื่อลงทุนจากจีนหายไปจากตลาดเกือบ 20%

          โดยก่อนหน้านี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ออกมาเปิดเผยตัวเลขชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี61 พบว่า มีจำนวน 13,113 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 55,007 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นชาวจีนมากถึง 7,548 หน่วย สัดส่วน 57.6% จากผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 29,440 หน่วย ขณะที่ตัวเลข 9 เดือนปี 2562 พบว่า มีชาวจีนถือครองกรรมสิทธ์ทั้งสิ้น 5,430 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 57.6% ของผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมดโดยมีมูลค่า 20,117 ล้านบาท จากตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นได้ว่า การหายไปของลูกค้าจีนส่งผลกะทบต่อตลาดคอนโดอย่างหนัก

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มการหดตัวของกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งในประเทศ และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนต่างชาติ เริ่มหดหายไปจากตลาดอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2561 และเริ่มชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี2562 ภายหลังเกิดสงครามการค้า และการออกมาตรการ ltv โดยเฉพาะในช่วงที่สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปี 2563 นี้ ปัจจัยลบจาก การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในประเทศ ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ การคงเหลือของ Supply จำนวนมาก บวกกับมาตรการ ltv และการแข็งค่าของเงินบาท ยิ่งส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนในประเทศ และ กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนจีน หดหายไปจากตลาดแทบจะทั้งหมด

          ในขณะที่ไวรัส อู่ฮั่น หรือไวรัสโคโรนา คือ ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดการซื้อเพื่อลงทุนเก็ง กำไร และการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเองในช่วงเดินทางมาพักผ่อนในประเทศไทยหนักหนามากที่สุด นับตั้งแต่ มีปัจจัยลบ ระดมเข้ามากระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะภายหลังจากที่ ประเทศจีนประกาศปิดประเทศ เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสดังกล่าว ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนลดลง ถึง 1 ใน 3 ของนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย ในแต่ละปี ทั้งนี้กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางมาเที่ยวในประเทศไทยต่อปีมีจำนวนประมาณ 10 ล้านคน เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนลดลงอย่างมาก แน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจ ซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดเปิดใหม่ ร่วมไปถึง ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับคอนโดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่เตรียมส่งมอบลูกค้าในปี2563นี้ ทั้งจากกลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าและกลุ่มนักลงทุน ซื้อเพื่อเก็งกำไร เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าหลัก คือนักท่องเที่ยวชาวจีน ซึ่ง อาจจะยกเลิกการรับโอนหรือชะลอการโอนออกไปหากสถานการณ์ยังไม่ดีขึ้น

          " การหายไปของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนในช่วง ไตรมาสแรกของปีนี้ จะส่งผลกระทบต่อตลาดซื้อเพื่อการลงทุนอย่างหนัก และหากสถานการณ์การระบาดของ ไวรัสโคโรนายังไม่สามารถควบคุมได้ จนมีผลลากยาวไปถึงในช่วงไตรมาส 2 ของปี2563 เชื่อว่า จะส่งผลต่อตลาดการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเก็งกำไร เรียกได้ว่า เกือบ 100% หรืออาจถึงขั้นสูญพันธุ์ไปจากตลาด ปัญหาเงินบาทแข็งค่ายังไม่จบก็มีปัญหาไวรัสโคโรนา เข้ามายิ่งทำให้ผู้ซื้อชาวจีนทยอยหายไปจากตลาด  ทั้งนี้ ในช่วงวันตรุษจีนที่เป็นวันหยุดยาว ตลาดที่ได้รับผล กระทบมากสุดเห็นจะเป็นอสังหาฯ ประเภทโรงแรม ธุรกิจให้เช่าคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่นักท่องเที่ยวชาวจีนหายไปเกือบหมด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับผลกระทบมาก เพราะช่วงเทศกาล ตรุษจีนเป็นช่วงที่ชาวจีนจะออกมาเที่ยว และจับจ่ายใช้สอยมากที่สุด แต่ในช่วงนี้ชาวจีนจะหายไปจากตลาดทั้งผู้ซื้อใหม่และผู้ที่จะโอนเนื่องจากออกจากประเทศไม่ได้หรือไม่กล้าเดินทาง"

          นายสุรเชษฐ์กล่าวว่า สำหรับผลกระทบจาก ไวรัสโคโรนา เริ่มมีให้เห็นแล้วในช่วงไตรมาสแรกนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดในเมืองท่องเที่ยว ซึ่งเป็นที่นิยม ของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน เช่น พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต โดยเฉพาะ ในพัทยานั้น เริ่มมีการยกเลิกการซื้อห้องชุด จากผู้ซื้อชาวจีนให้เห็นบ้างแล้ว อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการระบาดของไวรัสโคโรนา ที่มีต่อตลาดอสังหาฯไทยในขณะนี้ ยังไม่สามารถ คำนวณออกมาเป็นตัวเลขได้ว่ามีมูลค่ามากน้อยเท่าใด แต่ที่แน่ๆ คือ จำนวนนักท่องเที่ยวจีนแบบกรุ๊ปทัวร์ หายไปแล้ว 100% คงเหลือเพียงกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้ามาเอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเดินทางมาพักอาศัยอยู่ในพื้นที่ กทม. ทำให้ในเดือน ม.ค.นี้ตลาดเงียบเหงามาก และหากสถานการณ์เช่นนี้ ยืดออกไปจนถึงไตรมาส ที่ 2 ก็จะทำให้ตลาดคอนโดครึ่งปีแรกหดตัวจากปีก่อนหน้าอย่างหนัก

          จากสถานการณ์ตลาดและแนวโน้มที่เป็นอยู่ จำเป็นที่ในปี 2563 นี้ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องมีการปรับตัวอย่างมาก ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการแทบทุกรายได้มีการปรับแผนหันไปจับตลาดอสังหาฯแนวราบในตลาดล่าง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์โฮมระดับราคา 2 ล้านบาท หรือบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีอนาคตมากที่สุดในภาวะตลาดขณะนี้เนื่องจากเป็นตลาดเรียลดีมานด์ และยังเป็นตลาดที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการลดค่าจดจำนอง และค่าทำเนียมการโอน เหลือ 0.01% ส่วนในตลาดคอนโดนั้นมีผู้ประกอบการหลายๆราย ที่ขยับลงไปจับกลุ่มตลาดล่างระดับราคา ต่ำกว่า1ล้านบาท ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่ขยับลงไปจับตลาดดังกล่าวล้วนแต่เป็นกลุ่มที่มีประสบการณ์และเคยจับตลาดนี้มาแล้ว เช่น บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ และบมจ.ศุภาลัย แต่อย่างไรก็ตามต้องยอมรับโครงการที่มีราคาระดับนี้จำเป็นต้องอยู่ในทำเลที่ห่างออกไปจากใจกลางเมืองออกไปค่อนข้างมาก

          "แม้โครงการในตลาดล่างที่เป็นเป้าหมายหลัก ของดีเวลลอปเปอร์ ในปีนี้จะมีทำเลที่ตั้งอยู่ห่างออกไปจากใจกลางเมืองค่อนข้างมาก แต่เชื่อว่ายอดขายและยอดจองจะยังคงวิ่งฉิว เพราะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับดังกล่าว เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการมากที่สุด ดังนั้นในเรื่องของยอดขายจึงไม่น่ากังวล แต่สิ่งที่น่ากังวล คือ การเข้มงวดของการพิจารณาปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะยิ่งเข้มงวดมากขึ้นในปีนี้ เนื่องจากทิศทางเศรษฐกิจโลกที่ยังชะลอตัว ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศที่ได้รับผลกระทบจากไวรัส "อู่ฮั้น" ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจจน ต้องมีการปรับประมาณการจีดีพี ของปี2563ใหม่ ประกอบกับกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน ซึ่งมีความเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาหนี้เสียในอนาคต จะยิ่งส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในปีนี้เพิ่มสูงมากขึ้น"