โจทย์หินล็อกดาวน์ระลอกใหม่หวั่นจุดประกายสงครามราคาปี'64 "ศูนย์ข้อมูลฯ" มองบวกเทรนด์เปิดตัวบ้าน-คอนโดฯยังโต 11.9% ชี้อสังหาฯ มีแรงอึดเจอวิกฤต 2 ปีซ้อนทั้ง LTV-โควิดรอบแรก "ศุภาลัย-พฤกษาสมาคมคอนโด" เผยไพรซ์วอร์ลดความร้อนแรงลง โครงการใหม่แบกต้นทุนใหม่-บริษัทไม่จำเป็นต้องเฉือนเนื้อตัวเอง

          มาตรการล็อกดาวน์ระลอกใหม่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการทำธุรกิจในปี 2564 โดยตรง "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจความเคลื่อนไหวผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเด็นสถานการณ์โควิดจะมีผลทำให้การจัดโปรโมชั่นลดราคาที่อยู่อาศัยห รือสงครามราคาซึ่งแข่งขันกันหนักมากในปี 2563 ในขณะที่มีคำถามมากมายเกิดขึ้นมาว่า เทรนด์ปีฉลู ราคาบ้าน-คอนโดมิเนียมจะลดราคาต่อเนื่องหรือไม่ และราคาจะต่ำกว่าหรือสูงกว่าปีที่ผ่านมา

          ปี'64 คอนโดฯอั้นไม่อยู่โต 25%

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า แนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2564 ยังคงมีความเสี่ยงในด้านการกลับมาระบาดรอบสองของเชื้อ โควิด-19 ซึ่งเกิดขึ้นช่วงปลายปี 2563

          สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์จากการสำรวจพบว่า ยอดเปิดตัวโครงการใหม่เขต กทม.-ปริมณฑลในปี 2563 ซัพพลายใหม่หดตัว 46.6% เหลือ 79,408 หน่วย เทียบกับปี 2562 มีซัพพลายใหม่ 148,639 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรรหดตัว 34.7% อาคารชุดหด 59.2% มูลค่าหดตัว 30.6% จาก 608,727 ล้านบาทในปี 2562 เหลือ 422,243 ล้านบาท ในปี 2563

          แนวโน้มปี 2564 คาดว่าหน่วยเปิดขายใหม่ขยายตัว 11.9% มูลค่ารวมเพิ่มขึ้น 3.9% เนื่องจากเติบโตจากฐานที่ต่ำในปี 2563 โดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเป็นผู้เพิ่มซัพพลายเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาด บ้านจัดสรรมีหน่วยเพิ่ม 4.1% อาคารชุดเพิ่ม 25.1%

          นิวซัพพลายแบกต้นทุนใหม่

          ดร.วิชัยกล่าวถึงเทรนด์สงครามราคาเพื่อระบายสต๊อกในปี 2564 ด้วยว่า ปี 2563 โรคระบาดโควิดเป็นวิกฤตเศรษฐกิจที่ไม่ทันตั้งตัว ทางผู้ประกอบการมีซัพพลายในสต๊อกจำนวนมาก จึงได้จัดโปรโมชั่นระบายหน่วยสร้างเสร็จพร้อมอยู่เพื่อถือเงินสดให้มากที่สุดสำหรับเป็นทุนหมุนเวียนในการดำเนินกิจการ

          ในขณะที่ยอดขายใหม่ในไตรมาส 3/63-4/63 มีการฟี้นตัวของกำลังซื้อค่อนข้างเร็วทำให้มีความมั่นใจมากขึ้น ที่สำคัญลดแรงกดดันในการแข่งขันโปรโมชั่นแรง ๆ อีก จึงมองแนวโน้มปี 2564 สงครามราคาไม่รุนแรงเท่ากับปี 2563

          "ในความเข้าใจของผม ดีเวลอปเปอร์เขาดัมพ์ราคาในสต๊อกที่มีอยู่ ตอนนี้ก็ release สต๊อกพวกนั้นออกไปพอสมควรแล้ว ส่วนปีฉลูการเปิดโปรเจ็กต์ใหม่ต้นทุนก็ไม่ได้ถูกลงเท่าไหร่ ทำให้อาจจะไม่ได้ดัมพ์ราคาได้เต็มที่เหมือนปีที่แล้ว"

          สต๊อกพร่อง-เน้นฟี้นมาร์จิ้น

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เทรนด์การแข่งขันลดราคาที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะไม่รุนแรงมาจากหลายปัจจัย อาทิ

          1.ปี 2564 ตลาดรวมไม่ได้มีสต๊อกพร้อมอยู่เหลือขายจำนวนมหาศาลเหมือนในปี 2563 ซึ่งส่วนหนึ่งได้ทำโปรโมชั่นระบายสินค้าออกไปพอสมควรแล้ว ทำให้ปีนี้ไม่ได้มีสินค้าพร้อมอยู่นำมาสร้างปรากฏการณ์สงครามราคามากนัก ในขณะที่โครงการเปิดตัวใหม่คงไม่มีผู้ประกอบการรายใดนำมาทำแคมเปญแข่งขันกันลดราคา

          2.ในทางกลับกัน การขายและทำการตลาดตามปกติในปีนี้จะเป็นการฟี้นมาร์จิ้นที่หดหายไปจากสงครามราคาในปีที่แล้ว ถือเป็นกลยุทธ์ที่ดีเวลอปเปอร์น่าจะเลือกใช้ในปีนี้

          "ผมเชื่อว่าการลดราคาเยอะ ๆ อย่างที่เราเห็นในปี'63 คงเห็นน้อยลงในปีนี้ ตลาดลูกค้าเรียลดีมานด์ราคา 4-5 ล้านบาท มีกำลังซื้ออยู่จริง มีปัญหากู้ไม่ผ่านน้อยมาก จะเป็นตลาดที่ดีเวลอปเปอร์หันมาแข่งขันกันมากกว่า เทรนด์ปีนี้ผมมองว่ายังเป็นเวลาที่น่าซื้อสำหรับลูกค้าเพราะได้ทั้งราคาและโปรดักต์ที่คุ้มค่ามากขึ้น" นายไตรเตชะกล่าว

          ลดพอร์ตต่างชาติ-เจาะคนไทย

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นสอดคล้องกันว่า ปี 2562-2563 สินค้าคอนโดฯมีปัจจัยลบจากมาตรการ LTV กับสถานการณ์โควิด ทำให้โควตากำลังซื้อต่างชาติ 49% หดหายไป ดังนั้น ตั้งแต่ปี 2563 มองว่าเป็นการปรับฐานตลาดคอนโดฯมีการแข่งขันราคาเพื่อเคลียร์สต๊อกออกไปก่อน โดยดีเวลอปเปอร์หันมาแข่งขันเปิดตัวโครงการแนวราบเป็นหลักเพื่อเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์

          "ปี'63 อสังหาฯถูกไดรฟ์ด้วยสินค้าแนวราบ ที่สำคัญ สินค้าคอนโดฯผู้ประกอบการรายใหญ่แข่งกันจนระบายสต๊อกไปได้เยอะแล้ว ในขณะที่สินค้าแนวราบเซ็กเมนต์ 5-15 ล้าน รายได้เดือนละ 1 แสนบวกลบ ไม่ได้มีการแข่งลดราคาเลย แสดงว่าสงครามราคาเกิดขึ้นในตลาดคอนโดฯ ล่าสุดสต๊อกสะสมของคอนโดฯในตลาดก็เบาตัวขึ้นเยอะแล้ว ถ้าจะทำโปรโมชั่นน่าจะเป็นกิมมิกมากกว่า ไม่ได้เกิดจากแรงกดดันแรง ๆ เหมือนปี'63"

          ทั้งนี้ พฤกษาฯรีโมเดลแผนลงทุนปี 2564 ใหม่ ตั้งเป้าเปิดตัว 30-35 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นแนวราบ มีคอนโดฯเพียง 5 โครงการ มูลค่ารวม 33,000-35,000 ล้านบาท จุดเน้นอยู่ที่พัฒนาในคอนเซ็ปต์ "ฮีโร่ โปรเจ็กต์" เจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ โดยสินค้าแนวราบเน้นราคา 5-15 ล้านบาท คอนโดฯราคา 3-5 ล้านบาท แบรนด์ The Tree, The Privacy, Chapter เป็นต้น

          ปัจจัยบวกวัคซีนฟี้นเชื่อมั่นผู้ซื้อ

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า บิสซิเนสโมเดลสินค้าคอนโดฯ บรรทัดสุดท้ายมีกำไรสุทธิ 10-20% ดังนั้น ภาพการแข่งขันจริง ๆ ของปี 2563 ดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่จึงไม่ได้ลงมาแข่งขันลดราคา แต่จะมีเพียงบิ๊กแบรนด์รายใหญ่จำนวนจำกัดที่จัดแคมเปญลดราคา 30-40% เพราะฉะนั้น เทรนด์ปี 2564 สินค้าคอนโดฯไม่มีปัจจัยกดดันที่จะต้องทำสงครามราคาหนักหน่วงเหมือนปี 2563

          "โควิดเป็นสถานการณ์พิเศษ ทำให้ทุกคนเน้นกำเงินสด คนที่มีสต๊อกพร้อมอยู่ก็ปรับตัวง่ายกว่าในการทำโปรโมชั่น อีกส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่เหลือขายไม่มาก อาจจะ 5-15 ห้อง ถึงแม้ไม่มีโควิดก็มักจะทำโปรฯปิดตึกอยู่แล้ว หยิบมาทำส่วนลดแรง ๆ แต่สามารถถัวเฉลี่ยกำไรจากยอดขายทั้งโครงการ"

          นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นจากการมีวัคซีนคาดว่าเป็นปัจจัยบวกที่จะทำให้ตลาดคอนโดฯฟี้นตัวได้ เพราะเป็นสินค้าตอบโจทย์เรียลดีมานด์ที่ทำงานในเมือง ต้องการที่พักอาศัยไม่ว่าจะซื้อเป็นหลังแรกหรือหลังที่สองก็เป็นการซื้อตามความจำเป็นที่เกิดขึ้นจริง ปีฉลูจึงมองว่ายังเป็นช่วงที่ผู้ซื้อสามารถรับประโยชน์จากราคาที่ดีที่สุดในการซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า