อสังหาริมทรัพย์

          เศรษฐกิจไทยในปี 2564 ยังคงถูกผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในปีที่ผ่านมา และการ ระบาดซ้ำรอบใหม่ ได้เข้ามาซ้ำเติมให้เศรษฐกิจไทยและภาคธุรกิจต่างๆ เกิดบาดแผลมากขึ้น ซึ่งโดยรวมแล้ว ธุรกิจและอุตสาหกรรม โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวและบริการ หนึ่งในเครื่องจักรที่มีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ต้องดับลง ประชาชนระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอยเก็บเงินสด เพื่อรับมือเหตุเลวร้าย การลดเงินเดือน ปรับลดเวลาการทำงาน และการปิดกิจการลง และแม้ว่ารัฐบาลจะพยายาม "อัดฉีดเงิน" เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ กระตุ้นการบริโภคภายในประเทศ ก็ยังเป็นแค่การรักษาและประคองสถานการณ์ไม่ให้ทรุดลงไปมากกว่า เนื่องจากประเทศไทย ไม่ใช่ประเทศที่มีเศรษฐกิจ ขนาดใหญ่ จำเป็นต้องพึ่งพาการท่องเที่ยวและบริการและการลงทุนจากต่างประเทศ

          และก็เป็นไปตามคาด ตัวเลขทางเศรษฐกิจในปี 63 หดตัว-6.1% (YOY) ต่ำสุดในรอบ 22 ปีนับจากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540  ซึ่งในปี 64 ก็เชื่อมั่นได้เลยว่า เศรษฐกิจจะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีข้อจำกัดในเรื่อง ของภาคการท่องเที่ยว ที่ยังไม่ฟื้นตัว แม้ว่าจะมีความชัดเจนและจะเริ่มมีการฉีดวัคซีน (ตามแผนของรัฐบาล จะเริ่มในครึ่งแรกของปี 64) ทั้งนี้ ทั้งภาครัฐและเอกชน คาดว่าเศรษฐกิจไทยปีนี้ มีแนวโน้มขยายตัวที่ 2.9%

          สำหรับในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เซกเตอร์ที่มีการเกี่ยวโยงกับซัปพลายเชนในหลากหลายธุรกิจ ก็อยู่ในภาวะชะลอตัวลงมาต่อเนื่องหลายปี ซึ่งแน่นอนโควิด-19 ที่เกิดขึ้น เปรียบเสมือน "คลื่นยักษ์สึนามิ" ที่ถล่มเข้าหาผู้ประกอบการ และลูกค้า อย่างไม่สามารถตั้งตัวได้ทัน ส่งผลให้ตลอดทั้งปี 63 ตลาดอสังหาฯหดตัวอย่างรุนแรงผู้ประกอบการหลายแห่ง ต้องเน้นหนัก ระบายสต๊อกโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มของคอนโดมิเนียมที่มีซัปพลายคงค้างอยู่ในตลาดหลายแสนหน่วย

          ปัจจัยเสี่ยงปี 63 ภาพหลอนถึงปี 64

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ฉายภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปี 63 และแนวโน้มปี 64 จะมีทิศทางใด เมื่อประเทศไทยยังต้องประสบกับโควิด-19 ว่า มีปัจจัยในเชิงบวกและลบที่มี ผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจและต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปัจจัยบวก (Positive) ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยอยู่ใน ระดับต่ำตลอดปี 64, การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอีก 1 ปี, การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือ 10% ต่อไปอีก 1 ปี และ เลื่อนการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ไปในปี 2565, ตัวผู้ประกอบการ จัดโปรโมชันกระตุ้นการขาย, ราคาที่ดินปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง และมีการฉีดวัคซีนให้กับประชาชน ในหลายๆ ประเทศ ทำให้มีความหวังที่จะยับยั้งการแพร่ระบาดได้

          ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบ( Negative) คงจะเป็นเรื่อง การควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ล่าช้า ความไม่มั่นใจในประสิทธิภาพของวัคซีน รวมถึงมีการล็อกดาวน์ธุรกิจบางประเภท, เศรษฐกิจดีขึ้น แต่การฟื้นตัวของธุรกิจกลับมาช้า กระทบการจ้างแรงงานกลับเข้ามาในระบบ และกระทบกำลังซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวม, นักท่องเที่ยวยังไม่สามารถเข้าประเทศได้ กระทบกำลังซื้อห้องชุดต่างด้าว ซึ่งหน่วยงานภาครัฐ ประเมินว่าปีนี้ ตัวเลขนักท่องเที่ยวกลายเป็นศูนย์, หนี้ครัวเรือน ที่เพิ่มขึ้น, ความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และปัญหาขาดแคลนแรงงาน

          ตลาดบ้านหรูโหมทำโปรโมชันระบายสต๊อก

          สำหรับสถานการณ์และทิศทางตลาดอสังหาฯใน ปี 2563 พบเห็นความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ กล่าวคือ หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยติดลบเกือบทุกเดือน โดยเฉพาะช่วงเดือน มี.ค.-มิ.ย.มีสัดส่วนติดลบต่อเนื่องค่อนข้างมาก ซึ่งมูลค่าการโอนจะแตกต่างกันในแต่ ช่วงเดือนกล่าวคือ ไตรมาส 3 (ก.ค.-ก.ย) ถึงเดือน ต.ค. และ พ.ย. ปี 63 แม้ว่าหน่วยโอนมีการหดตัวลง แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นผลจากการทำ โปรโมชัน และมีการโอนบ้านกลุ่มราคาแพง โดยในช่วงเดือน ธ.ค.ตัวเลขการโอนเยอะ สะท้อนว่า บ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอนมากในช่วงนี้ ซึ่งมูลค่าการโอนสูงที่สุดถึง 100,609 ล้านบาท ลดลง -11.5% เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปี 62 (มูลค่า 113,646 ล้านบาท)

          ทั้งนี้ หากลงรายละเอียดกลุ่มราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบทั่วประเทศในปี 63 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทลงมา โดยภาพรวมมีสัดส่วนติดลบ ขณะที่ราคาในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท เป็น กลุ่มที่มีซัปพลายเยอะและมีความต้องการซื้อจำนวนมากมีอัตราการเติบโต ซึ่งได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐ ค่อนข้างชัด

          ขณะที่กลุ่มที่ไม่ได้รับผลจากมาตรการรัฐ คือ บ้านแนวราบ ตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงกลุ่มราคาบ้านระดับ  10 ล้านบาท (เป็นที่สังเกตว่า ผู้ประกอบการมีการจัดโปรโมชันอย่างชัดเจน เพียงแต่ในบางกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยแนวราบ จัดส่งเสริมการขายในแต่ละเดือนที่ต่างกันเช่น กลุ่มแนวราบระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท จะโปรโมชันระหว่างเดือน พ.ค.-ต.ค. แต่ราคาเกิน 10 ล้านบาท มีการกระตุ้นยอดขายช่วงเดือน พ.ค.-ต.ค.เช่นกัน

          ส่วนตลาดคอนโดฯ เป็นเซกเตอร์ที่ถูกผลกระทบมาตั้งแต่ปี 2562 ต่อเนื่องถึงปี 63 ซึ่งกลุ่มนี้ อาจจะมีเรื่องของมาตรการรัฐเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น มาตรการ LTV ความไม่มั่นใจของผู้บริโภคในด้านกำลังซื้อ ทำให้ผู้ซื้อมีการชะลอการซื้อ และปรับพอร์ตการลงทุน ซึ่งก็สอดคล้องกับที่ผู้ประกอบการต้องโหมจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย อย่างต่อเนื่อง

          อานิสงส์ โอนบ้านแพง หนุนตลาดรวมติดลบน้อย

          โดยหน่วยโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 63 พิจารณารายไตรมาส ติดลบทุกไตรมาส โดยเฉพาะไตรมาส 4 ลดลง -12.8% ส่งผลให้ยอดโอนตลอดทั้งปีมีจำนวน 358,496 หน่วย ลดลงจากปี 62 ประมาณ -8.5% ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย (AVG.) 3 ปี ที่มียอดโอน 381,407 หน่วย ซึ่งแนวราบลดลง -10% หรือมียอดโอน 236,158 หน่วย อาคารชุด ลดลง -5.5%  อยู่ที่ 128,338 หน่วย จะเห็นได้ว่า ตั้งแต่ปี 61-62 ยอดโอนแนวราบต่อปีจะไม่ต่ำกว่า 260,000 หน่วย ยกเว้นในปี 63 ที่ลดลงและต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 252,921 หน่วย เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม พบว่า ปี 62 ต่อเนื่องถึงปี 63 ยอดโอนต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 128,486 หน่วย สิ่งที่น่าสนใจ หากพิจารณาเป็นรายไตรมาสจะเห็นได้ว่า ช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี63 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย สูงขึ้นมากอยู่ระดับ 93,829 และ 96,042 หน่วย(ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 95,352 หน่วย) ตามลำดับ เป็นผล ต่อเนื่องจากการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย เพื่อเพิ่มยอดขายและระบายสต๊อกคงค้างออกไป เพิ่มกระแสเงินสดเข้ามาสู่ธุรกิจให้มากที่สุด

          ในฟากของมูลค่าการโอน ปีที่ผ่านมามีสูงถึง 928,376 ล้านบาท ลดลงจากปี 62 ไม่มากเพียง -0.3% แต่ยัง ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่มีมูลค่าอยู่ที่ 931,473 ล้านบาท มูลค่าแนวราบโอนเพิ่มขึ้น 2.2% มามีมูลค่าสูงถึง 616,939 ล้านบาท มากกว่าปี 61-62 และยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ 601,347 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม เทียบกับปี 62 ลดลง -4.7% แต่เมื่อเทียบกับปี 61 ลดลง -11.5% อย่างไรก็ตาม แม้ว่าไตรมาสแรกปี 63 มูลค่าการโอนจะลดลง - 7.3% แต่ไตรมาส 2 และไตรมาส 3 กลับมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากถึง 5.1% และ 9% ซึ่งน่าจะเป็นแรงจากการทำโปรโมชัน ในบ้านราคาค่อนข้างสูง จึงทำให้มูลค่าโอนเพิ่มขึ้น ทั้งที่หน่วยโอนติดลบ โดยในไตรมาสสุดท้ายของปี 63 มูลค่าโอนสูงถึง 250,000 ล้านบาท ปรับตัวดีขึ้นจากการเร่งโอนและการเร่งยอดปลายเดือนและรับมาตรการ แต่ก็พบว่าทั้งปีติดลบ

          สำหรับตัวเลขของหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปีที่ผ่านมา เป็นไปตามภาวะตลาดและผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุน ประกอบกับนโยบายของแต่ละบริษัทอสังหาฯ มุ่งเน้นเร่งการขาย โครงการบางแห่งชะลอเปิดโครงการหรือเลื่อนมาเปิดในปี 2564 แทน เพื่อลดความเสี่ยงในด้านการลงทุนที่มากเกินไป

          ส่งผลให้ปี 63 เปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล (Supply Side) มีจำนวน 62,227 หน่วย ลดลง -36.7% ซึ่งในปี 63 ถือว่า ผู้ประกอบการเปิดตัว ที่อยู่อาศัยใหม่ต่ำสุดในรอบ 10 ปี สัดส่วนการเปิด ตัวใหม่เริ่มเปลี่ยนไปจากเดิม กล่าวคือ ย้อนหลังไป 6 ปี(ปี 2557-62) จากอาคารชุดจะมากกว่าบ้านจัดสรร แต่ในปี 63 สัดส่วนเปิดตัวใหม่ บ้านจัดสรรมากกว่าอาคารชุดเท่ากับ 57.4 : 42.6 และคาดว่าสัดส่วนบ้านจัดสรร จะเพิ่มขึ้นอีกในปี 64 ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่จะ เกิดขึ้น

          ทั้งนี้ สถานการณ์บ้านจัดสรร เปิดใหม่ปี 63 มีจำนวนหน่วย 35,702 หน่วย ลดลง -17.9% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 3 ปี ที่ 41,121 หน่วย ส่วนอาคารชุด ค่อนข้าง หดตัวอย่างมาก กล่าวคือ ปี 63 มีจำนวน 26,526 หน่วยลดลงมากถึง -51.6% ถือว่าผู้ประกอบการเปิดตัวอาคารชุดต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี แต่หากไปเทียบกับปี 61 แล้วหน่วยเปิดตัวใหม่อาคารชุดปี 63 ลดลง -65.6%

          ดร.วิชัย กล่าวว่าผลจากการที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ลดการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดใน ปีที่ผ่านมา เพื่อให้ที่อยู่อาศัยรอการขายถูกดูดซับออกไปจากระบบ คาดการณ์ได้ว่าในปี 2564 ตลาดจะปรับตัวให้มีสินค้าใหม่เข้ามาเพิ่มมากขึ้น ทดแทนสินค้าที่ถูก ดูดซับไป โดยคาดการณ์ว่าในปี 2564 จะมีการเปิดตัวใหม่ จำนวน 82,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมา  +32.7 และคาดว่าผู้ประกอบการยังจะลงทุนในบ้านจัดสรรมากกว่าอาคารชุด

          คาดบ้านจัดสรรจะมีการเปิดตัวใหม่ในปีนี้เพิ่มขึ้น +22.5% หรือมีจำนวนหน่วยประมาณ 43,732 หน่วย (ค่าเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 41,121 หน่วย)

          ส่วนโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ ปี 2564 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ร้อยละ +46.5 สัดส่วนอาจจะ ดูเพิ่มขึ้นมากแต่เป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำมากจาก ปี 2563 หรือมีจำนวนหน่วยประมาณ 38,862 หน่วย (ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 52,861 หน่วย และยังมีหน่วยเปิดใหม่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับปี 62-61)

          สำรวจตลาดอสังหาฯปี 64 กำลังซื้อเริ่มแผ่ว หน่วยโอน-มูลค่าเริ่มสะดุดโควิดรอบใหม่ซ้ำ!

          ดร.วิชัย กล่าวว่า สำหรับสถานการณ์ในปี 64 พบว่า  ในไตรมาสแรกเกิดการระบาดของโควิด-19 รอบใหม่น่าจะส่งผลให้ตัวเลขยอดโอนลดลง -10.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 62 แต่ไตรมาส 2 แม้วจะยังชะลอตัวอยู่ น่าจะมีการโอนมากกว่าไตรมาส 2 ของปี 63 ถึง 7.5% ทั้งนี้ โดยภาพรวมตลอดทั้งปี 64 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ทั่วประเทศประมาณ 353,236 หน่วย จะลดลงเล็กน้อย -1.5 แต่หากเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ก็อาจทำให้ตัวเลข ยอดโอนกลับมาเป็นบวกได้ที่ 8.4%

          ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -0.1% หรือมีหน่วยโอน 236,013 หน่วย ในขณะที่อาคารชุดจะลดลง -4.2% หรือมีซัปพลายถูกดูดซับไป 117,223 หน่วย

          ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี 2564 จะมี มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 876,121 ล้านบาท  ลงจาก-5.6% เป็นผลมาจากผู้ประกอบการออกโครงการในระดับราคาที่ถูกลง เพื่อรองรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคโดย มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจะลดลง -7.7% ขณะที่คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด จะลดลง -1.4%

          อนึ่ง สินค้าคงเหลือที่คาดการณ์ในครึ่งหลังปี 64 จะอยู่ที่ 300,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 1 ล้านล้านบาท เฉลี่ย 3 ล้านบาทต่อหน่วย

          แบงก์รัฐออกแรงเต็มที่ปล่อยสินเชื่อรายย่อย

          ขณะที่สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังคงมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง โดยในปี 2563 มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มีมูลค่า 612,084 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 ที่ -4.4%

          และคาดว่าปี 2564 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประมาณ 595,141 หรือ 600,000 ล้านบาท จะลดลงจากปี 63 ที่ -2.8% เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวด ลูกค้ายังไม่มีกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น ขณะที่กลยุทธ์เรื่องรีไฟแนนซ์ สินเชื่อ ยังเป็นปัจจัยที่ทำให้การปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้น

          "เราต้องมองว่า หากเศรษฐกิจไม่ดี ยอดขายของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ อาจจะต้องชะลอการเปิดโครงการ ซึ่งเรื่องของสภาพคล่องอาจจะไม่ใช่เป็นประเด็นสำคัญ เพราะสามารถใช้เครื่องมือทางการเงินในการ ระดมทุนได้ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องมองกันอย่างใกล้ชิดคือ สถาบันการเงิน ยังคงเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ มีการกำหนดการปล่อยสินเชื่อ หากโครงการมียอดขายเกิน ครึ่งหนึ่ง แต่เมื่อการปฎิเสธสินเชื่อสูงขึ้น ผู้ประกอบการต้องทำรอบการขายมากกว่า 2-3 ครั้ง ซึ่งใช้เวลาการขายและโอนที่นานมากกว่า 1 ปี ถึงกระนั้น ปัจจุบัน สินเชื่อจากธนาคารรัฐ ได้เข้ามาสนับสนุนสินเชื่อรายย่อยอย่างเต็มที่ โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีสัดส่วนเพิ่มเป็น 40% (เดิม 39%) ออมสิน 10%"

          ต้นทุนที่ดินสูง กระทบบ้านใหม่ ราคาเริ่มสูงขึ้น

          สำหรับดัชนีราคาบ้านจัดสรรในปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 128.1 ถึงแม้ราคาจะเริ่มลดในไตรมาส 2 ปี 2563 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ในภาพรวมทั้งปี 63 ยังคงเพิ่มขึ้นจากปี 62 ประมาณ 1.3 % แต่เป็นการเพิ่มขึ้น ที่ชะลอตัวลง และคาดว่าในปี 64 ราคาจะลดลงมา เล็กน้อย -0.7%

          ส่วนดัชนี ราคาห้องชุด อยู่ที่ 152.9 แม้ราคาจะเริ่มลดในไตรมาสแรกปี 63 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ภาพรวมทั้งปี 63 ยังคงเพิ่มขึ้น 1.3% คาดว่าในปี 2564 ราคาจะลดลงเพียงเล็กน้อย -1.8% สาเหตุมาจากราคาต้นทุนของราคาที่ดินที่มีราคาสูงขึ้น

          ซึ่งสอดคล้องกับดัชนีราคาที่ดินที่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาที่ดินอยู่ที่ 311.5 เพิ่มขึ้น 26.3 % และเป็นเทรนด์ขาขึ้น คาดว่าในปี 64 ดัชนีราคายังคงเพิ่มขึ้น แต่เป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่ชะลอตัวลงอยู่ที่ 6.5% จากปี 63.

          ไม่ใช่ยุคทอง 'คอนโดฯ ต่างชาติ!' ต้องหวังพึ่งกำลังซื้อกลุ่มคนไทย

          สำหรับสถานการณ์ตลาดคอนโดฯในกลุ่มของ กำลังซื้อต่างด้าวทั่วประเทศ ทางศูนย์ข้อมูลฯระบุว่ากำลังซื้อตกลงตั้งแต่เดือน ม.ค.ในปี 63 และดิ่งต่ำสุดในเดือนเม.ย.-พ.ค. ลดลง -66.4% และ -66.6% ตามลำดับ ก่อนขยับเป็น และมาขยายตัวในเดือน ต.ค.63 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 7.2% ส่งผลให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดคนต่างด้าวทั่วประเทศในปี 63 มีจำนวน 8,258 หน่วย ลดลง-35.5% และคาดว่าปี 64 หน่วยโอนอาจจะไม่ถึงระดับ 8,000 หน่วย และมีสัดส่วนต่อภาพรวมทั้งหมด ลดลงเหลือเพียง 6.8% จากเดิมที่เคยมีสัดส่วนประมาณ 10% อย่างไรก็ตาม หลังจากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลายในประเทศจีน การโอนฯ เริ่มทยอยปรับตัวดีขึ้น แต่น่าจะเป็นยอดการโอนจากแบ็กล็อกของคนต่างชาติ แต่ที่เกิดขึ้นใหม่ อาจจะไม่ทำให้ยอดโอนในกลุ่มนี้เพิ่มมากนัก

          มูลค่าการโอนปีที่ผ่านมา มีมูลค่า 37,716 ล้านบาทลดลงถึง -25.5% และมีสัดส่วนลดลงเหลือ 12.1% จากเดิมที่เคยมีสัดส่วนประมาณ 16% "จากสถานการณ์โควิด-19 ในปัจจุบัน ทำให้ทิศทางที่ตลาดลูกค้าต่างชาติยังมีข้อจำกัดมาก และอาจไม่สามารถหวังยอดขายจากลูกค้าต่างชาติมากนัก จึงอาจจะสรุปได้ว่า ตลาดอาคาร ชุดไทย คงหวังพึ่ง ลูกค้าต่างชาติยาก อย่างไรก็ตาม ต้องดูว่าภาครัฐและเอกชน จะเป็นอย่างไร การมีอีลิท-การ์ดจะมีผลต่อตลาดอสังหาฯในกลุ่มลูกค้าต่างชาติหรือไม่"

          อนึ่ง ค่าเฉลี่ยช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พบว่า 5 อันดับของคนต่างด้าวที่ซื้อคอนโดฯในไทย ได้แก่ จีน (คิดเป็นสัดส่วน 58%) ระดับราคาที่โอนมากที่สุดเฉลี่ย 3 ล้านบาท(เดิมเคยโอนแพงกว่านี้) รัสเซีย (5%) ฝรั่งเศส (3%) อังกฤษ (2%) และญี่ปุ่น (2%) และช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2561-2563) มีมูลค่าประมาณ 145,000 กว่าล้านบาท