บุษกร ภู่แส    

          กรุงเทพธุรกิจ

          แม้ว่าคณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบให้ต่ออายุมาตรลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากเดิม 2% เป็น 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัย จากเดิม 1% เป็น 0.01% ของมูลค่าจดจำนอง เฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2564 ทว่ากลุ่มที่มีกำลังซื้อคอนโดและบ้านอยู่ใน เซกเมนต์ระดับราคาตั้งแต่ 3-7 ล้านบาทยังเป็นกำลังซื้อที่น่าสนใจและสามารถครอบคลุมตลาดได้ถึง 80%

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2564 ยังคงหดตัวต่อเนื่อง 1-2% หลังจากเกิด โควิดรอบ 2 จากเดิมที่คาดว่าปีนี้จะดีขึ้น ขณะที่มาตรการการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นข้อจำกัดที่ทำให้ตลาดไม่ถูกกระตุ้นในทุกๆ เซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ แต่ไม่มีมาตรการกระตุ้น ทำให้เกิดการชะลอการซื้อ จึงอยากขอให้รัฐบาลออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นคนมีเงินแต่ยังลังเล ที่จะซื้อให้เร่งการตัดสินใจซื้อ รวมทั้งการขยายมาตรการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองให้มีกำลังซื้อมากขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าไม่เกิน 3 ล้านบาท มีข้อจำกัด ในเรื่องของการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ค่อนข้างมาก

          "จากตัวเลขยอดการโอนกรรมสิทธิ์ หรือการซื้อขายคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่การขยายตัวในปี 2563 สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อที่เกิดขึ้นส่วนหนึ่งมาจากมาตรการรัฐ แต่หากครอบคลุมกลุ่ม ราคา 3-5 ล้านบาท และ ราคา 5-7 ล้านบาทซึ่งเป็นกลุ่ม ที่มีกำลังซื้อ จะทำให้ครอบคลุม 80% ของตลาด"

          ส่วนภาพรวมไตรมาสแรกปีนี้ หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ลดลง 10.6% คาดว่าภาพรวมปีนี้จะลดลง 1.5% หรือประมาณ 353,236 หน่วย โดยแนวราบลดลง 0.1% อาคารชุด (คอนโด) ลดลง 4.2% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาสแรกลดลง 7.2% คาดทั้งปีลดลง5.6% หรือประมาณ 876,121 ล้านบาท โดยแนวราบลดลง 7.7% อาคารชุดลดลง 1.4%  ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ อาคารชุดคนต่างด้าวทั่วประเทศปี 2563 มี 8,258 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ถึง 35.3% และมีสัดส่วนต่อภาพรวมลดลงเหลือแค่ 6.8% จากเดิมเคยอยู่ที่ 10% ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างด้าว ทั่วประเทศปี 2563 มีมูลค่า 37,716ล้านบาท ลดลง 25.5% และมีสัดส่วนลดลงเหลือ 12.1% จากเดิม 16% เนื่องจากสถานการณ์โควิด ส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติไม่สามารถเข้ามา ซื้ออสังหาฯ ได้ จึงไม่สามารถคาดหวัง ยอดขายหรือรายได้จากชาวต่างชาติได้จนกว่าจะมีการเปิดประเทศ ดังนั้นจำเป็นต้องพึ่งลูกค้าในประเทศเป็นหลัก สำหรับหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2564 คาดว่า จะเพิ่มขึ้น 32.7% หรือประมาณ 82,594 หน่วย ขณะที่ปี 2563 มี  62,227หน่วย ต่ำสุด ในรอบ10 ปี และสินค้าในสต็อกเริ่มลดลง คาดว่าในไตรมาส 3 และ 4 ปีนี้ จะเปิดตัวเพิ่มขึ้นและจะมีสัดส่วนมากกว่าบ้านแนวราบ อีกครั้ง หลังจากที่ปี 2563 สัดส่วนการเปิดตัวใหม่ของบ้านจัดสรรมากกว่าอาคารชุด  เท่ากับ 57:43 โดยบ้านจัดสรรจะเปิดตัวประมาณ 43,732 หน่วยเพิ่มขึ้น 22.5% ขณะที่อาคารชุดจะเปิดตัวประมาณ 38,862 หน่วยเพิ่มขึ้น 46.5% ขณะที่มูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศปีนี้คาดมีมูลค่าประมาณ 595,141 ล้านบาท ลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2563 อีก 2.8%  และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มลดลง 5.6%

          ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการระบาด ของโควิด-19 รอบ 2 รวมถึงเศรษฐกิจ อาจไม่สามารถฟื้นกลับมาได้ดีเท่าที่ควร จากปัจจัยลบ ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือน ที่เพิ่มขึ้น ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ของธนาคาร ปัญหาการขาดแคลนแรงงานการกลับมาของนักท่องเที่ยว ความล่าช้าหรือความไม่มั่นใจในประสิทธิภาพวัคซีน เป็นต้น

          มาตรการการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นข้อจำกัดที่ทำให้ตลาดไม่ถูกกระตุ้นในทุกๆ เซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ