แต่ละปีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาไปถึงต้นทุนที่ดินที่จะเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนา ซึ่งในปีนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เปิด ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 พบว่าปรับเพิ่มขึ้นต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี

          ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 326.2 จุด หากเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ยังเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 11.2 แต่เริ่มเห็นสัญญาณที่ราคาที่ดินที่เริ่มลดลงจากการเทียบกับค่าเฉลี่ยของอัตราเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าย้อนหลังไป 5 ปี (2559-2563) ที่อยู่ประมาณร้อยละ 17.7 ต่อไตรมาส และการที่ดัชนีราคาที่ดินลดลงร้อยละ -2.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรก ตั้งแต่เริ่มมีการจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2555

          ต่อเรื่องนี้ "ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ศูนย์ข้อมูลฯ ได้เห็นภาวะการชะลอตัวและการปรับลดลงของราคาที่ดินเป็นไตรมาสแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 ซึ่งเป็นผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยังมีการแพร่ระบาดต่อเนื่องในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งนี้ ภาวะการลดลงของดัชนีที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ยังถูกสะท้อนจำนวนความต้องการซื้อขายที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึงร้อยละ -13.3 เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งเป็นสิ่งที่สะท้อนให้เห็นได้ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับตัว โดยอาจมีการซื้อที่ดินสะสมไว้น้อยลง และมีการซื้อที่ดินใหม่เพื่อใช้ตามวัตถุประสงค์มากกว่าที่จะซื้อมาเก็บไว้รอการพัฒนาในอนาคต

          ทำเลที่มีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้นมากในไตรมาส 1 ปี 2564 ส่วนใหญ่ยังคงเป็นที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต เป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีการปรับดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เส้นทางสายนี้เป็นแนวรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพงบางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว

          ส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ที่เพิ่งเปิดให้บริการไปเมื่อเดือนธันวาคม 2563 และสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) และ สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) ที่เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีการปรับเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับ 2 ในไตรมาสนี้ สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างที่มีความคืบหน้าการก่อสร้างโดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 79.44 (ณ มีนาคม 2564) มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.7 ดัชนีราคานี้ทำให้เห็นว่าราคาที่ดินโซนตะวันตก และโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร มีราคาเพิ่มขึ้นมากในไตรมาสนี้

          ทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด

          อันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 38.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

          อันดับ 2 ส่วนใหญ่เป็นโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ซึ่งเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดให้บริการแล้วเมื่อเดือนธันวาคม 2563 ที่ผ่านมา และสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ส่วนสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 3 โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

          อันดับ 3 สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ที่มีความคืบหน้าการก่อสร้างโดยรวม ณ มีนาคม 2564 อยู่ที่ร้อยละ 79.44 มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

          อันดับ 4 ได้แก่ MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ส่วน สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 2 โครงการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

          อันดับ 5 BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
          **ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย Q 1 ปี 64 ในกทม.-ปริมณฑล

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยังได้รายงานถึงดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.2 ลดลงร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2563 (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เริ่มเห็นการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 0.3 หลังจากที่ลดต่ำลงต่อเนื่องติดต่อกันมา 3 ไตรมาสในช่วงไตรมาส 2 ถึง 4 ปี 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยังมีการแพร่ระบาดต่อเนื่องไปในบางพื้นที่

          ดร.วิชัย กล่าวต่อว่า จากภาพรวมดัชนีได้สะท้อนว่า ในช่วงไตรมาส 2 ถึง 4 ปี 2563 เป็นช่วงที่ราคาบ้านจัดสรรใหม่ปรับลดต่อเนื่องจากโปรโมชั่นต่างๆ ของสต๊อกที่มีอยู่เดิมเป็นสำคัญ แต่สังเกตได้ว่าพอเข้าสู่ไตรมาส 1 ปี 2564 ก็กลับมีการปรับขึ้นสูงกว่าไตรมาส 4 ปี 2563 ประมาณร้อยละ 0.3 ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ ในช่วงที่ผ่านมาที่มีต้นทุนราคาที่ดินสูงขึ้น และเป็นสินค้าที่มีความต้องการในตลาดสูง แต่ราคาบ้านจัดสรรใน ไตรมาส 1 ปี 2564 ค่อนข้างชัดเจนว่าบ้านจัดสรรยังคงถูกกว่าต้นปี 2563 เล็กน้อย อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ยังคงรุนแรง ก็อาจทำให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรกลับมาปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือ ทรงตัวในไตรมาส 2 ปี 2564 ได้

          สำหรับการที่รัฐบาลมีมาตรการในการขยายระยะเวลามาตรการ การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับบ้านใหม่ ไปจนถึงสิ้นปี 2564 น่าจะมีผลต่อการกระตุ้นตลาดบ้านประเภททาวน์เฮ้าส์