อสังหาริมทรัพย์

          หลายสำนักวิจัยได้มีการประเมินเศรษฐกิจไทยในปี 2564 อยู่ในภาวะที่ชะลอตัวลง ซึ่งทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ประเมินว่าปีนี้ จีดีพี น่าจะติดลบ 0.5% สะท้อนให้ เห็นถึง "โมเมนตัม" ของเศรษฐกิจไทยที่ยังคงอ่อนแรง ต่อเนื่อง อันเป็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ เชื้อไวรัสโควิด-19 ที่รุนแรงและมีตัวเลขผู้ติดเชื้อระดับ เกิน 20,000 คนต่อวัน และมีผู้เสียชีวิตเกินระดับ 200 คนต่อวัน ซึ่งเป็นสัญญาณ "อันตราย" ในเรื่อง ของประสิทธิภาพในการควบคุมและการกระจายฉีด วัคซีนที่อาจไม่ได้ตามเป้าที่วางไว้

          อย่างไรก็ตาม ในมุมของภาคธุรกิจ "อสังหาริมทรัพย์" แล้ว โควิดและเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กลายเป็น"ตัวบั่นทอน" ความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งแม้ว่า ตัวเลขครึ่งแรกของปีนี้ ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมียอดขายเติบโต 16% คิดเป็นมูลค่า 149,481 ล้านบาท หลักๆมาจากทาวน์เฮาส์ 34,972 ล้านบาท เติบโต 7% บ้านเดี่ยว 62,719 ล้านบาทเติบโต 36% และคอนโดมิเนียม 49,682 ล้านบาท เติบโต 4% เนื่องจากพฤติกรรมของลูกค้า หันมาพิจารณาและเลือกหาโครงการแนวราบ

          REIC ฟันธง อสังหาฯ ใช้เวลาฟื้นตัว 5-6 ปี ปี 64 เปิดโครงการใหม่ต่ำกว่า 5 หมื่นหน่วย

          ด้านองค์กรด้านที่อยู่อาศัยระดับประเทศ โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้มีการเผยแพร่วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ใหม่เป็น ครั้งที่ 2 โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ระบุว่า

          "เราได้ใส่ปัจจัยความเข้มข้นของสถานการณ์ โควิด-19 เข้าไปในประมาณการรอบใหม่ ตัวเลข 16 ส.ค.นี้ในกรอบของ Worst Case จีดีพีติดลบร้อยละ 0.5 จากเดิมโตร้อยละ 1 ขณะที่ผู้ประกอบการหันมาเร่งระบายสินค้าคงค้างออกไป และระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อของคนไม่ดีเลย และถึงแม้จะสามารถสร้างยอดขายได้ แต่อาจจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่ได้"

          ทั้งนี้ ในปี 2564 ภาพรวมของยอดการเปิดโครงการยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดขาย หลายตัวติดลบมากขึ้น คาดว่าการจะกลับไปฟื้นตัวเป็นปกติใกล้เคียงกับค่า เฉลี่ย 5 ปี หรือก่อนที่จะเกิดการระบาดของโควิด-19 จะเห็นภาพที่ดีขึ้นอีกครั้งในราวปี 2568 ต่อเนื่องไปถึงปี 2570 หรือประมาณ 5-6 ปีข้างหน้า ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ ในเรื่องการควบคุมการระบาดของโควิด-19 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม วัคซีนเป็นไปตามแผนที่วางไว้ กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้น

          ซึ่งเมื่อมาพิจารณาข้อมูลของ REIC ก็จะเห็น สถานการณ์ของซัปพลายและดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ โดยประมาณการว่า ภาพรวมการออก ใบอนุญาตจัดสรรปี 2564 จะลดลงร้อยละ-22.1 จาก ปี 63 อยู่ในระดับ 68,357 หน่วย และจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ประมาณร้อยละ 25.2 หรือประมาณ 85,582 หน่วย ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานปี 2564 ที่มีตัวเลขต่ำ และ การจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568

          แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (Base Case) (เปิดโครงการใหม่ลดลง ตั้งแต่ปี 62 จนถึงปัจจุบัน) โดยจะลดลงมาอยู่ที่ 43,051 หน่วย หรือลดลงร้อยละ-35 (ซึ่งการประมาณการ ครั้งแรกจะอยู่ที่ 62,592 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.5) (แต่ถ้าเป็นกรณี Worst Case หน่วยเปิดโครงการใหม่ อยู่ที่ 38,746 หน่วย หรือ ลดลงมากถึงร้อยละ-41.5) ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการอาคารชุดมากถึงร้อยละ-44.3 ขณะที่บ้านจัดสรรลดลงร้อยละ-27.4

          โครงการที่เปิดตัวจะจับกลุ่มอยู่ในราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาท ไปจนถึงไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งระดับราคา ทั้งสองกลุ่มนี้ จะมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 54.8

          ทั้งนี้ ภาพรวมจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ถึงร้อยละ 38.5 (เนื่องจากฐานต่ำ) และการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่จะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติ (100,070 หน่วย) ใน ปี 2568-2569

          "หลังปี 68 น่าจะดีขึ้น แต่ในภาวะตอนนี้ คนซื้อไม่มีความมั่นใจ ไม่แน่ใจ ทำให้กระทบต่อตลาดอสังหาฯการซื้ออสังหาฯมีจุดอ่อน และต้องมีการช่วยเหลือ อาทิเช่น ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า 1-2 หลัง ในส่วนนี้ เกณฑ์ควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ควรชะลอออกไป ส่งเสริมให้เกิดการซื้อและขายที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดสภาพคล่องมากขึ้น การขยายเพดานมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือรายการร้อยละ 0.01 สูงเกินกว่าราคา 3 ล้านบาท และขยายครอบคลุมไปถึงตลาดบ้านมือสอง ทำให้ระบบเศรษฐกิจหมุนเวียน ซึ่งรัฐไม่ควรให้มาตรการเป็นหย่อมๆ" ดร.วิชัยกล่าว

          ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะสมครึ่งแรกปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น 168,625 หน่วย มูลค่า 422,870 ล้านบาทจำนวนหน่วยปรับตัวลดลงร้อยละ-28.8 มูลค่าลดลง ร้อยละ-10.7 ซึ่งมีค่าเฉลี่ย จำนวนหน่วยต่อไตรมาส 90,233 หน่วย และมูลค่า 232,859 ล้านบาท

          สำหรับในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีจำนวน 79,422 หน่วย มูลค่า 284,411 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,336 หน่วย มูลค่า 270,435 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -10.1 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2

          ครึ่งปีแรก รายได้-กำไร ยังคงเติบโต

          บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom : LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ (LPN) ได้สรุปภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า ในไตรมาส 2 ปี 2564 รายได้รวมและกำไรสุทธิ โดยรวมยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 63 (ซึ่งอยู่ในระยะที่เกิดการแพร่ระบาดเพิ่มขึ้นของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกแรก เริ่มมีการประกาศล็อกดาวน์และปิดประเทศเป็นครั้งแรก) โดยรายได้รวมของ 36 บริษัท สามารถทำได้ 73,726.39 ล้านบาท ลดลง 5.66% จากระยะเดียวกันของปี 63 ขณะที่กำไรสุทธิ 8,535 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 59.41% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 63 ความสามารถในการ ทำกำไรโดยเฉลี่ย 11.57% ลดลง 12.20% จากไตรมาสแรกปี 64

          โดยในไตรมาส 2 ปีนี้ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ยังสามารถรักษาตัวเลขรายได้ และกำไรที่เติบโตต่อเนื่อง ส่วนบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (Supalai) จะมีความโดดเด่นในเรื่องความสามารถในการทำกำไรสูงสุด

          ขณะที่ ผลการดำเนินงานในงวด 6 เดือนแรกของปี 64 (ม.ค.-มิ.ย.) พบว่า ใน 36 บริษัท มีรายได้รวม 150,293.65 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 17,817.22 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 5.88% และ 41.20% ตามลำดับ ความสามารถ ในการทำกำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 11.85%

          ทั้งนี้ เมื่อลงลึกบริษัทอสังหาฯที่มีรายได้รวม เติบโตสูงสุดในครึ่งแรกของปีนี้ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (รวมรายได้จากการ โครงการร่วมทุน) มีรายได้เติบโตสูงสุด รวม 20,506 ล้านบาท (+3%) ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ มีกำไรสุทธิสูงสุดอยู่ที่ 3,613.39 ล้านบาท (+32%)

          อสังหาฯแบก Inventory กว่า 5.6 แสน ลบ. ลุ้น ศก.ฟื้น

          ทั้งนี้ ในการสำรวจของ LPN Wisdom ได้มีการสะท้อนถึงตัวเลขสินค้ารอขายและที่อยู่ระหว่างการ ก่อสร้าง(Inventory) ในครึ่งแรกปี 64 เพิ่มขึ้น 2.42% โดยสินค้าคงเหลือบวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ของบริษัท อสังหาฯ ทั้ง 36 บริษัทฯอยู่ที่ 565,117.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.42% เทียบกับ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2564 ซึ่งหากลงลึกแล้ว จะพบว่า มี 15 บริษัทอสังหาฯที่มี Inventory มูลค่าเกินกว่า 10,000 ล้านบาท แต่หากพิจารณาบริษัทรายใหญ่ จะเห็นว่ามีตัวเลข Inventory ในระดับที่สูงมาก

          โดยบริษัทศุภาลัยฯมีจำนวน 62,550.29 ล้าน บาท, รองลงมาเป็นบริษัท พฤกษาฯ จำนวน 61,102.26 ล้านบาท, บริษัท แสนสิริฯ 57,389.59 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ฯ 53,155.11 ล้านบาท ,บริษัทเอพีฯ 45,124.26 ล้านบาท, บริษัทเฟรเซอร์สฯ จำนวน 32,566.87 ล้านบาท และบริษัทเอสซีฯ 30,407.59 ล้านบาท เป็นต้น (พิจารณาตารางประกอบ)

          ซึ่งในสถานการณ์ปัจจุบัน การมีสินค้ารอขายจำนวนมากเกินไป อาจจะไม่เป็นผลดีและกลายเป็นภาระของ ผู้ประกอบการที่มีสินค้าเกินความจำเป็นในภาวะที่ภาพรวมยังไม่ดีขึ้น

          ผู้สื่อข่าวรายงาน ผลประกอบการที่ออกมาในครึ่งปีแรก โดยรวมตัวเลขออกมาทรงตัวๆ แต่ออกมาใน แนวโน้มที่ยังดี เนื่องจากเมื่อเทียบกับฐานต่ำในปีที่ ผ่านมา แต่หากลงในรายบริษัท อสังหาฯบางแห่งที่มี หลากหลายธุรกิจ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม รีเทล หรือมีพอร์ตโครงการคอนโดฯเป็นส่วนใหญ่ จะได้รับ ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและโควิด  แต่ก็มีบางบริษัทเช่น บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด(มหาชน) บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) และบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ ที่มีธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์จากโควิด เช่น โรงงานและคลังสินค้า หรือแม้แต่ธุรกิจถุงมือยาง เป็นต้น

          'เซนติเมนต์' คนซื้อที่อยู่อาศัยต้องเกิด

          ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) ให้ความเห็นว่า  สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องเผชิญกับภาวะวิกฤตซ้อนวิกฤต ทั้งเรื่องของการ แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และภาวะเศรษฐกิจหดตัวภาพรวมตลาดในปีนี้จึงคาดว่า ตลาดจะลดลง-10% ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาที่ลดลง -35% ซึ่งหากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 สามารถคลี่คลายได้ ภายในปีนี้ ตลาดน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวได้ในช่วงปี 2565 เป็นต้นไป

          "วิกฤตแบบนี้ ใครๆ ก็คิดออกว่า อสังหาฯจะ ขายได้ยากขึ้น ไม่ดี คนซื้อไม่มีกำลังซื้อ แต่วิกฤต คราวนี้ แปลกตรงที่ เดิมวิกฤตอสังหาฯที่ผ่านมา จะ เกิดจาก Demand Size คนซื้อ ซื้อบ้านไม่ได้แล้ว กู้ไม่ได้ ซึ่งปัญหาดังกล่าวก็ยังอยู่ และมีผลกระทบด้วย แต่วิกฤตตอนนี้ หนักกว่า มีวิกฤตด้าน Supply Size ซึ่งเกิดจาก ต้นทุนค่าก่อสร้างทุกมิติ ยังแพงขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องที่แปลกมากในช่วงวิกฤต ซึ่งวิกฤตรอบนี้ ซัปพลายเชน ของอสังหาฯ จะเกี่ยวข้องกับคน และซ้ำด้วย วิกฤตด้านสาธารณสุขที่ปนเข้ามา ทำให้ช่วงที่ผ่านมา ที่มีการปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง เป็นเรื่องใหญ่ เป็นการตัดซัปพลายเชนลงทันที ซัปพลายเชนตอนนี้ เป็นเรื่องคน มีตัวแปรหลายอย่างเข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้เราถูกดิสรัปชันโดยไม่ได้เตรียมตัวมาก่อนเลย ขณะที่ต้นทุนด้านการจัดการ ทั้งเรื่องคน วัสดุก่อสร้าง แพงขึ้นอีก" ดร.เกษรากล่าว

          รัฐบาลต้องเป็นเจ้าภาพกู้วิกฤต ไม่ใช่ส่งผ่านให้เอกชน

          "ทางออกอสังหาฯ ง่ายๆ คือ เศรษฐกิจต้องดีมากกว่า ต่อให้ภาครัฐ จะกระตุ้นตลาด หรือใส่โปรโมชันลงมา ถามว่า ถ้าคนไม่มีเงิน ก็ไม่ซื้อ ต่อให้โปรโมชันดี นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อต้องเกิดความมั่นใจและความมั่นใจในอาชีพการงาน ซึ่งเราจะเห็นว่า กลุ่มคนระดับกลาง ลงมา ถูกกระทบจากวิกฤตในขณะนี้ วิกฤตนี้ รัฐต้องเป็นเจ้าภาพเจ้ามือ ไม่ใช่ส่งผ่านให้เอกชนเข้ามา"

          ซึ่งในมุมของผู้ประกอบการอสังหาฯนั้น  ควรต้องทำ คือ 1.รักษาสภาพคล่อง หรือการขอวงเงินจากสถาบันการเงิน เพื่อให้มีเงินเพียงพอให้ผ่านวิกฤตนี้ไปก่อน 2.ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อปล่อยสต๊อกและสร้างกระแสเงินสดให้เข้ามาหมุนเวียนในช่วงนี้ให้ได้มากที่สุด แม้ว่าจะมีกำไรน้อยลง แต่ขอให้มีสภาพคล่องไว้ดีกว่า

          "พี่มองว่า กระแสเงินสดมาก ขาดทุนก็ไม่ว่า เพราะเมื่อเราเชื่อมั่นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมา ก็ต้องดูแลคนในองค์กร บุคลากรไว้ ดีกว่าจะไล่คนออกอย่างเดียว เราต้องเก็บไว้ รักษากำลังใจทีมงาน รอจังหวะกลับมาของธุรกิจอสังหาฯ"

          โอเชี่ยนฯชี้อสังหาฯอีอีซี ดีขึ้นปี 65

          นายณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ถ้ามองในภาพรวมตลาดอสังหาฯอีอีซี จะกลับมาเติบโตอีกครั้ง ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า หลังจากที่รัฐบาลสามารถควบคุมโควิด -19 และสามารถเปิดประเทศได้อีกครั้ง การเดินทางได้ปกติ เพราะต้องยอมรับว่าโครงการอีอีซี ให้สิทธิพิเศษในการลงทุน เพราะมีเป้าหมายในการดึงชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทย เมื่อทุกประเทศได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน ต่างก็มีการชะลอการลงทุนใน ต่างประเทศไป"