บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ลุย 'สมาร์ทซิตี้-ซินเนอร์ยี' ดึงเรียลดีมานด์

          ตามที่รัฐบาลได้ประกาศเปิดประเทศ เริ่ม 1 พ.ค. ที่ผ่านมาเรียกได้ว่าเป็นแรงกระตุ้น ชั้นดีต่อภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว"ออริจิ้น อีอีซี" หนึ่งในผู้ได้รับอานิสงส์จากอสังหาริมทรัพย์โซนอีอีซีในฐานะ ผู้บุกเปิดตลาดภายใต้คอนเซปต์ "สมาร์ทซิตี้"ชูกลยุทธ์ โลคัลไลซ์-ซินเนอร์ยี สร้างความแตกต่าง ตอบโจทย์เรียลดีมานด์อยู่เองและลงทุน

          ปิติ จารุกำจร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น อีอีซี จำกัด และประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท วัน ออริจิ้น จำกัด ในเครือออริจิ้น ฉายภาพว่า การเปิดประเทศเป็นข่าวดีสำหรับคนไทยทุกคนเพราะจีดีพีของประเทศไทยรวมทั้งธุรกิจอสังหาฯ ขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยวเป็นส่วนใหญ่ทำให้เกิด "มัลติพลายเออร์" จากการที่นักท่องเที่ยวเข้ามาอุปโภค บริโภคในธุรกิจที่เกี่ยวกับโรงแรมและอาหาร ที่พัก รถเช่า ฯลฯ เป็นการส่งเสริมและธุรกิจที่ได้ประโยชน์ คือ อสังหาฯ

          "อสังหาฯ ทำเลอีอีซี มีศักยภาพอยู่แล้วเพราะมีตลาดงานและดึงการลงทุนจากต่างประเทศจากภาครัฐที่พยายามกระตุ้นให้เกิดรายได้ในประเทศ แม้ช่วง 1-2 ที่มีการปิดประเทศจากสถานการณ์ โควิด-19 เรียลดีมานด์ที่ยังมีอยู่ของอีอีซี ไม่ได้ลดน้อยลงเหมือนตลาดท่องเที่ยว ดังนั้นการเปิดประเทศจะส่งผลโดยตรงในทางบวกในอีอีซีดีขึ้นมากกว่าเดิม"

          ตลาดอสังหาฯ อีอีซี แตกต่างจากกรุงเทพฯ คือ มีประชากรแฝงในตลาดงานขนาดใหญ่ และมีศักยภาพที่สำคัญเป็น "เรียลดีมานด์" ที่เกิดขึ้นตลอดเวลา!  ทั้งจากดีมานด์ของที่เข้ามาทำงาน และดีมานด์ของคนท้องถิ่นที่มีกำลังซื้อสูง ยกตัวอย่าง เดือนก.พ.ที่ผ่านมาสามารถปิดการขาย โครงการบริกซ์ตัน แคมบัส บางแสนได้หมด ซึ่งคนซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนท้องถิ่นที่เป็นนักลงทุนถึง 70% เพราะมองเห็นโอกาสอัตราการเติบโตอสังหาฯ ในอีอีซี

          ปิติ วิเคราะห์ต่อว่า อสังหาฯ ในอีอีซี มีอัตราการเติบโตสูงกว่าอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ถือว่าเป็น "บูลโอเชียน" เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนไม่มากราว30%สัดส่วนดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นมีถึง 70%  จากจำนวนโครงการที่เข้าไปลงทุนในอีอีซี

          นอกจากนี้ ยังมีความแตกต่าง ระหว่างกัน โดยดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่เข้าจะเน้นความแปลกใหม่ในเรื่องสินค้า การให้บริการ และความมั่นใจของลูกค้า ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้ออริจิ้นสามารถเจาะเข้าไปในตลาดพื้นที่ศรีราชา และระยอง

          ด้วยคอนเซปต์ "สมาร์ทซิตี้" เริ่มต้นจากโครงการ"ออริจิ้น ดิสทริค ศรีราชา" บนเนื้อที่ 14 ไร่ ในปี 2558 อยู่ตรงข้ามมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วย โรงแรม คอนโดมิเนียม 8 ชั้น 4 อาคาร คอนโดมิเนียมไฮไรซ์ 1 อาคาร และ คอมมูนิตี้มอลล์ "พอร์โทเบลโลมอลล์" เนื้อที่กว่า 3,000 ตร.ม.

          ต่อมาในปี 2562 โครงการมิกซ์ยูส ภายใต้แบรนด์ "ออริจิ้น สมาร์ท ดิสทริค ระยอง" มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมีพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสออฟฟิศ คอนโดมิเนียม

          "การพัฒนาโครงการสมาร์ทซิตี้ ในอีอีซี เป็นสิ่งที่ต้องทำต่อเพราะสามารถดึงดีมานด์ได้สูง ที่สำคัญเป็นการต่อยอดธุรกิจของออรจิ้น ในรูปแบบที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม คอนโดมิเนียม ที่อยู่อาศัยเป็นการซินเนอร์ยี ธุรกิจในเครือออริจิ้น"

          การพัฒนาโครงการในแต่ละพื้นที่จะมีความแตกต่างกัน ยกตัวอย่างโครงการที่แหลมฉบังอยู่ใจกลางเมืองการพัฒนาจะออกมาในรูปแบบที่รองรับประชากรที่อยู่อาศัยในย่านนั้น และรองรับผู้เช่าที่เป็นผู้บริหารชาวต่างชาติที่โรงแรมและคอนโดมิเนียมต่างๆ ที่ทำการปล่อยเช่า

          ส่วนโครงการที่ระยองจะมีความคล้ายคลึงกันแต่ด้วยทำเลที่ห่างกันจากตัวเมืองระยอง แต่มีจุดเด่นอยู่ที่ 4 แยกก่อน เข้านิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ทำให้จับกลุ่มลูกค้าในตลาดงานได้ รวมทั้งกลุ่มลูกค้าคอร์ปอเรท  ส่วนลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม ทั้งคนในพื้นที่และประชากรแฝง

          จุดสำคัญอีกประการหนึ่ง คือ มีโปรแกรมที่นำเสนอให้กับผู้ที่ลงทุนชาวระยองและคนกรุงเทพฯ ก็คือโปรแกรมการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นกลุ่ม "เรียลดีมานด์" ที่ต้องการบริหารเงินในกระเป๋า

          ปิติ กล่าวย้ำว่า ความท้าทายในการทำ ตลาดอีอีซี คือ การทำตลาดโลคัลไลเซชั่น (Localization) เป็นสิ่งที่สำคัญสุดในการสื่อสารกับกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ เพราะทุกวันนี้ตลาดไม่เหมือนเดิม! ลูกค้าเป็น เรียลดีมานด์มากขึ้นกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่มีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น ต้องการสินค้าที่แตกต่าง สินค้าที่มีคุณภาพ ต้องการบริการหลังการขาย

          ฉะนั้นผู้ประกอบการต้องเข้าใจก่อนว่า โดยพื้นฐาน "อีอีซี" ลูกค้ากลุ่มใหญ่กลุ่มหนึ่ง เป็นคนกรุงเทพฯ หรือจังหวัดอื่นที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ซึ่งเป็น "ประชากรแฝง" จำนวนนับล้านคน จึงไม่แปลกที่ "ระยอง"จะเป็นจังหวัดที่ประชากรมีรายได้ต่อหัวสูงสุดในประเทศไทย หนึ่งในนั้นมีอาชีพวิศวกร ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีการศึกษา มีรสนิยม ที่สำคัญมีศักยภาพ (กำลังซื้อ) เพราะทำงานในองค์กรที่มั่นคง

          "การพัฒนาสินค้าไม่ว่าจะในกรุงเทพฯ หรือต่างจังหวัด จึงไม่แตกต่างกัน เพราะคนภาคตะวันออกมีศักยภาพ มีรสนิยม และคุ้นเคยกับการบริโภคที่ไม่ต่างจาก คนกรุงเทพฯ ต้องการสินค้าที่ดี มีคุณภาพ ในราคาที่เหมาะสม  ขึ้นอยู่ว่าผู้ประกอบการ จะพัฒนาสินค้าตอบสนองความต้องการลูกค้าได้มากน้อยแค่ไหน วิธีการทำตลาดเป็นเรื่องที่สำคัญ"

          ออริจิ้น อีอีซี มุ่งขยายการลงทุน เพื่อสร้างการเติบโตต่อเนื่องในปีนี้ โดยจะมีการเปิดตัวโครงการไม่น้อยกว่า 5 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 4,000 ล้านบาท ประกอบด้วย บริกซ์ตัน แคมปัส บางแสนมูลค่า 460 ล้านบาท บริกซ์ตัน ระยอง มูลค่า 810 ล้านบาท ไนท์บริดจ์ สเปซ ระยองมูลค่า 1,600 ล้านบาท แบรนด์ใหม่ บรอมพ์ตัน ระยอง  มูลค่า 650 ล้านบาท และ แฮมป์ตัน  เอ็กเซ็กคูทีฟ ศรีราชา มูลค่า 1,200 ล้านบาท ซึ่งหากมีโอกาสและจังหวะที่เหมาะสม อาจเปิดเพิ่มได้อีก