"ตลาดบ้านมือสองได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากราคาถูกกว่า ตัดสินใจซื้อได้เลยโดยไม่ต้องรอ เห็นสภาพทรัพย์ก่อนตัดสินใจซื้อ"

    ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีความท้าทายอย่างมากนอกจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อหายไปจากตลาดสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อแล้ว ยังมีเหตุแผ่นดินไหว รวมถึงความปั่นป่วนของนโยบายกำแพงภาษี รัฐบาลสหรัฐอเมริกา เข้ามาซ้ำเติมเป็นเหตุผลให้ผู้ประกอบการต่างชะลอลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลงและดูท่าทีอย่างเข้มข้นกับสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้นข้างหน้า รวมถึงเร่งระบายสต๊อกที่มีให้มากที่สุด

    ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า จำนวนหน่วยเหลือขายในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล (ข้อมูล ณ ไตรมาส4 ปี 2567) ที่อยู่อาศัยที่เสนอขายรวม 229,182 หน่วย เพิ่มขึ้น 7% และมูลค่า 1,394,630 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนในจำนวนนี้ มีหน่วยเหลือขายสูงถึง 215,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.2% มูลค่า 1,313,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.3% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา คาดใช้เวลาในการขาย 49 เดือน

    อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสสองมีตัวแปรสำคัญที่มีมาตรการรัฐเข้ามาสนับสนุน ทั้งการผ่อนผันเกณฑ์ LTV (Loan to value ratio) จากธนาคารแห่งประเทศไทยกู้ได้100% ทุกราคาทุกสัญญารวมถึง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งประเมินว่าน่าจะช่วยลดความตึงมือของผู้ประกอบการลงได้บ้างสำหรับบ้านใหม่

    ที่น่าจับตา และมีแนวโน้มที่ไปได้ดี คือตลาดบ้านมือสอง มีความได้เปรียบค่อนข้างมาก ผู้บริโภคมักให้ความนิยม โดยเห็นข้อเปรียบเทียบทั้งทำเลที่สามารถเลือกได้ ใกล้แหล่งงาน ราคาถูกกว่าเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ ในทำเลเดียวกัน และขนาดพื้นที่ใกล้เคียงกัน

    สำหรับเรื่องของความมั่นคงแข็งแรงไม่ต้องพูดถึงหลังผ่านเหตุแผ่นดินไหวผู้บริโภคจะให้ความสำคัญ เป็นอันดับต้นๆ แม้ราคาอาจสูง แต่ความปลอดภัยโครงสร้างอาคารเปลือกวัสดุพื้นผิวภายนอกแข็งแรง จะเป็นโจทย์ในการตัดสินใจซื้อที่สำคัญได้รับการสนับสนุนจากมาตรการรัฐเช่นเดียวกัน

    มากไปกว่านั้นสถาบันการเงินตัดสินใจปล่อยสินเชื่อได้ง่ายกว่าเพราะได้เห็นสภาพบ้านที่แท้จริงมากกว่าการประเมินโครงการใหม่ และเมื่อย้อนดูตัวเลข ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนตลาดบ้านมือสอง ( ข้อมูล ณ ไตรมาส 2 ปี 2567 ) มีประกาศขายถึง 140,725 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 718,436 ล้านบาท โดย 10 จังหวัดที่มีประกาศขายมากสุด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร จำนวน 42,377 หน่วย คิดเป็น 30.1% มูลค่า 386,191 ล้านบาท คิดเป็น 53.8% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท

    ขณะตัวเลขตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบใน 9 เดือนแรกของปีที่ผ่านมาพบการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของพฤติกรรมผู้บริโภค โดยบ้านมือสองได้รับความนิยมสูงถึง 71% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 52% ของมูลค่าการโอนรวม สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

    ปัจจัยสำคัญมาจากราคาที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญโดยบ้านมือสองมีราคาเฉลี่ยเพียง 2.16 ล้านบาท ในขณะที่บ้านสร้างใหม่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.87 ล้านบาท หรือแพงกว่าถึง 2.3 เท่า ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 71% ของยอดโอนทั้งหมด

    นายประวิทย์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าตลาดบ้านมือสอง เติบโตมาโดยตลอด ตั้งแต่ก่อนเกิดสถานการณ์โควิดจนถึงปัจจุบันซึ่งเกิดเหตุแผ่นดินไหว สำหรับสาเหตุที่ผู้บริโภคให้ความสนใจ เพราะ สินค้าเปลี่ยนมือไม่นาน สภาพใกล้เคียงกับคุณภาพบ้านใหม่แต่ราคาถูกกว่าค่อนข้างมากต่อรองราคาได้ สามารถเลือกทำเลในเมืองใกล้แหล่งงานได้

    ขณะบ้านใหม่ ราคาจะสูงกว่า ทำเลไกลกว่าที่สำคัญเมื่อเกิดเหตุแผ่นดินไหวล่าสุดจะเห็นร่องรอยสภาพได้ชัดเจนกว่า ว่าอาคารดังกล่าว ได้รับผลกระทบมากน้อยแค่ไหนที่สำคัญสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้ง่ายกว่าบ้านใหม่เพราะผู้ซื้อและผู้ขายสามารถต่อรองราคากันได้ มีเงินก้อนวางดาวน์ รวมถึงสถาบันการเงินเองได้เห็นสภาพทรัพย์ที่ชัดเจนมากกว่าโครงการใหม่

    "ตลาดบ้านมือสองได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากราคาถูกกว่า ตัดสินใจซื้อได้เลยโดยไม่ต้องรอ ผู้บริโภคได้เห็นสภาพทรัพย์ก่อนตัดสินใจซื้อนอกจากนี้สถาบันการเงินปล่อยง่ายกว่า จากการเห็นสภาพจริง"

    ทั้งนี้การขายบ้านมือสองจะเน้นคัดเลือกทรัพย์มาจากทรัพย์สินรอการขายหรือ NPA ของสถาบันการเงินที่ประเมินว่าจะขายได้ และทำเลที่มีศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญทั้งแนวราบและแนวสูง โดยมี ตัวแทนขายผ่านการอบรมของสมาคมฯ เจาะตลาดทั้งไทยและต่างชาติ ทั้งนี้กลุ่มของต่างชาติที่ติดต่อเข้ามาค่อนข้างมาก คือ เมียนมา ที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว และการสู้รบที่ต้องการย้ายมาอยู่อาศัยยังประเทศไทย และมองหาคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่มองว่า ประเทศไทยมีความเสี่ยงที่น้อยกว่า

    นายประวิทย์ อธิบายต่อว่าปัจจุบันตัวเลขในตลาดแต่ละปี มีที่อยู่อาศัย ประมาณ 1.2 ล้านหน่วย ซึ่งมือหนึ่งประมาณ 4 แสนหน่วยนอกนั้นจะเป็นบ้านมือสอง นอกจากนี้ตลาดบ้านมือสอง ยังได้อานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนลดจดจำนอง ปีที่ผ่านมาสำหรับ บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยลดภาระผู้บริโภคได้มากจากที่ต้องจ่ายค่าโอน 140,000 บาท เหลือ 700 บาท ค่าจดจำนองจาก 70,000 บาท เหลือ 700 บาท รวมแล้วเสียค่าใช้จ่ายเพียง 1,400 บาท สำหรับบ้านราคา 7 ล้านบาท และปีนี้เช่นเดียวกัน เมื่อมีมาตรการลดค่าโอนจดจำนองเข้ามาช่วยจะช่วยให้ตลาดนี้เติบโตมากขึ้น โดยประเมินว่า บ้านมือสองเติบโตเฉลี่ยปีละ 30%

    อย่างไรก็ตาม บ้านมือสอง มีทั้งบ้านแนวราบและ คอนโดมิเนียม ซึ่งมองว่า หลังจากแผ่นดินไหวน่าจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติเพราะ คอนโดมิเนียม หลายแห่งไม่ได้รับกระทบจากแผ่นดินไหว ยังได้รับความนิยม โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง

    "ช่วงแผ่นดินไหว ยอมรับว่าบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ได้รับความนิยม แต่ระยะยาวจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติ ขณะ จำนวนหน่วยที่ ผู้บริโภคเลือกและตัดสินใจซื้ออยู่ระดับราคาเฉลี่ย 2 ล้านบาทซึ่งมีทั้งอยู่อาศัยเองและนักลงทุน"

    นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า ตลาดบ้านมือสองเติบโตอย่างมากซึ่งเป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้บริโภค และยังได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐที่จะบังคับใช้ รวมถึงกลุ่มลูกค้าจากเมียนมาที่ต้องการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง หลังจากได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว