จากยุครุ่งเรืองในอดีต จนถูกขนานนามว่า เป็นธุรกิจ "เสือนอนกิน" วันนี้ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า กลายเป็นธุรกิจที่เรียกว่ากำลังนับถอยหลังสู่ยุค "ร่วงโรย" เปลี่ยนผ่านไปตามกาลเวลา และจุดเปลี่ยนของธุรกิจ สถานการณ์ตลาด และพฤติกรรมผู้บริโภค

      แม้ว่าปัจจุบันคนจะหันมาเช่ามากกว่าซื้อที่อยู่อาศัย จนทำให้ตลาดเช่าเบ่งบาน แต่อพาร์ตเมนต์เป็นทางเลือกที่สองรองจากคอนโดมิเนียมที่มีนักลงทุนซื้อมาปล่อยเช่า ถ้าทำเลไม่เจ๋งจริง ดีไซน์ไม่ทันสมัย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ตอบโจทย์ ก็ยากที่จะอยู่รอด

    "วสันต์ คงจันทร์" นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด สะท้อนภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์ว่า ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในปัจจุบัน หมดยุคเสือนอนกิน ยกเว้นในบางทำเลอยู่ในเมืองและค่าเช่าถูก เช่น ประมาณ 1,500-2,000 บาทต่อเดือน แต่โดยภาพรวมที่เป็นตึกเก่า เจ้าของไม่มีเงินรีโนเวตใหม่ ปล่อยตามสภาพ จะถูกดิสรัปด้วยตึกใหม่ แต่ในขณะที่ตึกใหม่ลงทุนสูงจะใช้เวลานานกว่าจะคืนทุน และตลาดปัจจุบันมีคู่แข่งเข้ามาจำนวนมาก รวมถึงคอนโดมิเนียมราคาถูกยูนิตละ 700,000-800,000 บาท หรือ 1 ล้านต้นๆ และแคมปัสคอนโดที่นักลงทุนซื้อปล่อยเช่าให้กับนักศึกษา เช่น ย่านรังสิต ศาลายา เป็นต้น ก็เป็นคู่แข่งของตลาดเช่นกัน

    "ทำให้ตลาดขณะนี้อยู่ในสภาพคนในอยากออก คนนอกอยากเข้า โดยคนอยากออกคือคนที่ทำมานานแล้ว ไม่อยากจะลงทุนรีโนเวตเพิ่ม เพราะไม่คุ้ม ก็จะปล่อยตามสภาพ สุดท้ายจะเหลือเฉพาะที่ดิน ส่วนที่อยากเข้ามาส่วนใหญ่เป็นมืออาชีพ เน้นทำเลในซอยอยู่แนวรถไฟฟ้าและใช้เวลาเดินทางเข้าเมืองไม่นาน เช่น อ่อนนุช บางนา เกษตร สะพานใหม่ รัตนาธิเบศร์ ค่าเช่าอยู่ที่เดือนละ 10,000 บาท บวกลบ แต่ถือว่ายังถูกกว่าค่าเช่าคอนโดครึ่งหนึ่ง ซึ่งทำเลลักษณะนี้ถือว่าอยู่รอด ส่วนผู้มีที่ดินไม่รู้จะทำอะไรก็ทำอพาร์ตเมนต์ให้เช่า จะตัดต้นทุนที่ดินไปได้ เป็นอีกกลุ่มที่อยู่รอด แต่ยังเป็นการลงทุนที่สูงและต้องใช้เวลาคืนทุนนาน สำหรับทำเลที่ยังน่าสนใจ คือ อ่อนนุช บางนา ศรีนครินทร์ เพราะเป็นตลาดคนทำงานและ ต่างชาติ ทำเลรัชดา ลาดพร้าว เป็นตลาดคนทำงานและต่างชาติ และรัชโยธิน เกษตร เป็นตลาดนักศึกษาและคนทำงาน ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาทบวกๆ" วสันต์ย้ำภาพ

    ดังนั้นผู้ที่จะลงทุนทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ถ้าไม่เป็นมืออาชีพจะค่อนข้างลำบาก เนื่องจากเป็นการลงทุนสูงและผลตอบแทนน้อยไม่ถึง 5% กว่าจะคืนทุนก็ใช้เวลานาน อย่างเช่น มีที่ดินอยู่ย่านพระราม 3 ราคาที่ดินเฉลี่ย 200,000-300,000 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 80 ล้านบาทต่อไร่ ลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์ 79 ห้อง เนื่องจากไม่ต้องขอรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ต้นทุนรวมค่าที่ดินและก่อสร้างอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อห้อง ปล่อยเช่า 3,000-5,000 บาทต่อเดือน จะได้ผลตอบแทนประมาณ 3% ยังไม่หักค่าใช้จ่ายอื่นๆ และใช้เวลาคืนทุน 50 ปี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนมีการซื้อที่ดินมาพัฒนาหรือมีที่ดินอยู่แล้ว แต่ถ้าลงทุนเฉพาะการก่อสร้างและทำเองทั้งหมด ถ้าจะให้รอด ต้องไม่มีต้นทุนค่าใช้จ่ายเรื่องการบริหารจัดการ เช่น จ้างแม่บ้าน พนักงานรักษาความปลอดภัย (รปภ.) เป็นต้น

    "ถามว่าธุรกิจอพาร์ตเมนต์จะล่มสลายหรือไม่ สภาพจะแย่ลงเรื่อยๆ เพราะคู่แข่งเยอะ ถ้าเป็นตึกเก่าก็ถือว่าล่มสลาย เพราะ ถูกฆ่าด้วยตึกใหม่ ส่วนคนลงทุนใหม่ ก็ไม่ ค่อยคุ้ม เพราะตลาดแข่งขันสูง อีกทั้งยังถูกคอนโดเช่าแย่งลูกค้า" วสันต์กล่าว

     "วสันต์" ยกตัวอย่างทำเลเอแบค ย้อนไปเมื่อปี 2557 มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่ารอบมหาวิทยาลัยเอแบค 4,000-5,000 ห้อง อัตราเช่าเต็ม 100% แต่หลังจากมีซัพพลายใหม่เข้ามาเพิ่มอีก 5,000 ห้อง รวมเป็น 10,000 ห้อง ปรากฏว่าคนย้ายจากตึกเก่าไปเช่าตึกใหม่อยู่ เนื่องจากของใหม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า และค่าเช่าก็ไม่ต่างกัน อีกทั้งในช่วงหลังๆ มีคอนโดเปิดใหม่เข้ามาเพิ่ม 3,000-4,000 ยูนิต ทำให้อพาร์ตเมนต์เก่าๆ แทบร้าง เพราะนักศึกษาไม่ได้เพิ่มขึ้น ขณะที่ซัพพลายมีมากกว่าดีมานด์

    เช่นเดียวกับทำเลรอบๆ โรงงาน หรือ รอบๆ มหาวิทยาลัยในพื้นที่ต่างจังหวัด ถ้าไม่มีซัพพลายใหม่เพิ่ม ก็ยังพอไปได้ ดังนั้นในยุคนี้จะลงทุนทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ต้องคิดให้ดี ถ้าไม่มีเงินเย็นจริงๆ เหนื่อย ยิ่งถ้ากู้เงินมาลงทุนก็ยิ่งลำบาก เพราะเงินจะจมไปกับดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายจิปาถะ รวมถึงต้องมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องจ่ายทุกปีอีกด้วย กว่าจะคืนทุนก็ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 20-30 ปี

    อย่างไรก็ตามแม้ว่าปัจจุบันตลาดอพาร์ตเมนต์เข้าสู่ช่วงขาลง แต่อีกมุมหนึ่ง "วสันต์" บอกว่ายังมีการซื้อขายเปลี่ยนมืออพาร์ตเมนต์ให้เห็นในตลาด ส่วนใหญ่เป็น กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อลงทุนทำเป็นโรงแรมให้เช่ารายวัน และอยู่ในพื้นที่เมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา หัวหิน และกรุงเทพฯ เป็นต้น โดยคิดค่าเช่าวันละ 500-1,000 บาท รองรับกลุ่มลูกค้าธุรกิจที่ต้องมีการเดินสายต่างจังหวัด ส่วนใหญ่เป็นคนไทย นอกจากนี้จะอยู่ในพื้นที่มหาวิทยาลัยเปิดใหม่ หรือมีนักศึกษายังไม่มาก ซึ่งที่มีการซื้อขายเปลี่ยน มือกัน เพื่อทำตลาดเช่าเจาะนักศึกษา ราคาไม่เกิน 5,000 บาทต่อเดือน

    "วสันต์" บอกอีกว่า ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ถือเป็นอีกพอร์ตที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สนใจเข้ามาลงทุนพัฒาโครงการ เช่น บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งเมื่อ 10 ปีก่อน ได้มีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยสำหรับนักศึกษาและคนทำงาน ภายใต้ชื่อโครงการ ยูนิลอฟท์ เช่น ทำเลศาลายา เชียงใหม่ เอแบคบางนา แต่หลังๆ ไม่ได้ทำแล้ว นอกจากนี้ช่วงก่อนโควิด ยุคที่คอนโดเริ่มขายฝืด มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กระจายพอร์ตการลงทุนไปยังธุรกิจอื่นๆ เพื่อกระจายความเสี่ยง เช่น โรงแรม หอพัก รวมถึงอพาร์ตเมนต์ด้วย

    "ธุรกิจอพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจที่ซัพพลายในตลาดเยอะ คู่แข่งคืออพาร์ตเมนต์สร้างใหม่และคอนโดเช่า คนทั่วไปไม่ค่อยเข้าใจในเรื่องของต้นทุน ก็จะเข้ามาในตลาดมากในช่วงที่ผ่านมา จะให้รอด 1.มีที่ดินเอง หากซื้อมาทำ ไม่รอด 2.คนที่มีที่ดินเองก็มีปัญหา เพราะคู่แข่งเยอะ กระทบต่ออัตราการเช่าต่ำ 3.ตัวเลขเชิงต้นทุนต้องคำนวณให้ดีว่าโคฟเวอร์ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างหรือไม่ โดยมองว่าอีก 5-10 ปีข้างหน้า ตลาดจะมีการปรับตัวลดลง แต่ยังมีตึกใหม่เข้ามาแทนตึกเก่าๆ อยู่เรื่อยๆ" วสันต์สรุปทิ้งท้าย