บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งทะยาน! ทำให้หลายคนเผชิญภาวะ "ผ่อน (ที่อยู่อาศัย) ไม่ไหว" บ้านจำนวนมากหลุดเข้าสู่ กระบวนการบังคับคดี ส่งผลให้พอร์ตทรัพย์ของกรมบังคับคดีขยายตัวพุ่งทะลุ 210% ภายในเวลาเพียงปีเดียว ตลาด "บ้านมือสอง" คึกคักขึ้นท่ามกลางความเปราะบางของกำลังซื้อ เป็น "จังหวะทอง" ของผู้ต้องการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ สะท้อนภาพ 2 ด้านของวิกฤติและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว

   สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดบ้านมือสองซึ่งครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม กลายเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมากขึ้นทุกปี ทั้งจากคนซื้อ อยู่เองและนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสจากการฟื้นฟูและขายต่อ

   "บ้านมือสอง" แบ่งเป็น 2 แบบ คือ บ้านที่เคยมีผู้อยู่อาศัยจริง และบ้านที่ ไม่เคยมีคนอยู่ แต่เมื่อออกจากมือผู้ประกอบการมาแล้ว ถือว่าเป็นมือสอง! ความน่าสนใจ ของตลาดนี้ไม่ใช่เพียงราคาที่ถูกกว่า โครงการใหม่ แต่ยังอยู่ที่ "พื้นที่ใช้สอย" และ "วัสดุเก่า" ซึ่งปัจจุบันหาไม่ได้แล้ว

   "ลองนึกถึงคอนโด 20 ปีก่อน พื้นที่ 90-100 ตร.ม. ระเบียงใหญ่ วัสดุไม้จริง ที่แทบไม่มีแล้วในคอนโดยุคใหม่ซึ่งมุ่ง ลดต้นทุนและเพิ่มจำนวนยูนิตต่อไร่ ทำให้บ้านมือสองกลายเป็นสินทรัพย์ที่ใคร หลายคนมองหา โดยเฉพาะผู้ซื้อในกรุงเทพฯ ชั้นใน และต่างชาติที่ต้องการพื้นที่กว้างในเมือง ราคาจับต้องได้"

   ตลาดบ้านมือสองคึกคักเกินคาด

   จากตัวเลขทรัพย์หลุดจำนองในมือ กรมบังคับคดีพุ่งแรงกว่า 2 เท่าภายในปีเดียว สวนทาง "บ้านมือสอง" จากธนาคารที่ลดลงต่อเนื่อง สะท้อนแรงกดดันเรื่องรายได้ หนี้ครัวเรือน และความสามารถในการผ่อนบ้าน ที่กำลังถดถอยลงและสัญญาณเปลี่ยนผ่านสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยไทย เมื่อรายการทรัพย์กรมบังคับคดีล็อตใหม่ สูงถึง 67,641 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 210.1% เทียบไตรมาส 2 ปี 2567

   เมื่อสภาพเศรษฐกิจบีบ.ตลาดบ้านมือสองเปลี่ยน จำนวนประกาศขายบ้านมือสองโดยเจ้าของและนายหน้าอยู่ที่ 68,834 ยูนิต หรือ 36.6% ของตลาดรวม ณ ไตรมาส 2 ปี 2568 เพิ่มขึ้นเพียง 2.2% จากปีก่อน เป็นความเคลื่อนไหวที่ยังอยู่ในกรอบปกติ แต่น้ำหนักของการเปลี่ยนแปลงกลับไม่อยู่ที่ "คนขายทั่วไป" แต่อยู่ใน "ทรัพย์หลุดจำนอง" ซึ่งสะท้อนปัญหาหนี้อย่างจริงจัง

   ตัวเลขทรัพย์หลุดจำนองพุ่ง

   บ้านมือสองในมือ กรมบังคับคดี (คดีล้มละลาย-คดีแพ่ง) จำนวน 67,641 ยูนิต เพิ่มขึ้น 210.1% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ตรงกันข้าม ธนาคารพาณิชย์ซึ่งปกติถือครองทรัพย์ NPA จำนวนมาก กลับมีทรัพย์เหลือขายเพียง 6,144 ยูนิต ลดลงถึง 11.9% มูลค่าทรัพย์ยังลดลง 13.1%

   ตัวเลขนี้บอกอะไร? นั่นหมายถึง ธนาคารไม่รับความเสี่ยงต่อ เมื่อเจรจากับลูกหนี้ไม่ได้ผล สถาบันการเงินจึงผลักทรัพย์ เข้าสู่มือกรมบังคับคดี หรือขายต่อให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) แทน การ ส่งต่อเช่นนี้สะท้อนแรงกดดันในระบบสินเชื่อ และความยากลำบากของผู้กู้ที่กำลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

   "นโยบายคุมสินเชื่อและรายได้ครัวเรือน ที่ไม่โต ทำให้ตลาดบ้านมือสองสะท้อนปัญหาเศรษฐกิจเร็วกว่าบ้านมือหนึ่ง"

    ทรัพย์หลุด "ราคาดี" แต่ต้องกล้าและรู้จริง

    นักลงทุนจำนวนมากจับตาทรัพย์จากกรมบังคับคดีและบริษัทบริหารสินทรัพย์ เพราะราคาที่ต่ำกว่าตลาด 20-40% แต่การซื้อประเภทนี้ไม่ใช่เส้นทางโรยด้วยกลีบกุหลาบ ปัญหาที่พบเป็นประจำ เช่น บ้านสภาพทรุดโทรม ไม่มีการดูแล ยังมีผู้อาศัยอยู่ ต้องดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมาย ไม่สามารถตรวจสภาพทรัพย์ได้ครบ เงื่อนไขการประมูลเข้มงวด

   หากแต่กลุ่มนักลงทุนที่ชำนาญกลับมองว่านี่คือ "โอกาสทอง" เพราะเมื่อตลาดแรกเริ่มฟื้น ราคาทรัพย์เหล่านี้จะไต่ระดับขึ้นเร็วกว่าตลาดทั่วไป

   "ทรัพย์บังคับคดีมีความเสี่ยง แต่ถ้าศึกษาเอกสารครบและตรวจพื้นที่จริง ก็สามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าตลาดทั่วไป"

    บ้านมือหนึ่งกำลังถูกท้าทาย

   ตลาดบ้านมือสองร้อนแรงขึ้น เพราะบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันราคาพุ่งสูงจนคนทั่วไปเอื้อมไม่ถึง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและ ทาวน์โฮมในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ราคาปรับขึ้น ตามต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้าง เมื่อสภาพเศรษฐกิจยังฟื้นตัวช้า ดีมานด์บ้านมือสองจึงขยายตัว และแทรกตัวเป็น "คู่แข่งตัวจริง" ของบ้านมือหนึ่งในหลายทำเล

   "ดอกเบี้ยที่ยังสูง รายได้ครัวเรือนไม่โต และหนี้ครัวเรือนระดับสูง คาดว่าจำนวนบ้านมือสองที่เข้าสู่ตลาดจากสถาบันการเงินจะยังเพิ่มขึ้นใน 1-2 ปีข้างหน้า แนวโน้มนี้ไม่ได้บอกเพียงจำนวนทรัพย์ที่มากขึ้น แต่ยังสะท้อน 'แรงสะสมของปัญหาหนี้' ที่ยังไม่คลี่คลาย"

   สุรเชษฐ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ วิเคราะห์ว่า "ถ้ารายได้ประชาชนไม่โตขึ้นกว่านี้ เราจะเห็นทรัพย์หลุดมากขึ้น และบ้านมือสองจะกลายเป็นสินค้าที่คนหันหามากกว่าโครงการใหม่ในหลายกลุ่มราคา"

   อย่างไรก็ตาม มีคำเตือนสำหรับ ผู้ซื้อบ้านมือสอง แม้จะมีเสน่ห์ในเรื่องราคาและพื้นที่ แต่ผู้ซื้อควรเตรียมตัวมากกว่าการซื้อบ้านใหม่ เพราะต้องตรวจสภาพทรัพย์ด้วยตนเอง เช็คเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน เตรียมเงินก้อนล่วงหน้า เพราะไม่มีการผ่อนดาวน์ ตรวจคุณสมบัติสินเชื่อก่อนตัดสินใจ การซื้อบ้านจากธนาคารหรือกรมบังคับคดีต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างเคร่งครัด เพราะหากพลาดเพียงเล็กน้อยอาจเกิดปัญหาระยะยาวตามมาได้

   ตลาดบ้านมือสองภาพสะท้อนชีวิตจริง

   ตัวเลขการเพิ่มขึ้นมากกว่า 210% ของทรัพย์ในมือกรมบังคับคดี คือเสียงสะท้อนวิกฤติครัวเรือนที่กำลังค่อยๆ เดินเข้าหาเส้นเปราะบาง ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดนี้กลับเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการบ้านราคาจับต้องได้ และนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพในช่วงเวลาที่ผู้คนส่วนใหญ่ระวังตัว

   ตลาดบ้านมือสองจึงเป็นภาพสะท้อน 2 ด้าน ด้านหนึ่งคือความยากลำบากของเจ้าของบ้านเดิม อีกด้านคือความหวังของผู้ซื้อใหม่ที่กำลังมองหาที่อยู่ถาวร เรื่องราวของบ้านมือสอง ไม่ใช่เรื่องของอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว แต่ตอกย้ำชัดว่าเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัว