ยอดโอนโตดีสะท้อนกำลังซื้อตลาดยังมีต่อเนื่อง

   อสังหาริมทรัพย์

   ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองกลับกลายเป็นอีกหนึ่งเซกเมนต์ที่ส่งสัญญาณบวกอย่างชัดเจนในช่วงต้นปี 2569 โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของจำนวนทรัพย์ประกาศขายใหม่ และการขยายตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งสะท้อนว่าตลาดรองยังคงเป็นทางเลือกสำคัญของทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และนักลงทุน

   จากการเปิดเผยของข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งได้ติดตาม และรวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจากเว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงทรัพย์จากสถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ และกรมบังคับคดี พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนประกาศขายรวมทั้งสิ้น 242,729 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าประกาศขายรวมอยู่ที่ 1.196 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงถึง 99.4%

   ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าอุปทานบ้านมือสองในตลาดขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มทรัพย์สินมูลค่าสูงที่เริ่มเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ขณะที่เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าจำนวนหน่วยประกาศขายยังเพิ่มขึ้นอีก 7.3% แม้มูลค่าจะลดลงเล็กน้อยเพียง 0.3% ก็ตาม

   ปรากฏการณ์สำคัญที่เกิดขึ้นในตลาดบ้านมือสองรอบนี้ คือการเพิ่มขึ้นของทรัพย์จากบุคคลธรรมดา และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงสุดในตลาด คิดเป็น 39% ของจำนวนหน่วยประกาศขายทั้งหมด หรือ 94,575 หน่วย และมีมูลค่าสูงถึง 904,140 ล้านบาท คิดเป็น 75.5% ของมูลค่าประกาศขายทั้งประเทศ เพิ่มขึ้นจากปีก่อนถึง 175% ในด้านมูลค่า สะท้อนให้เห็นว่าเจ้าของทรัพย์และนักลงทุนจำนวนมากเริ่มนำอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายเพื่อปรับพอร์ตการลงทุน หรือใช้ประโยชน์จากระดับราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นในหลายพื้นที่

   รองลงมาเป็นทรัพย์จากกรมบังคับคดีจำนวน 85,689 หน่วยคิดเป็น 35.3% ของตลาด ขณะที่สถาบันการเงินเฉพาะกิจ บริษัทบริหารสินทรัพย์ และธนาคารพาณิชย์ ต่างมีจำนวนทรัพย์ประกาศขายเพิ่มขึ้นเช่นกัน สะท้อนว่าตลาดรองยังคงมีทรัพย์เข้าสู่ระบบอย่างต่อเนื่องจากหลายแหล่ง

   เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวยังคงครองตำแหน่งสินค้าหลักของตลาดบ้านมือสอง โดยมีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 99,279 หน่วย คิดเป็น 40.9% ของตลาด และ มีมูลค่ารวม 533,683 ล้านบาท หรือ 44.6% ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด

   อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่น่าจับตามองมากที่สุดกลับเป็น "ห้องชุด" หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งมีจำนวนประกาศขาย 70,993 หน่วย คิดเป็น 29.2% ของตลาด แต่มีมูลค่าสูงถึง 486,286 ล้านบาท หรือ 40.6% ของมูลค่ารวมทั้งประเทศ โดยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนประกาศขายคอนโดฯเพิ่มขึ้นถึง 124.6% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นสูงถึง 343.8% ถือเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดในบรรดาที่อยู่อาศัยทุกประเภท

   การเพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมสะท้อนให้เห็นถึงการกลับเข้าสู่ตลาดของทรัพย์สินในเขตเมือง โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ หลังจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ และนักลงทุนจำนวนมากสะสมสต๊อกคอนโดฯไว้เป็นจำนวนมาก ขณะที่บางส่วนเริ่มทยอยปล่อยขายเพื่อลดภาระทางการเงิน และเพิ่มสภาพคล่อง

   แม้ว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ยังคงเป็นฐานหลักของตลาด โดยมีสัดส่วนรวมกันมากกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนประกาศขายทั้งหมด แต่สิ่งที่น่าสนใจคือการขยายตัวอย่างก้าวกระโดดของทรัพย์ระดับราคาสูงโดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นถึง 143.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 164.1%

   ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าในช่วงที่ผ่านมา มีอสังหา ริมทรัพย์ระดับบนจำนวนมากเข้าสู่ตลาด ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรูบ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี รวมถึงทรัพย์เพื่อการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวและย่านศูนย์กลางธุรกิจ

   ในมิติด้านพื้นที่ ตลาดบ้านมือสองยังคงกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญของประเทศ โดย 10 จังหวัดที่มีมูลค่าประกาศขายสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี เชียงใหม่ ภูเก็ต ระยอง สุราษฎร์ธานี และประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งรวมกันคิดเป็นกว่า 85% ของมูลค่าตลาดบ้านมือสองทั้งประเทศ

   ขณะที่กรุงเทพมหานครยังคงเป็นศูนย์กลางสำคัญของตลาดอย่างชัดเจน โดยมีจำนวนประกาศขายสูงถึง 70,495 หน่วย หรือเกือบ 30% ของทั้งประเทศ และมีมูลค่ารวม 701,250 ล้านบาท คิดเป็น 58.6% ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมดทั่วประเทศ อย่างไรก็ดีสิ่งที่น่าสนใจคือ ราคาประกาศขายเฉลี่ยของบ้านมือสองในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นจาก 6.5 ล้านบาทต่อหน่วยในปีก่อน เป็น 9.9 ล้านบาทต่อหน่วยในปีนี้ สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นของ ทรัพย์สินระดับกลางถึงระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจและย่านที่มีศักยภาพสูง

   ขณะที่จังหวัดสมุทรปราการและชลบุรียังคงเป็นพื้นที่สำคัญของตลาด โดยสมุทรปราการมีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าประกาศขายถึง 76.8% จากการขยายตัวของตลาดทาวน์เฮาส์ ส่วนชลบุรีมีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น 69.2% โดยได้รับแรงหนุนจากตลาดคอนโดมิเนียม และการเติบโตของพื้นที่ EEC

   ทั้งนี้ หากมองด้านอุปสงค์ ซึ่งสะท้อนผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง พบว่าภาพรวมยังอยู่ในทิศทางขยายตัวเช่นกันโดยในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 48,446 หน่วยเพิ่มขึ้น 13.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่าการ โอนรวม 93,335 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% แม้เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน จำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนจะลดลงตาม ปัจจัยฤดูกาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนยังสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อบ้านมือสองยังคงมีอยู่ในตลาด

   โดยบ้านเดี่ยวยังคงเป็นประเภทที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด จำนวน 20,147 หน่วย คิดเป็น 41.6% ของการโอนทั้งหมด และมีมูลค่า 42,115 ล้านบาท หรือ 45.1% ของมูลค่าการโอนรวมขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดเป็นกลุ่มที่มีอัตราการเติบโตสูงสุดโดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 16%

   เมื่อวิเคราะห์ตามระดับราคา พบว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 37.1% ของจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด สะท้อนว่ากลุ่มกำลังซื้อระดับล่างยังเป็นฐานสำคัญของตลาด ขณะเดียวกัน กลุ่มราคา 2.01-3 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด และเป็นกลุ่มที่เติบโตโดดเด่นที่สุด โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 17.9% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 18.2% สะท้อนว่ากลุ่มชนชั้นกลางยังคงเป็นกำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในปัจจุบัน

   "ตรงกันข้ามกับตลาดระดับบนที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มราคา 7.51-10 ล้านบาท และกลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งจำนวนและมูลค่าการโอนลดลงต่อเนื่อง สะท้อนว่ากำลังซื้อในตลาดลักชัวรีเริ่มระมัดระวังมากขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน"
โดยภาพรวมทั้งหมดสะท้อนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาสแรกของปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงฟืนตัวอย่างชัดเจน โดยอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการเข้าสู่ตลาดของทรัพย์สิน ทุกประเภท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และบ้านระดับราคาสูง ขณะที่อุปสงค์ยังขยายตัวตามแรงซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มราคาต่ำและระดับกลาง

   อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทานในอัตราที่สูงกว่าการเติบโตของอุปสงค์ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในช่วงที่เหลือของปีเนื่องจากอาจส่งผลต่อการแข่งขันด้านราคา และระยะเวลาการขายในอนาคต ขณะที่ตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงเป็นฐานสำคัญที่จะช่วยพยุงการเติบโตของตลาดบ้านมือสองไทยในปี 2569 ต่อไป