สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยในปี 2568 กำลังก่อรูปเป็นแรงกดดันลูกใหม่ที่ส่งผลลึกลงไปถึงตลาดที่อยู่อาศัยและเสถียรภาพชีวิตของผู้คนจำนวนมาก โดยข้อมูลไตรมาส 2/2568 จาก สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) บ่งชี้ชัดว่าภาคครัวเรือนไทยยังคงอยู่ในภาวะเปราะบางต่อเนื่อง แม้มูลค่าหนี้จะลดลงเล็กน้อยเหลือ 16.31 ล้านล้านบาท แต่การลดลงเพียง 0.3% แต่สะท้อนความระมัดระวังของสถาบันการเงินที่เริ่มชะลอการปล่อยสินเชื่อใหม่ หลังคุณภาพสินเชื่อของครัวเรือนแย่ลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่สัดส่วนหนี้ต่อ GDP ลดลงมาอยู่ที่ 86.8% ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 6 ไตรมาส แต่ก็เป็นการลดลงบนฐานของเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มรูปแบบ

   ในเชิงคุณภาพหนี้ สิ่งที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือหนี้ที่ค้างชำระเกิน 90 วันหรือ NPL ซึ่งมีมูลค่าทะลุ 1.24 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 9.11% ของสินเชื่อรวม สูงขึ้นจาก 8.78% ในไตรมาสก่อน และเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกประเภทสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรเครดิตที่ครัวเรือนจำนวนมากใช้ประคองสภาพคล่องที่หดตัวจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น สินเชื่อรถยนต์เองหดตัวต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 7 สะท้อนถึงกำลังซื้อที่หายไปในระดับกว้าง ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแม้จะมีการขยายตัว 1.7% แต่ก็เป็นผลจากแรงกระตุ้นชั่วคราวของมาตรการ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง มากกว่าจะเป็นการฟื้นตัวของความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชน

   ภาพดังกล่าวขยายใหญ่ขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังเผชิญแรงกระแทกโดยตรงจากคุณภาพหนี้ที่เสื่อมถอย โดยยอดการยึดทรัพย์ ทั้งบ้านและคอนโด เพิ่มสูงขึ้นกว่า 210% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเป็นการเพิ่มขึ้นรุนแรงที่สุดในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดของกลุ่มรายได้ต่ำและ First Jobber ที่กำลังซื้อยังอ่อนแรงเป็นทุนเดิมจากค่าครองชีพที่พุ่งสูงและดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูงเป็นเวลานาน

   เสียงสะท้อนจากภาคเอกชนยิ่งตอกย้ำความรุนแรงของสถานการณ์ โดย นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้สัมภาษณ์กับฐานเศรษฐกิจว่า กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเผชิญแรงบีบทั้งจากรายได้ที่ไม่เพิ่มขึ้นและอัตราดอกเบี้ยบ้านที่อยู่ราว 6% แต่เมื่อกลายเป็น NPL อัตราดอกเบี้ยสามารถทะยานไปถึงระดับเลขสองหลัก หรือสูงได้ถึง 18% ทำให้ลูกหนี้จำนวนมากตกอยู่ในสภาพชำระไม่ไหวก่อนจะเข้าสู่กระบวนการบังคับคดีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผลลัพธ์คือครอบครัวจำนวนมากต้องสูญเสียบ้าน ขณะที่ทรัพย์ที่ถูกยึดและเข้าสู่สถานะ NPA มีจำนวนสูงถึง 67,000 หน่วยในไตรมาสเดียว สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อทั้งตลาดและสังคม

   ท่ามกลางภาพ NPL ที่พุ่งสูง หนึ่งในกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือ "กลุ่มเฝ้าระวัง" หรือกลุ่ม Special Mention (SM) ซึ่งเป็นลูกหนี้ที่เริ่มขาดชำระ 1-2 งวด แม้จะยังไม่ถูกจัดเป็น NPL แต่ถือเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดในการไหลเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี โดยนายสุนทร ระบุว่ากลุ่ม SM คือ "แนวหน้า" ของความเสี่ยงในวิกฤตครั้งนี้ เพราะหากไม่เร่งป้องกันและช่วยเหลือทันทีจะกลายเป็นคลื่นลูกใหม่ของบ้านถูกยึด และจะทำให้ปริมาณทรัพย์ NPA เพิ่มขึ้นอีกมากในช่วงปีหน้า การเร่งทำไกล่เกลี่ย ปรับโครงสร้างหนี้ระยะสั้น และใช้กลไก Consolidated Debt เพื่อรวมดอกเบี้ยสูงเข้ามาไว้ภายใต้ดอกเบี้ยบ้านคือทางรอดเดียวที่จะกันกลุ่มนี้ไม่ให้ไหลไปสู่ NPL ซึ่งวันนี้มีตัวเลขน่าห่วงแตะ 1.24 ล้านล้านบาทแล้ว

   เมื่อขยับไปดูโครงสร้างตลาดบ้านมือสอง ภาพกลับตัดกับตลาดบ้านใหม่อย่างชัดเจน โดยตลาดบ้านมือสองเติบโตจนมีสัดส่วนถึง 2 ใน 3 ของตลาดรวม จากเดิมที่ใกล้เคียงกันระหว่างบ้านใหม่และบ้านมือสอง ปัจจัยหลักคือราคาบ้านมือหนึ่งที่ขยับขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างและแรงงาน ทำให้บ้านใหม่ในทำเลใกล้เคียงกันเฉลี่ยอยู่ที่ 5-6 ล้านบาท ขณะที่บ้านมือสองยังมีราคาเฉลี่ยไม่ถึง 3 ล้านบาท จึงเป็นตัวเลือกที่ย่อยง่ายกว่าในภาวะที่ความสามารถในการกู้บ้านลดลง

   การเติบโตของตลาดบ้านมือสองยังดึงดูด "กองทัพมด" ที่เป็นกลุ่มนายหน้า ช่างอินทีเรีย และสถาปนิกที่ไล่หาซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีหรือทรัพย์ NPA เพื่อนำมา Renovate และขายต่อ รวมถึงนักลงทุนเอกชนที่ใช้โมเดลธุรกิจหลายรูปแบบ ตั้งแต่ Agency Model ที่สร้างแพลตฟอร์มจับคู่ซื้อขาย ไปจนถึง Flip Model ที่วางเงินมัดจำซ่อมและขายต่อโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ และ Coin Invest ที่นักลงทุนรายใหญ่จับมือพันธมิตรลงทุนร่วมกันคล้ายกองทุนขนาดย่อม กลไกเหล่านี้ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีสภาพคล่องเพิ่มขึ้น แต่ก็สะท้อนถึงความจริงอีกด้านหนึ่ง-คือมีบ้านเข้าสู่ระบบ NPA จำนวนมากพอที่จะก่อให้เกิดระบบธุรกิจทั้งเชนขึ้นมาได้

   ทั้งนี้ ท่ามกลางสถานการณ์ที่เข้มข้น สภาพัฒน์ย้ำว่าความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือนยังต้องจับตาอย่างใกล้ชิด และเสนอให้เร่งช่วยเหลือลูกหนี้บ้านก่อนเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี โดยเฉพาะการไกล่เกลี่ยหนี้ทั้งก่อนและหลังถูกศาลสั่ง เพื่อชะลอหรือป้องกันการสูญเสียที่อยู่อาศัย ซึ่งกำลังกลายเป็นปัญหาสังคมสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยมีโครงการ "ปิดหนี้ไว ไปต่อได้" เป็นช่องทางช่วยเหลือและต้องหาวิธีขยายความช่วยเหลือให้ครอบคลุมลูกหนี้ Non-bank ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักแต่กลับเข้าไม่ถึงมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ

   ข้อเสนอเชิงนโยบายที่สำคัญที่สุดจากภาคเอกชน คือการผลักดัน "Consolidated Debt" หรือการรวมหนี้ดอกเบี้ยสูงให้เป็นหนี้ระยะยาวโดยมีบ้านเป็นหลักประกัน ซึ่ง นายสุนทร ระบุว่าเป็นหนึ่งใน 3 ข้อเสนอที่ได้หารือเพื่อยื่นต่อกระทรวงการคลัง และเริ่มเห็นธนาคารบางแห่ง เช่น TTB และ BBL นำไปใช้ในรูปแบบการรวมหนี้ต่างประเภทเข้ามาอยู่ใต้ดอกเบี้ยบ้านที่ราว 6% ทำให้ลูกหนี้มีโอกาสรอดจากการตกเป็น NPL มากขึ้น แต่แนวทางนี้ยังทำได้ไม่ครอบคลุม และจำเป็นต้องหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รวมถึงปรับกฎหมายบางส่วนเพื่อให้สามารถใช้ได้กับทุกประเภทหนี้อย่างแท้จริง

   ในขณะที่วิกฤตหนี้กำลังลุกลาม ความท้าทายที่แท้จริงคือการประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ถูกแรงกระแทกจนเข้าสู่ภาวะชะงักงันรอบใหม่ เพราะ ภาคอสังหาฯ ไม่ได้เป็นเพียงตัวชี้วัดเศรษฐกิจ แต่ยังเป็นฐานของความมั่นคงทางสังคม การสูญเสียบ้านของประชาชนสะท้อนถึงชีวิตและอนาคตของครอบครัวที่อาจได้รับผลกระทบ การเร่งมาตรการช่วยเหลือก่อนที่ไฟจะลุกลามไปไกลกว่านี้ จึงเป็นภารกิจสำคัญของทั้งภาครัฐและเอกชนที่ต้องร่วมมือกันในช่วงเวลาที่เปราะบางที่สุดของเศรษฐกิจไทย