นางดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร๊อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด เปิดเผยการวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในปี 2568 โดยระบุว่าอุปสงค์ในตลาดยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลกระทบต่อขีดความสามารถในการจับจ่ายของภาคครัวเรือน

   ปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งการเติบโตคือ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยปัจจุบันพบว่ามีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึงร้อยละ 60-70 ของจำนวนคำขอทั้งหมด ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของสถานะทางการเงินของผู้บริโภคและการบริหารความเสี่ยงที่เข้มข้นของภาคธนาคาร ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าสภาวะดังกล่าวจะยังคงกดดันตลาดต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 โดยมีตัวแปรหลักคือสัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

   อุปทานล้นตลาดและการปรับตัวด้านราคา

   จากสภาวะที่อุปสงค์ในตลาดลดลง สวนทางกับปริมาณอสังหาริมทรัพย์มือสองที่เข้าสู่ตลาดในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันให้ราคาขายเฉลี่ยในตลาดมีการปรับลดลงตามกลไกราคา

   อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลดลงของราคาทรัพย์ประกอบกับมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่ขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองจากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 ยังคงเป็นปัจจัยบวกเพียงไม่กี่ประการที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่มีสภาพคล่องทางการเงินสูง (Cash Buyers) และกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการบริหารจัดการสินทรัพย์ในระยะยาว

   ความได้เปรียบเชิงทำเลและโอกาสในทรัพย์ NPA

   นางดรุณีระบุว่า ข้อได้เปรียบของอสังหาริมทรัพย์มือสองเมื่อเทียบกับโครงการใหม่คือ ทำเลที่ตั้ง (Location) ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่เขตชุมชนที่มีระบบสาธารณูปโภคครบถ้วน ใกล้โครงข่ายรถไฟฟ้าและทางด่วน โดยเฉพาะทรัพย์ NPA ที่มักมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไป ทำให้เป็นที่ต้องการของนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าหรือการขายต่อในอนาคต

   ทั้งนี้ ตลาดทรัพย์มือสองในปี 2569 จะเห็นการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในด้านราคาและการจัดแคมเปญส่งเสริมการขายจากหน่วยงานสถาบันการเงิน เพื่อเร่งระบายสต็อกสินค้าที่คงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก

   ปรับแผนธุรกิจรับมือการขายทอดตลาด NPL

   สำหรับการปรับทิศทางธุรกิจของบริษัทฯ ในปี 2569 ดาร์วิดฯ จะมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการทรัพย์สินจากสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มทรัพย์สินด้อยคุณภาพ (NPL) ที่กำลังจะเข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ซึ่งคาดว่าจะมีปริมาณเพิ่มสูงขึ้นตามทิศทางของหนี้เสียในระบบธนาคาร

   บริษัทฯ ได้เริ่มดำเนินการเตรียมความพร้อมด้านบุคลากรผ่านการอบรมหลักสูตรเฉพาะทาง เพื่อเพิ่มทักษะความเข้าใจในข้อกฎหมายและขั้นตอนการประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี โดยกลยุทธ์หลักจะเน้นการเจาะกลุ่มเป้าหมายนักลงทุนและผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่พร้อมชำระด้วยเงินสด เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาสินเชื่อธนาคารที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูงในปัจจุบัน การปรับโมเดลธุรกิจครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างสภาพคล่องและรักษายอดขายท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังมีความเสี่ยงด้านลบสูง