บุษกร ภู่แส กรุงเทพธุรกิจ

        ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่ง หมุดหมายสำคัญของตลาดคอนโด ในกรุงเทพฯ เมื่อภาพรวมทั้งระบบสะท้อนการชะลอตัว เชิงโครงสร้างอย่างชัดเจน ตลอดทั้งปีมี โครงการเปิดขายใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 17 ปี

    ขณะที่มูลค่าการลงทุนหดตัวเหลือ ราว 70,368 ล้านบาท จากระดับปกติ กว่าแสนล้านบาทต่อปี ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงการชะลอชั่วคราว หากแต่เป็นผลสะสม จากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง กำลังซื้อภายในประเทศยังเปราะบาง และภาระหนี้ครัวเรือนระดับสูง

วัฏจักรขาลง ซัพพลายต่ำสุดรอบ 17 ปี

    เมื่อมองย้อนตั้งแต่ปี 2552 ตลาดคอนโด กรุงเทพฯ เคยร้อนแรงสุดขีดในช่วงปี 2556-2561 ก่อนเข้าสู่ขาลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 และชัดเจนยิ่งขึ้นหลังโควิด-19 ปี 2563 เป็นต้นมา

    "ปี 2568 เป็นช่วง Low Supply Cycle เต็มรูปแบบ สะท้อนการปรับฐานระยะยาว มากกว่าความผันผวนระยะสั้น"

    โครงสร้างตลาดยิ่งตอกย้ำความได้เปรียบของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งครองสัดส่วนอุปทานใหม่กว่า 83% หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่าลงทุนเกือบ 64,000 ล้านบาท ขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาท ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนว่าตลาดยุคนี้ ต้องอาศัยเงินทุน ความสามารถในการบริหารความเสี่ยง และพลังแบรนด์ที่แข็งแรง

ศึกที่แท้จริงอยู่กลางเมือง

    แม้อุปทานรวมจะลดต่ำ แต่การแข่งขันกลับไม่แผ่ว โดยเฉพาะคอนโดระดับไฮเอนด์และลักชัวรีในย่าน Prime CBD ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิทตอนต้น เพลินจิต-วิทยุ สีลม-สาทร หรือ ราชดำริ-ลุมพินี "ที่ดินหายาก" และ "ต้นทุนสูง" บีบให้ต้องวางตำแหน่งสินค้าในระดับบน ขณะที่กลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ยังเป็น กำลังซื้อหลักที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดอื่น

    แรงกดดันด้านต้นทุนที่ดินและการพัฒนา ทำให้ปี 2568 เริ่มเห็นคอนโดเปิดขายในระดับ 400,000-500,000 บาทต่อตร.ม. มากขึ้น จากการประเมินของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มีความเป็นไปได้สูงที่ตลาดกรุงเทพฯ จะได้เห็น Presale คอนโด ระดับ 1,000,000 บาทต่อตร.ม. อย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะโครงการเรือธงแบบ Rare Item หรือ Branded Residence ในทำเลหายาก

ปี 2569 ฟื้นแบบประคองตัว

    ภัทรชัย ประเมินว่า ปี 2569 ตลาดจะค่อยๆ ปรับสมดุล อุปทานใหม่อาจอยู่ราว 15,000 ยูนิต มูลค่าลงทุน 60,000 ล้านบาท ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาว ผู้พัฒนายังคง "ระมัดระวัง" เลือกโครงการขนาดเล็ก-กลาง ทำเลชัด เน้นแนวรถไฟฟ้าและ CBD

    การแข่งขันในปี 2569 ไม่ใช่เรื่อง "ราคา" แต่เป็นเกมของคุณภาพ ทำเล การออกแบบ บริการ และภาพลักษณ์แบรนด์ ตลาดลักชัวรี ใจกลางเมืองจะดุเดือดที่สุด ขณะที่ตลาดกลางและล่างยังเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อและสินเชื่อเข้มงวด

    ดังนั้น ผู้พัฒนาควรเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัด เน้นตลาดบน ควบคุมขนาดโครงการ บริหารสภาพคล่องอย่างรอบคอบ จับตานโยบายรัฐอย่างใกล้ชิด เพราะในสมรภูมิคอนโดรอบใหม่ "ใครตั้งหลักแม่นกว่า" ย่อมเป็นผู้กำหนดเกมในระยะยาว

    ภายใต้บริบทที่ตลาดคอนโด กรุงเทพฯ ปี 2569 ยังไม่ใช่ช่วงฟื้นตัวเต็มรูปแบบ! ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับบทบาท จาก "ผู้รุกตลาด" มาเป็น "ผู้บริหาร ความเสี่ยง" อย่างรอบด้าน กลยุทธ์ตั้งรับ จึงไม่ใช่การหยุดนิ่ง แต่คือการเลือกเดินเกมอย่างแม่นยำในทุกมิติ

6 กลยุทธ์อยู่รอดในยุคตั้งรับ

    สำหรับ 6 กลยุทธ์อยู่รอด ประกอบด้วย 1.ชะลอเพื่อเลือก ผู้พัฒนาหลายรายเริ่มใช้กลยุทธ์เลื่อนเปิดโครงการ เพื่อรอจังหวะตลาดที่เหมาะสม โดยเฉพาะโครงการคอนโด ขนาดใหญ่ การไม่เปิดตัวในปี 2569 ไม่ได้สะท้อนความอ่อนแอ หากแต่เป็นการรักษากระสุนไว้สำหรับทำเลและช่วงเวลาที่ให้ ผลตอบแทนดีที่สุด

    2.ลดพอร์ตคอนโด ปี 2569 จะเห็นผู้พัฒนา รายใหญ่จำนวนไม่น้อยกระจายความเสี่ยงสู่โครงการแนวราบ และอสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว และพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ เช่น ภูเก็ต และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อสร้าง กระแสเงินสดหมุนเวียน ทดแทนรายได้จากคอนโดที่ใช้เวลาขายและโอนยาวนานขึ้น

    3.ระบายสต็อกเพิ่มสภาพคล่อง สต็อกคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังเหลือขาย เป็นโจทย์ใหญ่ของหลายบริษัทในปี 2569 กลยุทธ์ตั้งรับจึงรวมถึงการเร่งขายอย่างมีชั้นเชิง ไม่ใช่การลดราคาเชิงรุก แต่เป็นการใช้แคมเปญเฉพาะกลุ่ม การจับมือพันธมิตรทางการเงิน และการออกแบบข้อเสนอที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อโดยไม่กระทบภาพลักษณ์แบรนด์

    4.คุมต้นทุนเข้มทุกขั้นตอน ต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรงที่ยังทรงตัวสูง ทำให้การควบคุมต้นทุนกลายเป็นหัวใจสำคัญ ผู้พัฒนาจำเป็นต้องทบทวนแบบก่อสร้าง วัสดุ และสเปกโครงการอย่างละเอียด เลือกลงทุนเฉพาะฟังก์ชันที่สร้างคุณค่าแท้จริงต่อ ผู้ซื้อ เพื่อลดแรงกดดันต่ออัตรากำไร

    5.โฟกัสกลุ่มลูกค้าให้ชัด ตลาดปี 2569 ไม่เอื้อให้ "ยิงหว่าน" อีกต่อไป โครงการ ที่ประสบความสำเร็จต้องกำหนดเป้าหมายชัดเจน ตั้งแต่ระดับราคา ไลฟ์สไตล์ รูปแบบการอยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มผู้มีฐานะดี ที่มองอสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ระยะยาว

    6.เตรียมพร้อมรับความผันผวน การเปลี่ยนผ่านรัฐบาลและทิศทางนโยบายเศรษฐกิจในช่วงต้นปี 2569 ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ทั้งมาตรการภาษี สินเชื่อ ผู้พัฒนาที่มีความยืดหยุ่นเชิงกลยุทธ์ มีแผนสำรองหลายฉากทัศน์ (Scenario Planning) จะได้เปรียบในภาวะไม่แน่นอน ตั้งรับวันนี้ เพื่อรุกอย่างยั่งยืนวันหน้า

    ท้ายที่สุด ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่ง การเติบโตหวือหวา แต่เป็นปีแห่งการ "คัดกรองผู้เล่น" ผู้พัฒนาที่บริหารจังหวะได้แม่น คุมความเสี่ยงได้ดี รักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน ไว้ได้ จะเป็นกลุ่มที่พร้อมที่สุดเมื่อวัฏจักรตลาดรอบใหม่เริ่มเปิดฉากอีกครั้ง