เมื่อความหวังปี 2569 กลับต้องเจอกับคลื่นลมลูกใหม่ อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังยืนอยู่กลาง Perfect Storm หรือ “พายุสมบูรณ์แบบ” เมื่อทุกปัจจัยลบมาพร้อมกัน ทั้งต้นทุนพุ่ง ดีมานด์หาย และความไม่แน่นอนจากโลกภายนอกถาโถม

   ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า นับตั้งแต่ปี 2567 ต่อเนื่องถึง 2568 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันรอบด้าน แต่สิ่งที่หลายคนไม่คาดคิดคือ ปี 2569 ที่ควรเป็นจุดเริ่มต้นของ “สมดุลใหม่” กลับกลายเป็นช่วงเวลาที่สถานการณ์เลวร้ายซ้ำเติม! ทั้งสงครามในหลายภูมิภาค และราคาน้ำมันที่พุ่งขึ้น เป็นตัวเร่งให้ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น

   ขณะเดียวกัน “ฉุดกำลังซื้อ” ผู้บริโภคถดถอย ผลลัพธ์คือ ผู้ประกอบการแบกรับต้นทุนที่ควบคุมยาก ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะ “ตลาดกลาง-ล่าง” ที่ได้รับผลกระทบทันทีจากค่าครองชีพที่พุ่งขึ้น ทั้งค่าเดินทาง ค่าอาหาร จนกำลังซื้อแทบหยุดนิ่ง ส่วน “ตลาดบน” แม้ยังมีศักยภาพ แต่เลือก “Wait and See” เพราะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังสูง

   ประเสริฐ ระบุว่า ผลกระทบดังกล่าวกำลังกดดันให้การเปิดตัวโครงการใหม่ ต้อง “ชะลอตัว” ลง โดยปริยาย ย้อนกลับไปในปีที่ผ่านมา มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ราว 294,000 ล้านบาท ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี สะท้อนภาวการณ์เติบโตที่ชะลอลงอย่างชัดเจนเช่นเดียวกันปีนี้

   และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภายใต้ความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการเลือกโหมด “ตั้งรับ” มากกว่าการรุกเปิดเกมใหม่ การตั้งราคาขายโครงการใหม่ในช่วงที่ต้นทุนผันผวนสูง กลายเป็นความเสี่ยงที่ยากจะประเมิน เพราะไม่มีใครสามารถ “ล็อกต้นทุน” ได้อย่างแท้จริง การตั้งราคาที่เผื่อความเสี่ยงมากเกินไปอาจทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงได้ ขณะที่การตั้งราคาต่ำเกินไปก็เสี่ยงขาดทุน ดังนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นคือการ “ชะลอ” และ “รอจังหวะ” จนกว่าสถานการณ์จะมีเสถียรภาพมากกว่านี้

  สต็อกพร้อมโอน “แต้มต่อ” ในเกมที่เปลี่ยนไป

  ท่ามกลางแรงกดดันดังกล่าว สินค้าคงเหลือหรือ “Inventory” ที่สร้างเสร็จแล้ว กลับกลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในเชิงกลยุทธ์ เนื่องจากเป็นโครงการที่ใช้ต้นทุนเดิม ทั้งราคาที่ดินและค่าวัสดุก่อสร้าง ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้แข่งขันมากกว่าโครงการใหม่ อีกทั้งยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที จึงตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในช่วงที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง

  ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงหันมาเน้นการ “ระบายสต็อก” ลดความเสี่ยงจากการลงทุนใหม่ ขณะเดียวกันสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ยิ่งทำให้การเปิดโครงการใหม่เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

  ไทย = Safe Haven ใหม่ ของโลก?

  ประเสริฐ เผยว่า ท่ามกลางความไม่สงบทางภูมิรัฐศาสตร์ กลับเกิดอีกภาพหนึ่งที่น่าสนใจ ประเทศไทยกำลังกลายเป็น “บ้านหลังที่สอง” ของชาวต่างชาติ ดีมานด์ไม่ได้มาจากแค่กลุ่มเดิมอย่าง จีน ไต้หวัน เมียนมา รัสเซีย แต่เริ่มเห็นสัญญาณใหม่จากนักลงทุนและแรงงานต่างชาติในตะวันออกกลาง

   กลุ่ม “อินเดีย” ที่มองหาความมั่นคงระยะยาว เหตุผลสำคัญไม่ใช่แค่ราคาอสังหาริมทรัพย์แต่คือ “คุณภาพชีวิต” ที่ไทยยังได้เปรียบทั้งระบบสาธารณสุข โรงเรียนนานาชาติ ค่าเงิน และวัฒนธรรมที่เป็นมิตรในวันที่หลายประเทศเต็มไปด้วยความเสี่ยง ไทยจึงกลายเป็น “พื้นที่ปลอดภัย” โดยปริยาย

   ปรับเกมเน้น“เงินสด”ต้องมาก่อน

   เมื่อความไม่แน่นอนสูงขึ้น สิ่งที่ผู้ประกอบการเลือกทำไม่ใช่ “เร่งโต” แต่คือ “อยู่ให้รอด” ภาพที่เกิดขึ้นชัดเจนคือ การเปิดโครงการใหม่ลดลงอาจต่ำสุดในรอบ 10 ปีเท่ากับปีก่อนหน้าและโครงการที่สร้างอยู่ ต้องยอมจ่ายต้นทุนเพิ่มเพื่อให้เสร็จทันโอน กลยุทธ์หลักจึงเป็น เรื่องของ “Liquidity First” หรือ เงินสดต้องมาก่อน!

   ทำให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกเก่าซึ่งมีต้นทุนต่ำกว่าโครงการใหม่ และนี่เอง กลายเป็น “จังหวะทอง” ของผู้ซื้อที่อาจได้อสังหาฯในราคาดีกว่าช่วงปกติ

   ทางออกเชิงนโยบายสูตรพยุงตลาด

   ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเสริฐ มีข้อเสนอรัฐบาลว่า ให้ออกมาตรการเร่งด่วน เช่น ลดดอกเบี้ยสินเชื่อให้สอดคล้องกับนโยบายการเงิน ขยาย Leasehold เป็น 60 ปี เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติ วางนโยบายอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวให้ชัดเจน

   ขณะที่มาตรการโครงสร้าง มีตั้งแต่ค้ำประกันสินเชื่อบ้านหลังแรก ลดการปฏิเสธสินเชื่อ ใช้บ้านเป็นเครื่องมือแก้หนี้ครัวเรือน พัฒนาโปรเจกต์รูปแบบใหม่ เช่น เวลเนส หรือแหล่งท่องเที่ยวใหม่ ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า ปัญหาไม่ได้อยู่แค่ “กำลังซื้อ” แต่เป็น “โครงสร้างทั้งระบบ”

   กรณีศึกษา “อนันดา” ในการเอาตัวรอด ด้วยการปรับตัวล่วงหน้าตลอด 3 ปีที่ผ่านมาโดยเลือก “ลดความเสี่ยง” มากกว่าขยายโครงการ สามารถคืนหนี้ไปแล้วกว่า 38,000 ล้านบาท ลดสต็อกจากหลักแสนล้าน! เหลือเพียงหลักหมื่นล้านบาท และขายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง เป้าหมายไม่ใช่การเติบโตเร็วแต่คือ “อยู่รอด” ในโลกที่ผันผวน

  เกมประคองตัวในโลกไม่แน่นอน

   วันนี้ อสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ใช่ธุรกิจที่กำลัง “เติบโต” หากแต่เป็นธุรกิจที่กำลัง “ตั้งหลัก” ผู้ประกอบการต้องบริหารเงินสดอย่างเข้มงวด ผู้บริโภคต้องระวังการตัดสินใจ และภาครัฐต้องเร่งออกแบบกติกาใหม่ แม้พายุจะยังไม่จบแต่ในวิกฤติก็ยังมีโอกาส

   คำถามคือ ประเทศไทยจะเปลี่ยน “แรงหนีภัยของโลก” ให้กลายเป็น “แรงขับเศรษฐกิจใหม่” ได้หรือไม่?!!