ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงอีกหลายด้าน ไม่ว่าจะกำลังซื้อในประเทศยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาระหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก อีกทั้งยังถูกซ้ำเติมด้วยความเสี่ยงจากความขัดแย้งระหว่างสหรัฐ-อิสราเอลและอิหร่าน ส่งผลต่อราคาพลังงานและต้นทุนขนส่งทั่วโลกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ตลาดยังต้องเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ล้วนแล้วแต่ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

   จากปัจจัยดังกล่าวนั้น นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย จำกัด มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย เห็นได้ชัดเจนว่าชะลอตัวต่อเนื่องจากปี พ.ศ.2568 แม้ว่าปีนี้เพิ่งจะผ่านมาไม่นานมากนัก แต่ด้วยปัจจัยลบต่างๆ ที่มีอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว เช่น การชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศไทย การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศไทยโดยตรง เพราะประเทศไทยใช้เงินจากต่างชาติทั้งในเรื่องของการลงทุน การส่งออก และรายได้จากการท่องเที่ยวมากกว่าเงินที่ได้จากการใช้สอยของคนไทยกันเอง เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยมีจำกัด จำนวนประชากรที่ลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะประชากรในช่วงอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นช่วงที่ต้องใช้เงินจำนวนมากในการสร้างตัว สร้างธุรกิจหรือกิจการต่างๆ หรือใช้สอยในเรื่องของการซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้นถ้าเงินจากต่างประเทศลดลง เศรษฐกิจของประเทศไทยจะชะลอตัวลงตามไปด้วย การกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศอาจจะเป็นการกระตุ้นภาคเศรษฐกิจได้บางภาคธุรกิจเท่านั้น ไม่สามารถกระตุ้นในภาพรวมได้

   โดยช่วงต้นปี พ.ศ.2569 ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์หลายราย เปิดเผยแผนการลงทุนในปี พ.ศ.2569 พบว่าส่วนใหญ่ลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงแบบชัดเจน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร อาจจะมีบางรายที่ลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่เป็นการเปิดขายในทำเลนอกกรุงเทพมหานคร และมีผู้ประกอบการหลายรายที่ลดการเปิดขายโครงการมาต่อเนื่อง 3-4 ปีแล้ว

   ปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจลดการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการหลายรายนั้น คือ กำลังในประเทศของคนไทยอ่อนแอ เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจ และการทำงานของตนเองลดลงแบบนี้ อีกทั้งความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อที่มีแนวโน้มมากขึ้นตามความอ่อนไหวของเศรษฐกิจ ยิ่งมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งการตัดสินใจที่ยากขึ้น ประกอบกับปัญหาเรื่องของราคาน้ำมันและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ยิ่งเป็นผลลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย ดังนั้นจึงมีผู้ประกอบการบางรายที่ไม่ได้เปิดขายโครงการใหม่ตามเป้าที่ตั้งไว้

   นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายรายมีปัญหาเรื่องของหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระแล้วในปีนี้ และการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อมาจ่ายหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระ ก็อาจจะไม่ได้ง่ายแบบที่ผ่านมา เพราะต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากบางบริษัทออกหุ้นกู้มาหมุนเวียนต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นความน่าเชื่อถือจะลดลง และอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นตามความเสี่ยงที่มากขึ้น ซึ่งถ้าผู้ประกอบการรายใดมีปัญหาเรื่องของเงินทุนหมุนเวียน จะมีผลกระทบที่ชัดเจนในปีนี้

  ทางรอด 'เร่งระบายสต๊อก'

   ดังนั้น การเร่งระบายสต๊อกโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เป็นหนึ่งในช่องทางที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเป็นช่องทางที่ผู้ประกอบการทุกรายต่างดำเนินการเหมือนกันหมด การเปิดขายโครงการใหม่จะเน้นที่การขายในระยะยาว รวมไปถึงการสร้างความมั่นใจในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายทุกคน ด้วยการทำความเข้าใจการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อเลี่ยงการขอสินเชื่อสถาบันการเงินไม่ได้ ปี พ.ศ.2569 อาจจะไม่ได้ยากลำบากเหมือนช่วงโควิด-19 แต่ยากลำบากในเรื่องของการบริหารต้นทุน เงินทุน ความเสี่ยงต่างๆ ของผู้ประกอบการในตลาดที่อยู่อาศัย และถ้าปัญหาการสู้รบยืดเยื้อไปมากกว่านี้ก็ต้องบริหารความเสี่ยงในด้านต่างๆ ต่อไปอีก เนื่องจากปัญหาต่างๆ เหล่านี้เป็นเรื่องที่กระทบกับทุกประเทศทั้งโลก มากบ้างน้อยบ้างแล้วแต่ปัจจัยความพร้อม และการพึ่งพาทรัพยากรและเงินทุนจากต่างประเทศ

   "ตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงทั้งจากปัญหาเรื่องของกำลังซื้อคนไทยที่ลดลงต่อเนื่องจากปี พ.ศ.2566 โดยพิจารณาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่มีจำนวนลดลงต่อเนื่อง ซึ่งข้อมูลล่าสุด ณ สิ้นปี พ.ศ.2568 มีที่อยู่อาศัยจำนวน 316,214 ยูนิตที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 9% และลดลงจากปี พ.ศ.2565 ซึ่งสูงที่สุดในช่วงหลังโควิด-19 ประมาณ 20% ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อภายในประเทศลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งจะมีเป็นของชาวต่างชาติ แต่เมื่อคิดเป็นสัดส่วนของทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมแล้วมีสัดส่วนเพียง 5% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดที่โอนกรรมสิทธิ์ในปี พ.ศ.2568 เท่านั้น" นายสุรเชษฐ กล่าว

   ต่างชาติเบนเข็มมองภูเก็ต

   ส่วนในพื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซีนั้น นายสุรเชษฐ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกหรืออีอีซี อาจจะยังไปได้ในแบบไม่หวือหวาหรือน่าสนใจมากนัก เมื่อเทียบกับภูเก็ตที่มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนกว่ามาก ชาวต่างชาติยังคงให้ความสนใจต่อเนื่องโดยเฉพาะชาวจีน รัสเซีย และยุโรป ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในชลบุรียังติดอันดับต้นๆ รองจากกรุงเทพมหานคร ซึ่งได้แรงสนับสนุนจากทั้งการเป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเล และการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม

   "การชะลอลงของกำลังซื้อโดยเฉพาะคนไทย และการลดลงของชาวต่างชาติที่จะเดินทางเข้าประเทศไทย มีผลต่อเนื่องในการตัดสินใจลงทุนโครงการของผู้ประกอบการแน่นอน" นายสุรเชษฐ กล่าว
อสังหาฯ อีอีซีชะลอคอนโดฯ ล้นสต๊อก

   ขณะที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดบทวิเคราะห์ "ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไตรมาส 1 ปี 2569" มีค่าอยู่ที่ 126.4 จุด เพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีค่าดัชนีอยู่ที่ 124.8 จุด แต่ลดลงเล็กน้อย ติดลบ 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่อีอีซียังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้อัตราการเพิ่มขึ้นจะชะลอลงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา โดยมีสาเหตุมาจากภาวะตลาดที่อยู่อาศัยมีจำนวนหน่วยเหลือขายอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้า โดยการปรับราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ยังคงชะลอตัวภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

   และจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า ชลบุรี มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.3 จุด เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) มีค่าดัชนีอยู่ที่ 127.9 จุด ระยอง มีค่าดัชนีเท่ากับ 122.5 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) มีค่าดัชนีอยู่ที่ 121.8 จุด และฉะเชิงเทรา มีค่าดัชนีเท่ากับ 122.2 จุด เพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

   REIC ยังพบว่า ที่อยู่อาศัยประเภท "บ้านเดี่ยว" ยังเป็นเซกเมนต์ที่มีเสถียรภาพมากที่สุด โดยดัชนีราคาอยู่ที่ 150.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.4%YoY และทรงตัวจากไตรมาสก่อน สะท้อนว่ากลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง-บนยังมีความต้องการต่อเนื่อง ส่วน "บ้านแฝด" มีการเติบโตของราคาสูงสุดในกลุ่มบ้านจัดสรร โดยดัชนีอยู่ที่ 115.5 จุด เพิ่มขึ้น 2.6%YoY แม้จะลดลง -0.1% QoQ สะท้อนว่ากลุ่มผู้ซื้อที่มองหาที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ยังมีอยู่ในตลาด ขณะที่ "ทาวน์เฮาส์" ที่เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวชัดเจน โดยดัชนีราคาอยู่ที่ 113.8 จุด ทรงตัวจากปีก่อน แต่ลดลง -0.1% จากไตรมาสก่อนหน้า

   และห้องชุด หรือคอนโดมิเนียมถูกแรงกดดันจากภาวะอุปทานล้นตลาด โดยดัชนีราคาห้องชุดไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 101.9 จุด ลดลง -1.0%YoY และลดลง -0.3%QoQ โดยมีปัจจัยหลักมาจากยังมีห้องชุดเหลือขายจำนวนมาก โดยเฉพาะในทำเลที่มีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งจัดโปรโมชันทั้งส่วนลดเงินสด ของแถม และฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

   ดังนั้น การขยายตัวดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ราคาบ้านจัดสรรยังปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เริ่มชะลอลงจากภาวะตลาดที่มีหน่วยเหลือขายสะสมจำนวนมาก ประกอบกับกำลังซื้อผู้บริโภคที่ยังอ่อนแรงตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับราคาและใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้น

   ธปท.ยืดอายุมาตรการ LTV อีก 1 ปี

   อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมาอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางเพิ่มเติม ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของภาคครัวเรือน ดังนั้นเพื่อประคับประคองความเชื่อมั่นและสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด นายวิทัย รัตนากร ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.)เห็นควรให้ขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์การกำหนดเพดานอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยขยายระยะเวลาออกไปอีก 1 ปี จากเดิมหมดอายุในวันที่ 30 มิ.ย.2569 ขยายเป็นวันที่ 30 มิ.ย.2570

   โดยมีรายละเอียด ดังนี้ 1.ให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูล ค่าหลักประกันอยู่ที่ 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก 2.การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.2569 ถึงวันที่ 30 มิ.ย.2570

   คณะกรรมการฯ ประเมินว่า การขยายระยะเวลาการผ่อนเกณฑ์ LTV ดังกล่าวจะมีผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินค่อนข้างจำกัด เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงระมัดระวังการให้สินเชื่อและในช่วงที่ผ่านมายังไม่เห็นสัญญาณการเก็งกำไรที่ผิดปกติแต่อย่างใด