อสังหาริมทรัพย์

   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ภายใต้แรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังไม่ทั่วถึง ระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในเกณฑ์สูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ต่อเนื่อง ตลอดจนความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ สงครามในตะวันออกกลาง และมาตรการทางการค้าของประเทศมหาอำนาจที่ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก

   แม้ตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ไตรมาสแรกปี 2569 จะขยายตัว 2.8% สูงกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ แต่แรงกดดันจากเงินเฟ้อ ราคาพลังงาน ต้นทุนธุรกิจ และค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ยังคงส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มชนชั้นกลางและผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อหลักของตลาดที่อยู่อาศัยไทย

   เมื่อรายได้เติบโตไม่ทันค่าครองชีพ ขณะที่สถาบันการเงินยังคงใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวดเพื่อลดความเสี่ยงจากหนี้ครัวเรือน ส่งผลให้พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปอย่างชัดเจนผู้บริโภคไม่ได้ตัดสินใจจากความต้องการมีบ้านเพียงอย่างเดียว แต่ให้ความสำคัญกับความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว ความคุ้มค่าของสินทรัพย์ และภาระทางการเงินในอนาคตมากขึ้น

   ปัจจัยเหล่านี้กำลังผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวเข้าสู่ยุคของ "การซื้ออย่างมีเหตุผล" และ "การพัฒนาอย่างระมัดระวัง" มากกว่าการเติบโตแบบเร่งตัวเช่นในอดีต

   มาตรการรัฐช่วยพยุงตลาดแต่ยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ

   นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกปี 2569 เริ่มส่งสัญญาณเชิงบวกผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งด้านจำนวนและมูลค่า โดยทั่วประเทศมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนคิดเป็นมูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1%

   กรุงเทพมหานครยังคงเป็นตลาดหลักของประเทศ ด้วยยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% แต่มีมูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลง 4.5% สะท้อนว่าการเติบโตส่วนใหญ่มาจากกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงระดับล่าง มากกว่ากลุ่มราคาสูง

   ขณะเดียวกันจังหวัดเศรษฐกิจสำคัญในภูมิภาคหลายแห่งมีการขยายตัวโดดเด่น โดยเฉพาะจังหวัดขอนแก่นที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 1,646 หน่วย เพิ่มขึ้น 30.3% มูลค่า 3,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% และจังหวัดระยองที่มียอดโอน 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้น 24% มูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.2%

   ส่วนจังหวัดภูเก็ตยังคงเป็นตลาดที่เติบโตโดดเด่นที่สุดในด้านมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.9% คิดเป็นมูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 34.9% สะท้อนกำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบนและตลาดลักชัวรียังได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ

   สำหรับพื้นที่ปริมณฑลยังคงรักษาการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยจังหวัดนนทบุรีมียอดโอน 3,961 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% ขณะที่จังหวัดปทุมธานีมียอดโอน 4,915 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% มูลค่า 10,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7%

   บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาด

   จากข้อมูลที่ REIC จัดเก็บได้ในไตรมาสแรกยังสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคอย่างชัดเจน โดยในไตรมาสแรกปีนี้ บ้านมือสองมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 67% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง 33%

   ในด้านระดับราคากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% เมื่อแยกตามประเภท พบว่าบ้านสร้างใหม่มียอดโอน 21,990 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% มูลค่า 61,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.7% ส่วนบ้าน มือสองมียอดโอน 47,457 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.7% มูลค่า 79,526 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5%

   ในทางตรงกันข้าม ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงกว่า 7 ล้านบาทเริ่มชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์เพียง 3,136 หน่วย ลดลง 14.8% และมีมูลค่ารวม 45,940 ล้านบาท ลดลง 16.3% ทั้งในกลุ่มบ้านใหม่และบ้านมือสอง

   ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า กำลังซื้อในปัจจุบันยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาที่จับต้องได้ ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะ เศรษฐกิจและความสามารถในการกู้ซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่

   ต่างชาติยังมีบทบาท แต่กำลังซื้อเริ่มชะลอลง

   แม้ตลาดในประเทศจะเริ่มฟื้นตัว แต่ตลาดคอนโดมิเนียม สำหรับชาวต่างชาติยังคงส่งสัญญาณอ่อนตัว โดยไตรมาสแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 3,241 หน่วย ลดลง 17.3% คิดเป็นมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9% อย่างไรก็ตาม ต่างชาติยังมีบทบาทสำคัญต่อตลาดคอนโดมิเนียมไทย โดยคิดเป็นสัดส่วน 13.6% ของจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด และคิดเป็น 23.9% ของมูลค่าการโอนรวม

   โดยลูกค้าชาวจีนยังคงเป็นผู้ซื้ออันดับหนึ่ง แม้จำนวนหน่วยจะลดลงเหลือ 906 หน่วย หดตัว 38.8% และมีมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9% ขณะที่ชาวรัสเซียยังเติบโตสวนทางตลาด โดยมียอด โอน 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33% และมีมูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ถึง 68.7% ส่วนผู้ซื้อชาวเมียนมาขยับขึ้นมาอยู่ในอันดับ 3 ด้วย จำนวน 279 หน่วย แม้จะลดลง 36.4%

   ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดต่างชาติชะลอตัวมาจากภาวะเศรษฐกิจ ในประเทศต้นทาง โดยเฉพาะจีน รวมถึงมาตรการควบคุมการเคลื่อนย้ายเงินทุนที่เข้มงวดขึ้น ขณะที่กำลังซื้อจากรัสเซียยังได้รับแรงหนุนจากความต้องการย้ายถิ่นฐานและการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและชลบุรี

   อสังหาฯปรับแผนจาก"ขยายตัว" สู่ "ลงทุนอย่างระมัดระวัง"

   ภายใต้ภาวะกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ผู้ประกอบการอสังหาริม ทรัพย์เริ่มปรับกลยุทธ์การลงทุนอย่างชัดเจน โดยข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าจำนวนโครงการใหม่โดยรวมลดลงราว 3% จากปีก่อน

   อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสนใจคือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการลงทุน คอนโดมิเนียมกลับมาได้รับความสนใจมากขึ้น โดยจำนวน หน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มจากประมาณ 8,000 หน่วย เป็นมากกว่า 10,000 หน่วย ขณะที่โครงการแนวราบเปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

   สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดมิเนียมยังตอบโจทย์กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่และกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ดีกว่า ในขณะที่บ้านแนวราบต้องเผชิญต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาขายขยับเกินกำลังซื้อของผู้บริโภคจำนวนมาก

   นอกจากนี้ การชะลอเปิดโครงการใหม่ยังสะท้อนถึงความพยายามบริหารสต๊อกสินค้าอย่างรอบคอบ หลังตลาดสะสมหน่วยเหลือขายจำนวนมากตลอดหลายปีที่ผ่านมา

   บ้านมือสองและบ้านราคาจับต้องได้กลายเป็นดาวเด่นของตลาด

   หนึ่งในปรากฏการณ์สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 คือการเปลี่ยนแปลงวิธีคิดของผู้บริโภค จากเดิมที่ให้ความสำคัญกับขนาดบ้านหรือภาพลักษณ์โครงการ มาเป็นการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระและความคุ้มค่าของการอยู่อาศัยเป็นหลัก ผลที่เกิดขึ้นคือความต้องการบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และไม่เกิน 7 ล้านบาทเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดบ้านระดับราคาสูงเผชิญแรงกดดันมากขึ้น

   พร้อมกันนั้น บ้านมือสองได้กลายเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อเนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านทำเล ราคา และการปรับปรุงให้ตรงกับความต้องการ ขณะที่บ้านใหม่จำนวนมากถูกผลักดันราคาสูงขึ้นจากต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรงที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคกำลังเปลี่ยนจากการมองหา "บ้านในฝัน" ไปสู่การเลือก "บ้านที่เหมาะกับฐานะทางการเงิน" มากขึ้น

   สัญญาณสมดุลใหม่เริ่มก่อตัว

   แม้ตลาดยังเผชิญความท้าทายหลายด้าน แต่ข้อมูลของ REIC เริ่มสะท้อนสัญญาณเชิงบวก โดยเฉพาะปริมาณหน่วย เหลือขายในหลายเซกเมนต์ที่ทยอยลดลง ขณะที่อัตราการดูดซับ ของทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

   สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะสมดุล มากขึ้น หลังทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการต่างปรับตัวเข้าหากัน ผู้ประกอบการลดการเร่งเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ผู้บริโภคได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐและอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับเอื้อต่อการกู้ซื้อบ้าน ส่งผลให้สต๊อกสะสมที่เคยเป็นปัญหาเริ่มถูกดูดซับออกจากตลาดอย่างต่อเนื่อง

   บ้านสีเขียวและความยั่งยืนกำลังเป็นทิศทางใหม่ของตลาด

   อีกหนึ่งแนวโน้มที่เริ่มเห็นชัดขึ้น คือการพัฒนาโครงการที่ให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพด้านพลังงานและการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืนความผันผวนของราคาพลังงานและความไม่แน่นอนจากสถานการณ์โลก ทำให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับบ้านประหยัดพลังงานมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้ง Solar Roof ระบบบริหารจัดการพลังงานอัจฉริยะ หรือการออกแบบอาคารที่ช่วยลดการใช้พลังงาน

  แนวโน้มดังกล่าวมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง โดยได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการสินเชื่อบ้านสีเขียวของธนาคารอาคารสงเคราะห์ซึ่งจะช่วยผลักดันให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อ สิ่งแวดล้อมกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดในอนาคต

   ปีแห่งการประคองตัวและปรับโครงสร้าง

   แม้ไตรมาสแรกจะมีสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมตลาดอสังหา ริมทรัพย์ไทยตลอดปี 2569 ยังถูกประเมินว่าเป็นปีแห่งการ "ประคองตัว" มากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด โดย REIC คาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอาจลดลงประมาณ 1% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มหดตัวราว 1.6%

   ทิศทางตลาดในช่วงครึ่งปีหลังจะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งความต่อเนื่องของมาตรการภาครัฐ ภาวะเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงาน และความสามารถในการควบคุมเงินเฟ้อ หากมาตรการกระตุ้นยังดำเนินต่อเนื่องและเศรษฐกิจโลกไม่เผชิญวิกฤตเพิ่มเติม ตลาดมีโอกาสฟื้นตัวได้ดีกว่าคาด อย่างไรก็ตาม หากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ยืดเยื้อ ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้น หรือกำลังซื้อในประเทศอ่อนแอกว่าที่ประเมินไว้ การฟื้นตัวอาจใช้เวลานานกว่าที่คาด

   โดยสรุปแล้วตลาดอสังหาฯในปี 69 ไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่กำลังอยู่ในช่วงของการปรับโครงสร้างครั้งสำคัญ จากยุคที่ขับเคลื่อนด้วยการขยายตัวและการเก็งกำไร สู่ยุคที่เติบโตบนพื้นฐานของกำลังซื้อจริง ผู้บริโภคเลือกซื้อบ้านอย่างรอบคอบมากขึ้น ผู้ประกอบการลงทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น และตลาดกำลังให้ความสำคัญกับ สินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง ทั้งบ้านราคาจับต้องได้ บ้านมือสอง และบ้านประหยัดพลังงาน

   แม้อาจไม่เห็นการเติบโตหวือหวาในระยะสั้น แต่การปรับตัวครั้งนี้กำลังวางรากฐานสู่ "สมดุลใหม่" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีแนวโน้มเติบโตบนความต้องการจริง และมีความยั่งยืนมากขึ้นในระยะยาว