บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นเต็มตัว กลุ่มที่กลับมาสร้างความหวังให้ตลาด กลับไม่ใช่บ้านหรู หรือคอนโดราคาแพง แต่เป็นบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทและส่วนใหญ่ยังเป็น "บ้านมือสอง" สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญและอาจกำลังบอกเราว่า "พระเอกของตลาด" กำลังเปลี่ยนไป

   ปี 2568 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 316,214 ยูนิต ลดลง 9.1% จากปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8% นับเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบหลายปี!

    สาเหตุสำคัญไม่ได้มาจากความต้องการซื้อที่หายไป แต่เป็นปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นโดยเฉพาะตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตลาดใหญ่สุดของประเทศ ผู้ประกอบการหลายราย ระบุว่า อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้สูง 60-70% หมายความว่า แม้จะอยากซื้อบ้าน แต่สุดท้ายกลับไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเมื่อบ้านโอนไม่ได้ รายได้ ของผู้ประกอบการก็ไม่เกิดขึ้น

    ข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% จากปีก่อน มูลค่าการโอน 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% ตัวเลขนี้ดูเหมือนเป็นสัญญาณบวก แต่หาก เทียบช่วงก่อนที่ตลาดจะชะลอตัว จะพบว่าระดับการฟื้นตัวยังไม่เต็มที่

    ไตรมาส1/2567 มียอดโอน 72,954 หน่วย มูลค่า 208,732 ล้านบาท ไตรมาส 1/2566 มียอดโอน 84,619 หน่วย มูลค่า 241,167 ล้านบาท ไตรมาส 1/2565 มียอดโอน 85,320 หน่วย มูลค่า 223,501 ล้านบาท หมายความว่า การเติบโตในปีนี้ส่วนหนึ่งเกิดจากฐานที่ต่ำมากในปีก่อน มากกว่าการกลับมาขยายตัวอย่างแข็งแรงของตลาด

    สิ่งที่น่าสนใจ กลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท กลับเติบโตได้ดี จำนวน หน่วยโอนเพิ่มขึ้น 12.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 11.5% โดยเฉพาะบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท โต 16.1% บ้านราคา 1.5-2 ล้านบาท โต 12.6% บ้านราคา 2-3 ล้านบาท โต 15.3% กลุ่มนี้ได้รับแรงหนุนโดยตรงจากมาตรการภาครัฐ ทั้งลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้านลงอย่างมีนัยสำคัญ

    อีกด้าน กลุ่มบ้านราคาเกิน 7 ล้านบาท กลับส่งสัญญาณตรงกันข้าม จำนวนหน่วยโอนลดลง 14.8% และมูลค่าลดลง 16.3% โดยเฉพาะบ้านราคา 7.5-10 ล้านบาท ลดลง 17.4% บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ลดลง 13.2% ทั้งที่ ในช่วงปี 2566-2568 กลุ่มนี้เคยเป็นตัวแบกตลาดมาโดยตลอด

    คำถามคือ เกิดอะไรขึ้น? ทำไมบ้านราคาถูกจึงกลับมาคึกคัก เหตุผลแรก กำลังซื้อคนไทยเปลี่ยนไป แม้ความต้องการมีบ้านยังคงอยู่ แต่ผู้บริโภคปรับงบประมาณให้สอดคล้องกับรายได้และเศรษฐกิจ จากเดิมอาจมองบ้านราคา 4-5 ล้านบาท วันนี้หลายคนหันมามองบ้านราคา 2-3 ล้านบาทแทน เหตุผลที่สอง บ้านมือสอง เข้ามาเติมช่องว่างของตลาด เมื่อราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องบ้านใหม่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จึงหาได้ยากขึ้นเรื่อยๆ ผู้บริโภคจำนวนมากจึงหันไปเลือกบ้านมือสองที่มีทำเลดีกว่า และราคาจับต้องได้มากกว่า

    ข้อมูลล่าสุดสะท้อนเรื่องนี้ชัดเจนเพราะ 67% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดในประเทศ มาจาก "บ้านมือสอง" ขณะที่ "บ้านใหม่" มีสัดส่วนเพียง 33% และในกลุ่มบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท ส่วนใหญ่แทบทั้งหมดเป็นบ้านมือสอง

    เหตุผลสุดท้าย การกลับมาของ "Real Demand" กลุ่มผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงจำนวนมากชะลอการตัดสินใจมานาน 1-2 ปีเมื่อมาตรการภาครัฐ เข้ามาช่วยลดต้นทุนในวันโอน และมีสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำรองรับดีมานด์ที่ถูกกดไว้ก่อนหน้านี้จึงเริ่มกลับเข้าสู่ตลาด สวนทางกลับบ้านหรูตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวผู้มีกำลังซื้อสูงจำนวนมากได้ตัดสินใจซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ระดับบนไปแล้วในช่วงก่อนหน้าทำให้ความต้องการซื้อใหม่ลดลง 

    67% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดในประเทศมาจาก "บ้านมือสอง" ขณะที่ "บ้านใหม่" มีสัดส่วนเพียง 33%และในกลุ่มบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท ส่วนใหญ่แทบทั้งหมดเป็นบ้านมือสอง