อสังหาริมทรัพย์

   นับตั้งแต่ต้นปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ต้องเผชิญแรงกดดันที่หลากหลาย โดยเฉพาะสัญญาณชะลอตัวซัปพลายควบคู่กับการฟืนตัวของดีมานด์ในบางเซกเมนต์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการให้น้ำหนักกับตลาดแนวราบ มากขึ้น ขณะที่โครงการแนวสูงอยู่ในภาวะชะลอการลงทุน เพราะความไม่แน่นอนด้านต้นทุนการก่อสร้าง การชะลอคำสั่งซื้อจากนักลงทุนบางกลุ่มประกอบความสามารถในการดูดซับตลาด

   ขณะที่มาตรการภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ได้เข้ามาช่วยกระตุ้นการซื้อขาย และเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่ม ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรกของปีนี้ขยายตัว ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่โครงสร้างซัปพลายที่เปลี่ยนไป และการไม่มีการออกใบอนุญาตอาคารชุดเป็นสัญญาณว่าแรง ขับเคลื่อนการพัฒนายังไม่กลับมาเป็นปกติในระดับทุกเซกเมนต์

   อย่างไรก็ตาม รายงาน "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 1 ปี 2569" ของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ชี้ให้เห็นรายละเอียดเชิงพื้นที่และเชิงกลไกในตลาดที่ชัดเจนมากขึ้น เริ่มจากฝั่งซัปพลายที่พบว่าจำนวนโครงการและจำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินจากกรมที่ดินลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาส 1/69 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีเพียง 21 โครงการและ 1,433 หน่วย ลดลง -30.0% ในจำนวนโครงการ และ -45.5% ในจำนวนหน่วย ซึ่งชี้ให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการอาจชะลอการขยายโครงการใหม่หรือการเปิดเฟสใหม่ของโครงการจัดสรรเดิม ทิศทางนี้สอดคล้องกับการที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างกลับเพิ่มขึ้น แต่เป็นการออกใบอนุญาตที่อยู่อาศัยแนวราบเท่านั้น และไม่พบการออกใบอนุญาตสำหรับอาคารชุดเลย สะท้อนการเลือกปรับพอร์ตเป็นสินค้าที่มีความเสี่ยงด้านการขายต่ำกว่าและใช้ทุนเริ่มต้นต่อหน่วยน้อยกว่าในบริบทปัจจุบัน

   เมื่อพิจารณารายจังหวัดภายใน EEC พบความแตกต่างของอุปทานและกิจกรรมการก่อสร้างอย่างชัดเจน จังหวัดชลบุรียังคงนำโด่งในด้านปริมาณทั้งการได้รับอนุญาตจัดสรรและการออกใบอนุญาตก่อสร้าง โดยในไตรมาส 1/69 ชลบุรีมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 844 หน่วย คิดเป็น 58.9% ของรวมทั้งภูมิภาค แต่ยังลดลงจากปีก่อน -36.0% ซึ่งประเภทที่ถูกอนุญาตส่วนใหญ่เป็นบ้านแฝด รองลงมาคือบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ในขณะที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในชลบุรีประมาณ 3,398 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.6% จากปีก่อน ทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยบ้านเดี่ยวเป็นสัดส่วนใหญ่สุด 2,139 หน่วย ตามมาด้วยทาวน์เฮาส์ 1,134 หน่วย และบ้านแฝด 86 หน่วย ข้อมูลนี้สะท้อนว่าชลบุรียังเป็นศูนย์กลางการขยายตัวของที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยมีดีมานด์จากกลุ่มครอบครัวและผู้ย้ายเข้าทำงานในพื้นที่อุตสาหกรรมและนิคมฯ ซึ่งยังคงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

   จังหวัดระยอง แม้มีปริมาณการจัดสรรที่ดินน้อยกว่า ชลบุรี รายได้การอนุญาตจัดสรรและการออกใบอนุญาตก่อสร้างในไตรมาสนี้สะท้อนภาพลดลงของโครงการจัดสรร (ใบอนุญาตจัดสรรลดลง -66.5%) แต่การออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 1.2% อยู่ที่ 1,729 หน่วย โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว 1,070 หน่วย และทาวน์เฮาส์ 460 หน่วย ซึ่งอาจบ่งชี้ว่ามีการเร่งเปิดก่อสร้างในเฟสที่วางแผนไว้ก่อนหน้า ขณะที่ภาพรวมของการอนุญาตจัดสรรลดลงอาจสะท้อนการปรับกลยุทธ์ของนักพัฒนาหรือรอการฟื้นตัวของอุปสงค์ในบางเซกเมนต์

   ส่วนจังหวัดฉะเชิงเทราเป็นอีกจังหวัดที่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในการออกใบอนุญาตก่อสร้าง โดยออกประมาณ 989 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.9 เมื่อเทียบกับปีกอ่น ซึ่งเป็นสัญญาณว่ามีการเคลื่อนไหวของการลงทุนในที่อยู่อาศัยแนวราบ และมีบ้านเดี่ยว เป็นกลุ่มหลักที่ได้รับการอนุญาต 870 หน่วย สอดคล้องกับการ ขยายตัวของเขตชานเมืองที่เชื่อมต่อการเดินทางกับกรุงเทพฯ และการขยายตัวของกิจกรรมอุตสาหกรรมในพื้นที่ใกล้เคียง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและที่อยู่อาศัยชานเมืองยังคงแข็งแกร่ง

   ในด้านดีมานด์ ผลการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1/69 แสดงการฟื้นตัวที่ชัดเจน โดยมีการโอนทั้งหมด 10,644 หน่วย มูลค่า 25,045 ล้านบาท เพิ่มขึ้น11.6% ในจำนวนหน่วยและ 6.0% ในมูลค่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นสัญญาณว่าแรงซื้อยังคงมีอยู่และมาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการหนุนตลาด โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภท 0.01% และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่ช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ลดภาระต้นทุนการทำธุรกรรม และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภคหลายกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มรายได้กลางและผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง

   การแจกแจงตามประเภทที่อยู่อาศัยชี้ว่าการโอนที่อยู่อาศัย แนวราบมีจำนวน 7,434 หน่วย มูลค่า 18,105 ล้านบาท ขณะที่อาคารชุดมียอดโอน 3,210 หน่วย มูลค่า 6,942 ล้านบาท ซึ่งแม้จะมีการโอนอาคารชุดจำนวนหนึ่ง แต่การไม่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในไตรมาสนี้เป็นสัญญาณว่าอุปทานใหม่สำหรับคอนโด มิเนียมยังไม่ถูกเติมเต็ม ตลาดอาคารชุดอาจพึ่งพาการโอนสิทธิ์จากสต๊อกที่มีอยู่แล้วหรือโครงการที่เคยได้รับอนุญาตก่อนหน้านี้ แต่ยังไม่เปิดขายเต็มรูปแบบ

   หากพิจารณาเป็นรายจังหวัดในเชิงดีมานด์ จังหวัดชลบุรี ยังคงเป็นจุดศูนย์กลางการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด มีจำนวนโอน 7,078 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.9% แม้ตัวมูลค่าจะลด -0.2% อยู่ที่ 17,418 ล้านบาทซึ่งสะท้อนว่ามีการโอนหน่วยในสัดส่วนที่มากขึ้นของโครงการที่มี ราคาเฉลี่ยต่ำลงหรือมีส่วนลดทางการตลาดเพื่อจูงใจการขาย โดยในชลบุรีการโอนแนวราบจำนวน 4,119 หน่วย มูลค่า 10,823 ล้านบาทเป็นการโอนทาวน์เฮาส์เป็นหลัก (1,778 หน่วย มูลค่า 3,168 ล้านบาท) ขณะที่การโอนอาคารชุดยังคงมีสัดส่วนอยู่ที่ 2,959 หน่วย มูลค่า 6,595 ล้านบาท สะท้อนว่าชลบุรีเป็นตลาดที่มีความหลากหลายของผลิตภัณฑ์และมีทั้งการอยู่อาศัยเชิงครอบครัวและที่อยู่อาศัยในเมืองรองรับแรงงานและผู้ย้ายถิ่น

   จังหวัดระยอง มีการโอนเพิ่มขึ้นเด่นที่ 2,691 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.0% และมูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.2% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนการฟื้นตัวของความต้องการอย่างชัดเจน โดยการโอนแนวราบมีจำนวน 2,491 หน่วย มูลค่า 5,446 ล้านบาท โดยเฉพาะการโอนบ้านเดี่ยวที่มีความชัดเจน (1,178 หน่วย มูลค่า 2,966 ล้านบาท) ซึ่งอาจมีปัจจัยหนุนจากการขยายตัวของอุตสาหกรรมในพื้นที่และการย้ายถิ่นของแรงงานคุณภาพสูง นอกจากนี้ยังมีการโอนอาคารชุดจำนวนเล็กน้อย 200 หน่วย มูลค่า 299 ล้านบาท ซึ่งแสดงว่าเซกเมนต์คอนโดมิเนียมในระยองยังมีบทบาทจำกัดเมื่อเทียบกับแนวราบ

   ขณะที่ ฉะเชิงเทราแตะที่ 875 หน่วย การโอนเพิ่มขึ้น17.8% และมูลค่าเพิ่ม 19.0% สะท้อนการขยายตัวของการอยู่อาศัยแนวราบเช่นกัน โดยแนวราบมี 824 หน่วย มูลค่า 1,836 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ยังคงเป็นกลุ่มที่นำการโอน (370 หน่วย มูลค่า 957 ล้านบาท) ขณะที่อาคารชุดมีสัดส่วนน้อยเพียง 51 หน่วยมูลค่า 49 ล้านบาท ซึ่งชี้ชัดถึงธรรมชาติของตลาดที่เน้นความเป็นครอบครัวและความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าท้องถิ่น และผู้ย้ายเข้ามาทำงานใกล้กรุงเทพฯ

   การเปรียบเทียบเชิงตัวเลขและการวิเคราะห์เชิงปัจจัยชี้ว่ามีองค์ประกอบสำคัญหลายประการที่ขับเคลื่อน และจำกัดการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ได้แก่

  1. ผลกระทบจากมาตรการรัฐ : มาตรการลดค่าธรรมเนียมและการผ่อนปรนสินเชื่อมีผลทันทีต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นในระยะสั้นถึงปานกลาง แต่ผลระยะยาวขึ้นอยู่กับการยกเลิกหรือการเปลี่ยนแปลงมาตรการเหล่านี้

  2. ต้นทุนก่อสร้างและปัจจัยต้นทุนอื่นๆ : ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง และค่าจ้างมีแนวโน้มผันผวน หากต้นทุนปรับสูงขึ้น ผู้พัฒนาอาจชะลอหรือปรับสัดส่วนผลิตภัณฑ์ไปยังสินค้าที่มีต้นทุนต่อหน่วยต่ำกว่า เช่น ทาวน์เฮาส์ มากกว่าคอนโดฯหรืออาคารสูง

  3. ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการลงทุน : นักลงทุนบางรายในกลุ่มโครงการขนาดใหญ่หรือคอนโดมิเนียมอาจรอการฟื้นตัวของตลาดแรงงาน รายได้ผู้บริโภค และการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวหรือกิจกรรมอุตสาหกรรมก่อนหน้านี้เพื่อเร่งการลงทุน

  4. ความสามารถในการดูดซับของตลาดท้องถิ่น : พื้นที่ที่มีการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมหรือการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมักมีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบสูงกว่า ในขณะที่พื้นที่ที่ เน้นการพัฒนาเชิงเมืองและการลงทุนด้านการท่องเที่ยวอาจทำให้ คอนโดฯมีดีมานด์มากขึ้น แต่ในไตรมาสนี้ปัจจัยดังกล่าวยังไม่เอื้อต่อการลงทุนอาคารชุดอย่างชัดเจน

  จากมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มปัจจุบันชี้ให้เห็นการปรับกลยุทธ์ทั้งด้านผลิตภัณฑ์และการตลาด ผู้พัฒนาหลายรายอาจเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ที่ต้องใช้เงินทุนสูงและมีความเสี่ยงในการขายสูง เช่น คอนโดมิเนียมในทำเลที่ยังไม่ชัดเจนเรื่องอุปสงค์ ในขณะเดียวกันก็เพิ่มน้ำหนักการพัฒนาโครงการ แนวราบที่มีจุดขายชัดเจนสำหรับครอบครัวและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง รวมถึงการออกแบบแพกเกจสินเชื่อร่วมกับธนาคารเพื่อใช้ประโยชน์จากมาตรการรัฐและกระตุ้นยอดขาย เช่น ข้อเสนอดาวน์ต่ำ การจัดแคมเปญส่วนลด หรือการมอบของสมนาคุณที่เพิ่มความคุ้มค่าให้ผู้ซื้อ

  สำหรับผู้ซื้อบ้าน แนวโน้มปัจจุบันเสนอทั้งโอกาส และความระมัดระวัง ผู้ซื้อที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงอาจได้รับประโยชน์จากมาตรการด้านค่าธรรมเนียมและสินเชื่อที่ช่วยลดต้นทุนการซื้อ ขณะเดียวกันผู้ซื้อที่มองผลตอบแทนจากการลงทุนควรพิจารณาจุดอ่อนของตลาดคอนโดมิเนียมที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และประเมินความสามารถในการปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคตอย่างรอบคอบ

  นโยบายภาครัฐและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ EEC ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง หากมีการเร่งลงทุนในโครงข่ายคมนาคม สาธารณูปโภค และการขยายฐานอุตสาหกรรมในพื้นที่จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและเพิ่มแรงขับเคลื่อนด้านอุปสงค์ในระยะยาว นอกจากนี้การกำกับดูแลที่ชัดเจนเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อและการควบคุมคุณภาพโครงการอาจช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนได้มากขึ้น

  ในภาพรวม ไตรมาส 1/69 ของ EEC แสดงภาพตลาดที่กำลังปรับตัว ผู้ประกอบการหันมาขยายอุปทานในสินค้าที่มีความเสี่ยงต่อการขายต่ำกว่า และตอบโจทย์การอยู่อาศัยของครอบครัว ขณะที่ดีมานด์ได้รับการหนุนโดยมาตรการภาครัฐ ทำให้ ยอดโอนเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม การขาดการออกใบอนุญาตอาคารชุดเป็นสัญญาณว่าเซกเมนต์คอนโดฯยังไม่พร้อมสำหรับการขยายตัวในระยะสั้น และ ผู้ประกอบการยังมีท่าทีระมัดระวังในการลงทุนเพิ่มในโครงการแนวสูง ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางตลาดในระยะต่อไปได้แก่ แนวโน้มเศรษฐกิจระดับชาติ การเคลื่อนไหวของต้นทุนก่อสร้าง มาตรการเชิงนโยบายของรัฐ และการขับเคลื่อนโครงการโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ EEC